房价之谜-第5部分

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对于炒房行为，开发商却持与学者和民众不同的看法，他们认为外地人会为楼市带来大量资金，活跃市场，是不可忽视的购买力，不应该受到政策的限制。部分城市由于房地产市场发展的相对落后与其他大中城市在房价上形成落差，从而形成了获利空间，吸引外地投资者前来购买，这属于市场化的行为取向，因此没有必要限制外来购买力。更有开发商认为，如果炒房团大量购进的是别墅等高档住宅，则不会影响当地普通住宅的价格，从而不会给普通消费者的自住消费带来重大影响。
　　2、禁炒
　　随着炒房运动的逐级升温，各地政府也认识到了问题的严重性，看到了炒房对于房地产市场以及普通消费者利益的侵害，各地房价由于炒房团的作用而过快增长，炒房往往与未建先售、捂盘惜售、发布虚假信息等违规行为相伴而生，特别是一些中介公司违反规定，囤房吃“差价”，充当“炒房”先手。“炒房”还扩大了放贷量和银行的金融风险。因此，自2003年下半年年起，许多地方政府颁布了禁炒令，开始了反炒房运动。
　　2003年9月15日，杭州市政府常务会议通过了8项新的房产措施，内容包括对二手房交易征收20％的个人所得税，增加期房转让契税、增强租赁房税收征管，对购买高档住宅的高收入群体实行从高税率（即所购买或交易房屋如果单价在1万元以上或单套面积在300平方米以上的就要缴纳3％的税率。）。同时对按揭买房的首付比例由20％提高到30％～40％，对买第二套房产、高档住宅不再执行房贷优惠利率。这些措施大大提高了炒房的交易成本。新政策于2004年1月1日起正式实施。
　　2004年4月1日南京市正式实施《加强商品房预售管理实施细则》，南京“禁炒令”的要点在于：
　　第一，严格商品房销售管理。未领取商品房预售许可证的房地产开发项目、房地产开发企业不得以任何方式进行销售，不得接受购房者的认购，不得以任何形式收取定金和预付款。
　　第二，公示商品房房源信息。房地产市场管理部门在房地产开发项目取得商品房预售许可证后10日内，将许可销售房源信息在南京市房地产信息网上向社会进行公示，并按照契约登记情况及时调整未售房源信息。
　　第三，禁止炒房买号。房地产开发企业在取得商品房预售许可证后，采取先认购后签约方式的，必须实行实名制，认购时购房者或其代理人必须持购房者的有效身份证明；未提供有效身份证明者，房地产开发企业不得接受其认购，认购后不得更改购房者姓名；认购协议签订两周内，房地产开发企业与购房者必须签订商品房买卖契约。
　　第四，期房限转。已办理了预售登记的商品房在未交付使用及领取房屋所有权证之前不得转让。对确系直系亲属间更名或同户籍成员之间更名的，经合同双方同意，须提供户口簿、结婚证或户籍管理部门的证明，报房产登记部门审批后方可更名。
　　同时，南京房管部门有关人士表示，该政策只是打击期房投机，并不禁止“付完首付、房屋交付后再转让”的正常投资。
　　面对全国各地抑制炒房以及相关舆论的压力，温州市委宣传部应市政府的要求，向温州各媒体下文，禁止以媒体名义组织购房团到各地炒房，并限制发布相关的广告进行宣传或炒作。但也有该市政府官员表示，投资者买卖房产是市场行为，进行集体投资也是市场经济的产物，政府一是无权进行干预；二是即使干预也很难有什么实际效果，况且，这不符合法律程序。政府所能做的，一是尊重市场；二是进行理性的引导。
　　2005年4月30日建设部、发改委等七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定了自2005年6月1日起，国家将对个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度；今后“炒地”行为、转让期房行为都将禁止。7月，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。最终给“炒房”行为下达的“国家禁炒令”。
　　随后，各地方政府陆续出台了一系列措施。以北京市为例，在2005年、2006年、2007年连续三年开展对房地产市场的大整顿，规范市场秩序和开发商行为，2004年4月，就规定房地产经纪机构从事房屋租赁代理业务时，须通过指定银行代收、代付租金，并向其交纳不低于60万元的租赁代理保证金；2005年6月开始对购买不满5年的二手房转让开征营业税和所得税，2005年12月对房屋销售实行网上签约，2006年北京市建委建立了房地产交易管理信息系统，对二手房交易实行网上签约。2007年北京市建委又出台政策，实行房屋中介资金须分账户管理，即风险准备金、客户交易资金与自有资金分账户管理，金融机构对资金实行第三方监管，对于租赁时间长的承租人，必须采用银行代收代付租金方式。2008年市建委又发布《关于建立房地产市场动态监管信息平台的通知》。要求市区县建委、房管局相关管理部门通过监管平台整合房地产市场动态信息，加强对房地产市场违法违规行为的日常监管，并定期在北京建设网发布。
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外商投资房地产风起云涌
目前，中国房地产市场已成为外商直接投资的第二大行业。2005年外资房地产企业的实际投资规模为亿美元，占全部行业实际利用外资的9％。2006年一季度，实际使用外资金额亿美元，同比增长，占比上升到。从房地产销售市场看，外资境内购房增长态势也十分明显。2005年外资结汇购房亿美元，比2001年增长倍。2006年一季度，境外机构和个人购买境内房地产资金结汇亿美元，增长。
　　在外资购房中，海外基金批量购买高档楼盘情况较为突出。例如，2006年4月上海市；来自美国的基金收购了新天地的翠湖天地一幢楼；价格在6亿元左右；摩根士丹利继2005年收购锦麟天地之后；　又收购了位于世纪公园的四幢服务式公寓和一幢靠近华山路的服务式公寓；两个项目总计400套公寓左右；成交金额达到15亿人民币；位于张江高科技园区的第一上海中心办公楼和闸北大宁绿地的四幢办公楼也分别被两家外资基金纳入囊中；商业市场上；摩根士丹利收购了位于金桥的商业地块项目——埃蒙顿假日广场；该商场将建成为开发面积达12万平方米的大型购物中心。
　　2006年6月渣打直接投资有限公司宣布对即将赴港上市的世茂房地产控股公司投资5000万美元，共同参与本次投资的还有摩根士坦利房地产投资基金。7月世茂房地产（）于港交所挂牌上市，此次发行亿股；集资亿亿港元。据渣打投资大中国区总裁陈凡称，世茂仅仅是渣打直接投资有限公司在中国房地产领域投资的第一个项目，随后；渣打直接投资不仅要对成熟的大型房地产公司进行股权投资；　还将对品牌房地产公司旗下的具体房地产项目进行投资。
　　除了渣打；众多外资对内地房地产都有着浓厚的兴趣。来自荷兰ING集团的数据显示；其在内地管理的物业价值已超过2亿美金。而麦格里集团、凯德置地、美林集团等均有一定规模地涉足中国房地产市场。
　　分析近几年外资大规模地进入我国房地产市场，主要原因来自于两个方面：一是近两年中国房地产市场的透明度逐渐加强；从而吸引外资更多地进入了我国房地产市场；二是外资对于人民币升值的预期造成更多的“热钱”注入。外资流入房地产的渠道通常可以分为直接投资和间接投资流入两种方式，具体有以下途径：
　　第一，非居民机构和个人投资房产。以自购和包销方式买入房产为主，细分又可概括为两类：第一类是非居民机构以包销方式购入房产，通常为成熟物业，收取租金盈利。这种购买相当接近于对开发商的过桥贷款；第二类是非居民机构在境内设立外资房地产中介机构，通过包销或者代理方式持有和经营物业收租、或者进行转售。
　　第二，通过外国直接投资方式进入中国房地产。这种方式又细分为两类，第一类是外资直接在华设立房地产开发企业，第二类是外资通过收购境内著名房地产开发企业股份的方式介入境内房地产市场。
　　第三，境内外资银行发放开发贷款和个人按揭贷款。
　　第四，通过外债等方式进入房地产行业。外资通过外债等非FDI方式进入房地产，其行踪隐蔽难测。不过，其大体运作手法仍可以细分为三类。第一类是部分活跃的中资房地产公司，通过境外上市，引入境外资本。第二类是通过“自我收购”的方式将自身改制为境内居民完全控股的外商独资企业，这个方法不仅使企业迅速建立了方便快捷的国际融资渠道，还获得了以境外壳公司名义择机在境外上市筹资的机会。第三类是把境内企业的股份作价之后，出售给境外的机构或者个人等。
　　

