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美女凶猛-第140部分
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的这些是从问卷调查得到的结果，这和我们之前做出的分析完全吻合。”
磨磨的一番话后，大家又一次沉默下来了，任一凡向磨磨点点头，表示对他刚才那番话的赞赏。
“……哎，没想到我们花费了巨大心血的银海园竟会有这么多问题！”林自洋脸色灰暗，看得出他的心情糟糕透顶，“任总，你认为导致今天这种结果的最关键原因是什么呢？”
“目前我国的房地产市场从总体趋势上看，已经进入以需求为导向的发展阶段，市场化程度逐步加深。在市场营销方面，无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟，一个概念、一个点子已经难以打动人心。消费者开始注意产品的本身。目前购房者的经验越来越多，日趋理性；违规项目纠纷的问题及房价的问题使部分消费者更加谨慎。因此，房地产营销的产品策略、价格策略、营销渠道策略和促销策略都必须根据目前的市场情况进行合理的创新。
我认为，银海园还是从一开始开发的时候，就在战略上存有问题，缺乏整体观和大局观，对市场分析不足，对潜在购房者的理解不深，前营销工作做得不到位，直接导致了银海园开发出来后，产品与市场严重脱节。”任一凡冷静地解释道。
“哎，策划、营销，以前我总是认为这些东西很虚，没有引起足够的重视，没想到这次的教训竟如此沉重，都怪我啊，”高展一声长叹，他认同一凡的这份调查报告，也认同了他的分析，“现在银海园的情况明明白白地摆在这里，别的不多说了，一凡，下面就请你说说还有没有解决之道吧。”
第八卷 第二十三章 第二条路
更新时间：2008…12…25 22：42：42 本章字数：3353
“高总，经过研究，我们认为摆在银海园目前的有两条路，一条是将银海园重新进行整体包装后推向市场。但是，我们认为这条路很难。通过分析我们认为，就算全力操作，银海园的销售价格也不能高于4500元/平方米，而且，如果以这个价格在现阶段将它推向市场，整个银海园一期一年内的销售量应该不过超过50％，而前提条件必须是在银海园完工、各种相关的配套设施也尽可能完善的前提下。”庄明宇看到任一凡在看自己，于是清了清嗓子转向高展等人说道。
“4500元/平方米的价格接近成本价，如果按这个价格销售，那么实现的利恐怕连广告宣传费用都不一定能赚得出来，如果一年的时间里销售量不过50％的话，银海公司的最终结局还是破产，更何况银海园实现主体和相关配套设施完工这种假设是不成立的，以银海的现状根本不可能完成。”财务部长方强说道。
“说说第二条路吧。”高展眉头紧皱。
“第二条是我们认为银海园项目目前唯一可以走得通的……”庄明宇的话引起了银海公司四个人的高度关注，他说完这句话后看着任一凡，意思是下面的话还是由你来说比较合适。
任一凡点点头，冷静地说道：“我们认为，银海园项目迄今为止，已经进入了一条窄巷之中。没有了腾挪地余地和空间，唯一能使它重新拥有商业价值的只有一条路。那就是将原规划中地二期和三期工程同时启动。”
语惊四座。
“同时启动？一期工程已经是这个样子了，短时间内银海园地区的硬件条件不可能发生大的变化，开发得越多岂不是赔得越多吗？”工程师老白50多岁，是一个少语寡言的人，此时听到任一凡如是说，忍不住开口问道。银海公司的四个人一齐把目光投向了任一凡，等着他的解释。
“……大家来看，”任一凡没有马上回答这个提问，想了想后，他打开了银海园地区的平面图。指着图纸对围拢过来的高展和其他几个人说道：“银海园的这块地处在城市的西部，首期地四幢楼建在位于这块十二公倾土地的西南面，当初高总之所以选址在这里，可能有借助高新科技园区的优势促进销售的考虑，也正因为这样，这四幢楼建在了目前的这个尴尬的位置上，事实证明，它对在科技园工作的人的没有形成足够的吸引力，同时，因为地理位置的原因。使它和城市西面地那些普通住宅相距较远，将来这里的居民不但买菜、买药、洗衣、孩子上学入托、甚至晚上出来吃个宵夜都不是很方便，但是，任一凡手指在图纸上那块用虚线标出来的地块上划了一个圈，“如果把这块可用于连续开发的十二公倾的土地象高总规划的那样全部开发出来，那么它的东面不但会毗邻那里的普通住宅区，银海园自身也将形成一个足够大地社区，随着居住人口的增多。很多的生活设施都会完善起来，有了规模，银海园这盘棋也就可以走活了。”
“任总，且不说全面开面这块地需要多少的再投入，银海园现有的这四幢十层的楼，成本已经达到了四千以上，连续开发之后，想来也不会很低。我想问一下。你怎么能肯定全面开发之后，楼一定会好卖呢？就算开发出来，那种巨额的投入后又会有多少收益呢？这将是冒着极大商业风险的投资，如果单纯是为了救这四幢楼而去这么做地话，值得吗？……话又说回来了。又有谁傻到去投这个资呢？”
