房价之谜-第7部分

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　　万科方面并没有让步的意思。9月18日，在上海、深圳、北京三地召开的记者会上，万科总裁郁亮表示，“对目前客户遭受的损失我们充分体谅，但是我们不会做出违背这个行业健康发展的事情，也不会没有原则的给出任何补偿方案、退房方案。”　。
　　除了万科、碧桂园等一批上市企业真刀实枪的降价外，一些房地产企业也开始实行促销降价。许多新开盘、认购的楼盘开始出现了价格分化，同一地段区域，新开盘的楼盘价格较周边07年开盘的楼盘价格可以低20％…30％左右。楼盘的开盘活动上也明显出现萧条景象，有时宣传时间超过百日、广告费上百万的楼盘开盘时参加人员却不足百人。另外，房源极少，新开盘的楼盘大多采取了谨慎的策略，即拿出了几栋楼或者拿出一栋楼的某几层先进行销售，作为试点。
　　

房地产股价暴跌
2008年除房地产市场表现出价低量减之外，房地产股票市场也损失惨重。一年前的千亿富豪、千亿市值此时已被无尽暴跌的K线所取代。2007年10月份时，房地产龙头企业万科的股价高居在37元到40元左右，其公司市值在2000亿以上，是同期美国Pulte　Homes、、Lennar、Centex等四大房地产公司折合为人民币的总市值之和。面对万科市值冲过2000亿大关，当时有资深市场人士据此认为，目前A股市场上的房地产股明显出现了惊人的泡沫。但当时也有多位地产行业分析师却认为，万科超越Pulte　Homes很正常，因为两国的房地产行业所处的大环境存在很大差异，一个处于上升周期，一个处于下降周期。言犹在耳，一年后，结果不证自明，近期万科股价一直在5到6元之间徘徊，公司的市值已经减少到了600亿到700亿左右，与巅峰时相比，一千多亿市值已经随泡沫而去。
　　在万科股价出现暴跌的同时，沪、深、港三个交易所的内地房地产股票都出现了大幅下跌，2007年10月时，碧桂园在香港的股价报收于13元港币附近，其市值规模已经超过2100亿元港币。时至今日，该公司股价已经下跌到2到3元港币之间，市值已经萎缩到400亿到500亿元港币左右，跌幅之惨比万科有过之而无不及。
　　金地集团、北辰实业、首开股份、上实发展、世茂股份等上市房地产企业市值出现巨幅下降，很多公司股价都跌去了八成左右，有市场人士对记者表示，按沪深两市的房地产指数推算，在此*跌中，房地产行业公司的市值损失在万亿以上。
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救市（1）
房地产行业作为既支持投资增长，又能有效拉动内需的行业，其健康发展对国民经济影响至关重要。为了避免可能出现的房地产市场下滑，一些地方政府纷纷推出旨在“激活”房地产市场的新举措。
　　2008年5月4日，石家庄出台商品房优惠税率措施；6月15日，成都市政府推出降低住房公积金贷款首付比例等10项措施促进房地产市场发展；7月初，南京国土资源局建议降低单幅地块的出让金总额，并延长出让金额较高地块的付款期限；7月22日，长沙出台降低二手房交易税、给予二手房购房者补贴等4大政策；8月份，沈阳市政府宣布了一系列方案，包括将重启购房补贴政策、提高住房公积金贷款的年限和限额等。河南省政府规定，自9月1日起，河南省居民购买商品房可减免房地产交易契税、降低首付房款、延长贷款期限等，同时可享受到商业银行所提供的房贷最优惠利率。
　　9月4日，西安市政府出台了《关于恢复房地产业发展的若干意见》。按照规定，西安市民在2008年9月4日至2009年12月31日期间，购买商品房均可在办理房产证时获得购房款总额至的政府补贴。意见同时还规定，对于商品房项目，在2009年6月30日前，房地产开发企业按期开工的，城市基础设施配套费在每平方米150元基础上减免35元。
　　9月27日，南京市政府印发《关于保持房地产市场稳定健康发展意见》，包括了20条将实施的意见。据此，从10月1日开始，南京市民买房可享受政府补贴。　与此同时，该意见面向开发商也制定了一定的优惠措施，在2009年9月30日前，房地产开发企业可缓缴、分期缴纳基础设施配套、人防等建设费用，最长可延期至开发企业办理商品房销售许可证之前。值得一提的是，这次南京推出的“新政”还取消了“一套一价”的商品房价格管理方式。意见的其他部分还涉及卖旧买新时个税征收、两套房贷标准、调整商品房税收优惠标准、扩大住宅供应面积、增加经适房、廉租房等供应面积的内容。
　　此外，福州、厦门、沈阳、重庆、常州等地也出台了放宽土地出让、调整公积金、减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列“暖市”政策。
　　在各地方政府采取措施对房地产市场进行微调的情况下，中央政府一直保持着沉默。直至10月18日，住房与城乡建设部仇保兴副部长在深圳出席“中国市长论坛”时对各地的救市措施做出了回应。“各地的政府应该说有能力也有责任作出一些政策上的选择，应该给各城市政府一定的自由度，如果有什么问题再纠正，还来得及。当前住房与城乡建设部正在密切的观察各个城市的政策动向及政策效应，适当的时候会拿出规范的意见。”　txt小说上传分享

