房价之谜-第9部分

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住房价格评价指标（1）
（1）房地产价格指数
　　房地产价格指数是动态描述一定区域内一段时间各类房地产，如商业、住宅和工业价格变动及其总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数、土地交易价格指数和物业管理价格指数等。
　　房地产价格指数通常被用来反映不能直接加总的社会经济现象对房地产价格所引起的总体综合变动态势。房地产价格指数由一个个市场调查的数据构成的，这些数据来自不同地点的楼盘，时刻记录着市场行情波动轨迹，形成一幅市场行情气象图，因而定量地研究指数运行轨迹并做出描述和预测，对于研究房地产市场具有极其重要的作用。由于房地产价格指数抓住了市场价格这一核心因素，对于市场行情的波动具有直接、及时的表现，从而成为了准确、系统描述房地产价格运动规律的主要经济指标。
　　房地产价格指数一方面充当价格机制中的风向标，反映价格波动的幅度，利用价格指数反映市场的供求状况。价格指数上升，说明供求趋紧，价格指数下降，说明市场供求趋缓；另一方面房地产价格指数可以被用来比较不同地域房地产市场的发展状况和发展特点。在房地产价格指数的实际运用过程中，房地产价格指数既可以反映城市或地区的房地产市场整体行情变化，也可以反映不同物业类型变化情况；房地产指数的变动轨迹与其他商品价格指数或GDP的变化的比较分析，不仅能够反映出房地产市场的周期轨迹，为研究宏观经济周期提供了重要的数据，也是经济景气状况分析和预警研究的基础。房地产价格指数用于指导业界活动，同时也是影响消费者行为和预期的重要参考。
　　（2）房价收入比
　　房价收入比是一个反映某国或某座城市居民购买商品住房的能力及其住宅房地产市场的供求关系的一个指标。
　　联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》中将房价收入比定义为：“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”。国内关于房价收入比的定义五花八门，大致有模糊型和精确型两种。房价收入比的模糊型定义为：一套中等水平住宅的市场价格（元/套）与中等水平的居民家庭年收入（元/年）的比例；而其精确型定义为：平均每套住宅的市场价格（元/套）与平均每户居民家庭年收入（元/年）的比例。
　　房价收入比简洁、有力地说明了居民的住房支付能力，即居民家庭不吃不喝、不穿不用以及无其他任何支出前提下购买一套住宅需要多少年。举个例子来说，一个地区买一套房子要花40万元，平均家庭年收入是8万元，则房价收入比为5；另外一个地区买同样的一套房子也要花40万元，但平均家庭年收入是4万元，则房价收入比为10。显然，前一个地区的居民会对房价更满意一些。当然，国内也有一些学者将房价收入比定义为住宅的市场价格与家庭年可支配收入的比例。

住房价格评价指标（2）
那么，一般情况下该指标正常的范围是多大？究竟有没有国际惯例呢？
　　（3）房租收入比和租售比
　　国际上用房租收入比反映住宅租赁市场的有效供给和有效需求，通用的概念是房租收入比是居住单元的年租金中位数与租住者家庭年收入中位数之比。联合国90年代初的调查资料显示：各国（地区）房租与收入比的平均值为；我国北京地区为。根据国际上的统计经验，房租收入比的范围在之间比较合理。由于我国住宅租赁市场起步较晚，发展不规范，现行的统计制度也缺乏有关的数据，我国学者较少用房租收入比来衡量住宅租赁市场状况，而较多运用“租售比”指标来衡量租金与售价的关系，进而判断房价的高低。
　　通常所谓“租售比”；是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说；计算“租售比”的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行；算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行；再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出；其结果就是住房的“租售比”。
　　根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律；正常的房地产市场中；售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系；房屋“租售比”约为1∶100。一般而言，国际标准的“房产租售比”为1：100，但这主要针对处于发展趋于稳定的国家或地区，中国则存在经济快速上升、人民币升值预期、改善需求大等特殊状况，因此可以放大到1：200～1：300，以符实际，惟一旦超越1：300则无疑处于泡沫边缘。
　　（4）空置率