对任一凡的这番话。林自洋再次表现出怀疑和不满，他显然认为任一凡的这番话不过是他自己一厢情愿而没有根据的猜测。不足为信。任一凡曾听高展说过，这个林自洋在项目受挫之后，他曾经整夜地睡不着觉，人几乎快要崩溃了，任一凡对他的心情表示理解。
“林总，应该说你地担心是有道理地，但我给出上面的结论也并不是信口开河。通过银海园地现状，我们大家现在应该有这样的共识，那就是，房地产开发与经营离不开市场营销策划，如何对待这种营销策划、如何具体运作营销策划都是房地产开发商必须认真考虑和对待的问题。如果前期工作不扎实，那么后期工作往往也就容易出现预料不到的问题。所以一定要有整体大局观，一定要注意搞清楚所开发楼盘容易出现的问题多存在于哪里，以及何时会发生等情况，通过预测实现扬长避短。
非凡是做房地产策划的专业公司，其工作实质就是制定开发楼盘的远景目标规划以及详细的计划指定和细节落实。针对银海园的全面开发和未来的销售，从满足消费者的不同需求出发，我们已经给出了一揽子解决方案，也就是说我们已经做了针对未来全面开发的银海园的前营销工作。我们认为，如果能够从购买者的需求出发去规划和建设，不但可以盘活现在已经建好的这四幢楼，在这个项目上实现赢利也几乎是可以肯定的！”任一凡肯定的语气让银海公司的人越发不理解了。
“你们看，这里是银海园已经开发建设的四幢楼，而这里，”面对这些疑问的眼光，任一凡拿起一支铅笔，在图纸上画了几个方块形的图案对大家说：“我们可以建设一大片低楼层低密度高绿化的景观大宅。并改掉这个楼盘银海园的名字，更名为科技生态园。改这个名字不是为了赶时髦，而是我们将在未来的建设中溶入很多高新科技。
科技两个字一是体现这个小区本身的科技理念，二是它毗领A市的高新科技园区，具有地域特点；生态就好解释了，它的内涵是绿化、环保和人文。大家都知道，随着现代社会环境污染的日益严重和环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境和生活质量。购房者不再仅仅考虑地理位置是否优越、销售价格是否便宜，而更加关注拟购房屋的环境设计。
他们不仅希望小区内绿草如茵，花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求住宅小区远离工厂，附近没有污染源。如果我们顺应了购房者的这一要求，小区开发以环境保护为营销理念，改变过去寸土寸金、见缝插针的开发模式，充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园，那这种产品当然会受到消费者的追捧，所以在开发上，我们不会一味地去迎合市场，而是要有目的地去引导市场。
银海园、也就是生态园所处的地理位置和自然环境已经很契合这些条件了，只要我们在此基础上加以完善就可以了，我们暂且将其命名为生态园二期，这部分开发的住宅最高为三层。吴总工计算过，在这一区域中，可以建成十二幢这样的三层楼，每幢9个单位，每个单位的平均面积为二百平方米，二期的总建筑面积为21600平方米，预计售价13000元/平方米以上……”
“这恐怕不行，”听任一凡说到这里，白工程师沉吟着摇头打断了任一凡，“如果按照这种规划来开发，13000的价格，房子卖应该是好卖的，但如果在这么大的一块区域里只建一万五千平方米，却要给那么一大片的土地设计景观做绿化，成本太高，最后恐怕也会没什么利润了，就是有也只能是微利。”
“当然，我所说的13000的价格只是现在的估算，如果真的如此开发，具体定价会根据详细的市场调查来制定，以现在A市现有的类似的住宅的定价来看，相信应该只会多不会少。另外，关于整体规划我还没有说完。”任一凡微笑着，认真地回应了白工的话，老白也许是觉得自己没等任一凡把话说完就说话，有点不好意思。
几个人都在沉思着，任一凡对他们的表现心中有数，他用铅笔在另一侧也画下几个方块继续说道：“大家再看，我们在毗邻城西普通住宅的这里，建设5幢层左右的高层住宅，我们暂且将其命名为生态园三期，这5幢总的开发面积约为5万平方米，约500个单位，预计售价在5000元/平方米。这一期的开发不但降低了开发成本，也将聚集了这一地区的人气。我们算过，既便是这样，平均算下来，生态园的容积率仍然是极低的。这样一来，加上一期的二万七千平方米，这一地区总的开发面积将达到9万8千平方米左右，包括拿地和做完七通一平，整个地区的平均开发成本可以控制在4000元/平方米以下，总开发成本应在四个亿以内，而总的销售收入将达到七个亿。”任一凡平静地说完，银海公司的几个人已经面面相觑地愣住了，他们不得不承认，任一凡讲得很详细、很有道理和说服力，只是他们还是无法相信这些会变成真的。