救市（2）
10月22日，财政部发布消息称，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。而人民银行也宣布，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的倍，最低首付款比例调整为20％。同时；下调个人住房公积金贷款利率。从9月16日起至11月30日，中国人民银行已经四次下调金融机构人民币贷款基准利率。
　　11月初国务院常务会议决定调整宏观经济政策，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并明确要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。住房和城乡建设部提出今后三年内要新增加总投资约9000亿元，用于廉租房、经济适用房和棚户区的改造。
　　12月17日*总理再次主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。一是加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。二是进一步鼓励普通商品住房消费。三是引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。会议要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。要继续加强房地产市场监测分析，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。
　　2008年12月20日，国务院出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）从六个方面进一步明确具体的措施，随后各地也纷纷出台了相应的政策。
　　对于政府的救市行为及产生的效果，市场上也出现了不同的意见。
　　有专家表示，一些地方政府的财政补贴政策只是在为开发商“托市”，由于土地出让金占地方政府财政收入的比重很大，因此房地产市场萎靡引起的土地流拍使得政府财政收入缩减，为了刺激市场，政府才采取了救市行为，但是这对于消费者来说却帮助不大，央行“双率”齐降的措施，在一定程度上有助于流动性，降低居民的还贷成本，但市场的根本矛盾是相对于居民的实际支付能力，房价过高，已经偏离了内在的价值。也有一些专家明确表达了反对救市的意见，为政府财政应主要用于公共事业，针对房地产市场的调控，应更多地运用市场手段而非行政手段。　还有学者对政府“救市”政策的合法性提出质疑，认为破坏了社会公平。
　　与此同时，多数的消费者也坚定地选择站在了不支持救市阵营一方。搜弧网站进行的〃政府该救市吗？〃网络调查显示，94％的被调查者明确表示不赞成政府救市；90％的人认为救市是在为开发商〃松绑〃；96％的被调查者认为目前没必要救市。政府该不该“救市”？“如何救”才合法有效？“救市”政策的效应如何？一切似乎有待观察。
　　而进入2009年北京等城市和地区似乎开始出现市场回暖的迹象，但房价下跌的趋势仍在延续。房价是不是真正形成拐点了？并已走入下降通道？有多大的下跌空间？调整周期有多长？房价形成和波动的内在机制是什么？
　　

房价理论（1）
本节是对国内、外关于房地产价格形成及波动机制的理论研究综述。国外关于房地产价格形成及波动理论
　　国外关于房地产价格形成基础理论的研究集中在地租理论，包括：古典地租理论，19世纪上半叶资产阶级经济学家的地租理论，发展到*主义的地租理论，古典地租理论往往将地租解释为一种剩余产品。新古典经济学家往往把所有地租都解释为级差地租，把地租看成土地生产力的报酬。*的地租理论，主要有级差地租理论和绝对地租理论。*认为，地租所反映的是一种社会关系，是土地所有者凭借其所有权对直接生产者所创造的超额利润的占有，是土地所有权在经济上的实现形式。土地所有权的存在和垄断是产生地租的根本原因。
　　*还从质和量两个方面对地租进行分析。从质的方面看，土地所有权集中体现在绝对地租上，即无论土地本身的状况如何，只要有土地所有权的存在，就必然有地租的存在。我国实行土地有偿有限期使用制度的理论，正是由此推导出来的。从量的方面看，地租又分为级差地租Ⅰ、Ⅱ两种形式，由于所利用土地本身状况的差异，以及利用者投资等方面的差异造成地租量的不同。此外，*还提出了计算地租量的公式：地租=市场价格…个别生产价格　，还提出了“资本化的地租表现为土地价格”，其公式为：土地价格=地租÷还原利息率　。
　　现代西方经济学的地租理论，则主要是从供求关系来研究。马歇尔认为，地租理论不过是供求理论中特定的一种主要应用而已。西方学者所推崇的城市地租理论从城市土地利用空间结构的调整角度出发，通过建立并完善引起土地价格变化的变量体系来研究地价。1945年，拉特克利夫出版了《城市土地经济学》，重点研究了土地供求、土地与住宅市场的均衡模式。
　　非均衡的思想首先产生于20世纪30年代，凯恩斯在《就业、利息和货币通论》一书中提出了与一般均衡理论不同的想法，创立了具有非均衡特征的宏观经济学。其后，为了弥补“凯恩斯革命”所带来的宏观、微观的经济学之间的差异，西方经济学界试图用非均衡分析的方法建立宏观经济的微观基础，这样，就形成了较为系统的非均衡理论体系。
　　1945年，拉特克里夫出版的《城市土地经济学》（中译本）开始分析城市土地供求状况，研究土地市场均衡模式，分析不动产市场结构。
　　Burns和Grebler在1977年出版的名著《国家住房论》中指出世界上没有哪一个国家住房的供给和需求能完全达到平衡，他们提出住宅市场存在四种不平衡的形式：（1）静态不均衡，一个国家或地区住房的数量与家庭数量之间的总体不均衡。（2）动态不均衡，指住房供应过剩或短缺量化程度总是随着时间不断变化的。（3）空间不均衡。指一个国家或地区不同区域之间的短缺或过剩分布上的不均衡。（4）质量不均衡。指一些家庭的住宿条件可能低于社会大多数人可接受的标准，比如说面积、质量、舒适度等。他们认为，合适住房的短缺是绝对存在的，并且在短期内是价格机制无法调节的。在所有的发达国家，政府试图通过介入社会住宅市场或修改现行政策的漏洞或同时采取两种措施以达到减少住宅市场的不平衡。　。　想看书来