　　西方各国的住宅市场统计中，空置（housing　vacany）分为自有房空置和出租房空置，指可以出售（出租）但尚未出售（出租）的房屋。美国国家统计局的解释是：空置量是指调查时点无人居住的住宅单元数量。如果被调查住宅的住户在其他地方有更经常的住宅，则该套住宅也为空置。
　　反映空置问题的最基本指标是空置量和空置率，其中空置量一般用面积表示，也可用空屋数表示。空置率指某一时刻空置住宅面积占全部住宅面积的比率，即可供使用的全部存量住宅中未使用部分所占比重，美国、香港、台湾关于空置率的定义是：相应类型（或用途）房屋的空置量与其总存量的比例，其计算公式为：全部房屋空置率=全部房屋空置量/全部房屋存量x　100％。在美国，通常既考察自有房屋空置，又考察租用空置。由于全部空置率包括了一些非市场性空置，因此不常用，更常用的是出租住宅空置率，出租住宅空置率的计算公式为：出租住宅空置率=空置出租住宅/（已出租的住宅＋空置出租住宅）x　100％。

住房价格评价指标（3）
在我国的统计指标中空置是指报告期末已竣工的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期可供出售〔或出租）的商品房面积。对空置率，目前采用较多的计算方法是：空置率=（累计空置面积/近三年竣工的商品房面积）*100％。
　　住宅空置指标是反映住宅市场的核心指标。合理住宅空置率的确定是判断住宅市场合理供应量，保证市场供求平衡的一个重要手段。合理空置率的取值区间应结合各国住宅市场发展的特征，结合不同城市的特殊背景和条件确定。一般认为房地产市场为了保持正常的运作，需求保持一定的空置率，以使消费者能够在市场上购买到满意的商品房，但过高的空置率，会影响开发商利润的实现和整个经济的正常运行。对于空置率一种广为流传国际惯用评判标准是住宅市场的合理空置率在7％～l0％左右。
　　（5）吸纳率
　　为了全面地反映空置问题，国外常采用与住宅空置相互联系、相互制约的住宅吸纳量和吸纳率指标。国际上对住宅吸纳（housing　absorption）的定义是：当期新建住宅中被市场占用或接纳的程度。吸纳率的历年变化可反映住宅市场的需求趋势。为了反映新建住宅市场的销售情况，西方很多国家统计部门定期公布新建住宅吸纳率和平均销售周期指标，以帮助政府、企业、个人了解新建住宅市场信息。统计数据包括全国范围的吸纳率，不同销售价格、不同户型规模、装修与否、不同结构型式住宅的吸纳率等。对于具体城市各种住宅类型的吸纳率、吸纳周期、平均销售时间通常由当地的大型住宅咨询机构或政府权威统计部门定期公布。
　　（6）住房自有率（homeownership　rates）。
　　住房自有率是指拥有自有住宅的家庭在全社会家庭总数中的比例。该指标反映自有住宅普及程度。住宅自有率与住宅出租率一并反映住宅消费结构，住宅自有率不仅反映住宅市场消费状况，还反映居住条件的改善。住宅自有率的公式通常有三种：①住宅自有率=自有住宅的住户数/全社会的住户总数；②住宅自有率=自有住宅的建筑面积/全社会的建筑面积；③住宅自有率=自有住宅的居住人数/全社会总人数。美国通常采用住户数的统计方法。该指标不是一段时间内的统计量，通常是在某个调查时点进行统计，反映的是某个时点的住宅自有状况。
　　住房自有率反映国家的住房自有化政策实施状况。在世界各国，住宅自有化政策是刺激住宅市场发展的重要政策。除了国民经济水平影响该指标外，其他配套住房政策如住宅保障制度、住宅金融制度等对该指标的影响也相当大。
　　纵观美国的历史，各级政府都在积极主动地推动土地和住宅的私有化，尤其在20世纪，政府出台了一系列鼓励“居者有其屋（homeownership）”的计划和政策，具体包括：联邦住宅管理局的住房抵押保险计划；退伍军人管理局的住房抵押担保计划；在全国范围内推动住房贷款二级抵押市场的发展；修改税法，让利给住房使用者；提供必要的基础设施等。美国很多城市居民依靠住房抵押信贷获得自己的住宅，目前近2/3的美国家庭拥有他们自己的住宅。
　　英国鼓励居民以分期购买的方式购买住宅。25…34岁的年轻家庭通常是首次购房的家庭，深受住房可支付问题的影响。相比之下，老年家庭住房自有率上升的主要原因是国民财富向老年家庭的转移和老年人口健康状况的改善。另一个重要原因是市场对逆向抵押贷款的接受和认可，使老年家庭更容易进入权益住宅市场，老年家庭可以利用逆向抵押贷款支付住宅维护和运行成本，使他们有更长的时间住在自有住宅中。
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失真的房地产价格指数
运用价格指数进行房地产市场总体分析，在我国已有多年的经验，这种研究在实际经济活动中起到了重要的作用，但是当前的房地产价格指数却存在着一定的失真性，这在很大程度上干扰了对房价运行情况的正常评判。造成这一现象的原因主要有房价指数原始数据收集的真实性问题，也有房价指数统计方法的科学性与规范性问题。