第八卷 第二十四章 谈何容易
更新时间：2008…12…26 21：36：31 本章字数：3299
“一凡，从理论上来说，我认为你规划出的二、三期是可行的，但毕竟一期已经建设好了，假设全面开发，一期又该如何来处理呢？难道要等到二期和三期初具规模和它们一起推向市场吗……”高展的话没有说完，他隐而未说的是，现在各方各面的人已经在拚命追债了，怎么可能还会给你喘息的机会呢？再说开发二、三期二亿多的追加投资根本还没有任何着落呢。
“噢，是这样的，”任一凡已经想到高展一定会提出这个问题，马上说道：“一期的四幢楼我们是这样规划的，对其中的两幢加以改造后，冠以投资楼的概念推向市场。所谓的加以改造，是将其中的大户型一分为二，改造成二个小户型，整体精装修后再出售。我们调查过，在科技员工作的年轻人对这种小户型还是欢迎的，不论是自购还是有人做为投资购房后再出租给这些年轻人，只要价格合理，配合整体科技生态园理念的推展和二、三期的动工，这不到二百个单位还是很容易销售出去的，面对的目标购房者就是在科技园内工作的人；而其余两幢楼则以二十四小时全天候酒店式管理服务的公寓形式推向市场，价格将定在6500元/平方米，这个价格不包括装修费，正好和二期及三期形成不同的档次和价格梯次，满足了不同消费者的需要。”
任一凡的话说完，大家都陷入了沉默中，显然他们被任一凡描绘出的前景所震憾了。
“……绝了！”林自洋看来是一个心直口快的人，他首先对任一凡的这番蓝图的规划表现了极大的赞赏，“以前听中国房地产策划界一位名人说过这样的话，说点子就好比一个珍珠，一颗珍珠并不值钱，但是要把一颗颗珍珠串成一串。变成一个项链就值钱了。所谓策划就是将别人还没想到地事情或认为不可能的事情变成可能！今天以前，我一直对所谓的策划不很理解，但今天听小任对科技生态园的这一番策划，算是明白了！真应了那句老话隔行如隔山。术业有专攻啊，服了！”
“林总，一个项目地成功需要多方面的努力，就算策划再好、市场再了解、定位再精准，但如果在执行不能跟上，其策划也是空想而已。”任一凡笑了笑谦逊地说道：“所以。做策划的人不能太自恋，过于意识流派，违背客观事实和市场情况做创意，营销策划绝对非个人英雄主义，需要大家一起出谋划策共同协作配合。”
任一凡的话让林自洋和银海公司的其它二位不断点头。
高展一直在座位上低头沉思着，良久之后他抬起头说道：“我看今天的会议就开到这里吧，大家先去忙。”
林自洋、老白、方强站起来走了，任一凡知道高展有话对自己说，这些话也只能两个人谈。于是他也示意磨磨和庄明宇先走。
“一凡，应该说你地规划及销售策划都非常好，很有可行性，但是你想过没有，二、三期的投资需要二个多亿，要启动整个项目，加上一期的缺口，最少也需要一个亿以上的资金，现在你只有一千五百万，我想问下一步你打算怎么做？……如果没有钱。我们刚才说的那些将全都是空谈。”高展的问题非常实际。
任一凡所说的这个方案，在来之前已经和庄明宇磨磨等人研究过，虽然大家都认可，但是大家粗略估算过，和高展估算的一样，启动这个方案前期至于需要二个亿资金的投入，如果非凡真地按照与高展商定的形式合作，那这笔资金当然需要非凡来出。而现在，非凡账面上的钱全加在一起，也不过一千八百万，也就是说并不具备启动这个项目的实力。
“……高哥，这个问题我想过。一千五百万的资金暂时能还能顶一阵儿。至于资金缺口，我再去想办法。”任一凡沉思着说道。
“那建行和施工单位那边怎么办？建行起诉银海公司已经立案了一个多月了。很快就将开庭，如果真的到了拍卖这步，恐怕……”高展欲言双止，但他的意思已经很明显了。
“我这就去找商业银行郭行长，看看能不能从商行想点办法。”
“好吧，……一凡，如果你真的想接这个盘子，我看我们明天去工商局把公司合并的手续办了吧？这样一来，你也好名正言顺地解决这些问题。”高展询问地看着任一凡。
“行。”任一凡点点头。
第二天，任一凡和高展带着相关手续来到了A市工商局，找到了章晓萌的父亲张战军副局长。来地时候高展说，自己和张战军虽然不是很熟悉，但也算认识。
热情地让座、倒茶，张战军认真地听两人说明了来意后，感到很惊讶。
之所以这样，是因为银海公司的事情他早就听说了，破产几乎是铁定的事情。而非凡公司成立的时间和规模自己是最清楚不过的了，仅仅开业了几个月，现在竟然要兼并银海这家负债累累、濒临破产的房地产开发企业，实在是让人难以理解。
他拿着两个人的兼并协议仔细地看了一遍，主要条款是：高展将银海房地产开发公司80％的股权无偿转让�
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