房价理论（2）
1984年，歌德伯格（）与钦洛伊（）的《城市土地经济学》（中译本）出版，同年，米尔斯（）与哈米尔顿（）的《Urban　Economics》出版。他们从单一的市场均衡模式、存量——流量模式、蛛网滞后调节模式、闲置与过度需求模式等几个方面研究了土地市场的均衡与供求机制。这两本著作虽然采用了不同的计量模型来描述和分析美国的住房市场，但都注意到均衡模型无法解释房地产市场，前者采用闲置——过度模型，后者采用价格——租金模型。
　　美国经济学家迪帕斯奈尔和惠顿在1996年出版的《城市经济学与房地产市场》以城市经济学理论为基础，透析房地产市场的运行规律，重点研究了住宅市场的周期波动和存量——流量模型、住宅市场的供求规律和空置率。等（1988）分析了住房需求的决定因素；（2000）对不同特征的房屋需求进行了定量估计；Swan、Ostas等认为抵押贷款市场的结构是房屋建设量变化的主要影响因素；Moore研究认为新建住宅开工量的影响因素主要有财政收入、建造成本、结婚率、空置率等　。
　　Geoffrey　　Meen和Mark　　Andrew　（1998）对影响住宅价格的动力因素从理论和实证角度进行文献研究他们认为，一个简单的、统一的覆盖所有空间纬度的住宅价格理论是不存在的。对住宅价格进行研究一般有两种方法，一种是从宏观经济或金融经济框架出发建模；另一种是从城市经济预测的角度出发建模。从住宅价格建模的实践来看，按时间顺序，可分四种类型：（1）早期的模型仅包括有限变量（如收入）的模型结构；（2）Mark…up模型涉及的是住宅价格与建设成本的关系；（3）简化形式模型是从住宅需求和住宅供给结构中推导出来的；（4）生命周期模型。
　　在解释区域住宅价格的差异时，Geoffrey　　Meen和Mark　　Andrew　（1998）认为文献理论主要集中在五个领域：（1）迁移（migration　），（2）交易和搜寻成本（transactions　and　search　costs　），（3）公平迁移（equity　transfer　），（4）套汇（spatial　　arbitrage　），（5）决定住宅价格因素的模式（pattern　in　the　pricedeterminants　）。　Geoffrey　　Meen和Mark　　Andrew还对住宅价格模型的实证结果进行了分析，认为影响住宅价格的主要动力因素是：（1）收入（ines）；（2）利率（interest　rates　），（3）信用可靠性（credit　*ailability　），（4）税收结构（tax　structure　），（5）住宅供给（housing　supply　），（6）人口结构（demographic　structure　）。
　　（1988）研究了美国住宅市场的模型变化；等（1999）建立了与房屋质量有关的供求均衡模型；（1996）运用房地产市场均衡的四象限模型解释了写字楼市场的供求均衡及失衡的情形；（1996）研究了房地产市场中价格信号的作用，认为价格主要反映卖者的信号，而买者的信号滞后。

房价理论（3）
概括而言，西方学者关于房地产市场价格的供求动态模型的研究有：
　　（1）蛛网模型。即基于均衡的经典动态模型，有收敛和发散两种基本模式。市场均