　　中国房地产价格指数的编制
　　台湾洪宝川博士在其《探索地价涨落之谜》一书中，介绍了世界上流行的地产价格指数的编制方法，有11种之多，但其依据的基本理论大致可分为两类：价格指数理论和特征价格理论。
　　（1）价格指数理论。
　　直接应用价格指数理论来编制房地产指数常用的方法为加权平均法，其基本原理是以报告期房地产实际交易项目的价格与基期实际交易项目的价格相比作为指数，通过加权将大量的交易项目加总，在一定程度上降低房地产品质差异及市场结构变动对指数带来的影响。
　　该计算方法又具体分成中位数价格法和算术平均法两种，其区别在于选取价格不同。算术平均法采用的是实际交易价格。中位数价格法就是模型中的价格采用中位数价格，使编制的指数较能反映房地产市场价格变动的集中趋势，避免受房地产市场价格中的极端值的影响。
　　（2）特征价格理论
　　特征价格理论认为房地产商品的面积、楼层、朝向、所处区位、物业服务等等均是该商品所具备的品质，而房地产商品的价格就是由这些因素综合决定的。运用特征价格理论编制房地产指数的思路是：将影响房地产价格的品质因素分解，将前后期房地产价格变动中因品质因素所引起的价格变动剔除，得到纯粹由房地产市场供求关系引起的价格变动。国外目前编制房地产指数多遵循这样的思路，较典型的方法有两种：
　　①重复交易法。重复交易价格就是同一栋房屋在两个不同时期售出的价格。重复交易法就是利用房地产重复交易的项目，重复交易价格资料计算房地产价格指数。这样在两个时期考察相同的房屋，在面积、楼层、朝向、结构、材料等等房屋品质方面均相同，保证了前后期对比的样本的同质性，使价格指数能够反映出房地产市场供求关系的变化。
　　②特征价格法。特征价格是每单位消费者在追求效用最大化过程中，每增加一个单位某种属性的消费所愿意支付的边际费用。特征价格法是应用模型求出影响房地产商品价格的品质因素所隐含的价格，并可确定每一品质因素变动对商品价格的影响程度。这样即使是非同质商品也可以在基期和报告期进行比较。目前国外一般是采用特征价格理论来编制房地产指数。
　　中国现有的房地产价格指数的编制大多采用加权平均法，比较常见的做法：一是均价指数法。这是计算某一时期的房地产销售平均价格，以它的变动来代表房地产价格的变动，其中价格取当期的销售价格，权数取当期的销售面积。二是加权指数法。考虑到前后期的房地产市场结构不同对价格的影响，以基期房地产销售面积为权数，借鉴一般商品物价指数的计算方法来计算房地产价格指数。基期与权数在一定时段内固定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与权数。
　　从我国目前公布的房地产价格指数看，其编制者一般分为两大类：由房地产中介机构发布的指数着重于该地区房地产细分市场的走势，并为房地产开发商及消费者决策提供参考；由政府部门发布的指数着重于反映该地区房地产市场整体走势，并为相关部门的决策提供参考，典型代表是“中房指数”、“全国35个大中城市房地产价格指数”。
　　

中房指数
“中房指数”是“中国房地产指数系统”（china　real　estate　index　system，CREIS）的简称，是以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早研究、编制并公布的房地产价格指数系统。中房城市指数系列包括反映相应城市（地区）房地产状况的中房城市指数和中房城市（按功能）分类物业指数。中房城市指数按月或季度发布。目前，中房指数系统在搜房研究院的推动下，己初步形成了重要城市价格指数、重要城市典型住宅价格指数以及中国房地产预警系统等房地产市场监测体系。
　　全国35个大中城市房地产价格指数
　　全国35个大中城市房地产价格指数是于1998年由国家发展计划委员会、国家统计局首次发布。每年1月、4月、7月和10月的15日左右发布上年全年和当年上个季度及半年的价格指数。全国350个大中城市房地产价格指数分为3类，包括土地出让价格指数、房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数。通过对全国35　个大中城市的土地出让价格、房屋销售价格和房屋租赁价格进行统计分析，得出本季度和上季度的变化情况，进而分析我国房地产的宏观走势。近年来国家发展改革委和国家统计局扩大了统计范围，按月份定期公布全国70个大中城市房屋销售价格变化情况。
　　国房景气指数
　　国家统计局按月计算并对外发布“国房景气指数”，该指数是全国房地产开发景气指数的简称，由房地产开发投资、本年资金来源、土地开发面积、房屋施工面积、商品房空置面积和商品房平均销售价格6个分类指数构成。〃国房景气指数〃是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，根据房地产开发统计快报数据，确定基期后，分别计算出6个分类指数，再加权计