“限外令”
2006年7月，建设部、人民银行等六部委联合下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文件），对外资进入中国房地产市场进行了规范。《意见》中的三条规定被视为此次政府限制外资炒房的三大内容。
　　第一，规范外商投资房地产市场准入。境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
　　第二，加强外商投资企业房地产开发经营管理。对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动；外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
　　第三，严格境外机构和个人购房管理。境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。
　　此外，《意见》还进一步强化和落实监管责任。要求建设部、商务部、发展改革委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会、外汇局等有关部门要及时制定有关操作细则，加强对各地落实规范房地产市场外资准入和管理政策的指导和监督检查，对擅自降低企业注册资本金和项目资本金比例，以及管理不到位出现其他违法违规行为的，要依法查处。同时，要进一步加大对房地产违规跨境交易和汇兑违法违规行为的查处力度。有关部门要建立健全外资进入房地产市场信息监测系统，完善外资房地产信息网络，要加强协调配合，强化对跨境资本流动的监测，尽快实现外资房地产统计数据的信息共享。
　　2007年11月，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，对外商投资房地产业限制范围有所扩大。《目录》表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从2004年修订的现行《目录》鼓励投资类别中删除。
　　这项政策是对06年限外政策的补充及延伸，将原本外资政策相对宽松的二手房市场纳入了政府限制与监管之列。
　　

透视“限外令”对市场的影响
2007年2月，在六部委《意见》出台7个月后，北京市建委又颁布了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，规定境外个人在京工作学习超过一年可在京购买商品房，购房前须办理居留状况证明。《通知》出台后，一部分此前已选好房子甚至已经完成网上认购的港澳台人士、外籍人士、华侨都不得不暂停了购房手续办理。三家外资按揭银行……东亚、渣打、花旗侧面证实：本来已经成为其重要利润增长点的外币个人住房按揭，因政策突变，随着外资购房人购房手续的停办而出现快速下滑。
　　外籍人士在京购房的主力地区主要集中在京城东北部；特别是中高档项目多集中在东北三环至四环间；再远至昌平、顺义等别墅项目。据21世纪不动产统计，在2007年初一个多月的时间里；上述地区外籍人士购房的比例已经由《通知》颁布之前的8％下降至2％。原为境外人士购房热点区域的国贸、丽都、燕莎商圈以及机场高速、温榆河的别墅区房屋成交量出现下滑。由于面积较大的高档楼盘中境外客户占比较高；通常达到20％左右，因此《通知》的公布对于这些高档楼盘单体成交量产生了很大影响。但限外政策只是对投机炒房的热钱起到了冷却作用，并没有影响房地产市场的整体发展。
　　关于限外政策对房地产市场的整体发展和房价的影响，众说纷纭。
　　事实上，限外令后外资投资房地产的方式更加隐蔽，参与项目开发成主要投资方式。如摩根士丹利，以前投资中国房地产的主要方式是收购成熟持有型物业项目或者进行股权融资，现在已经通过成立合资公司的方式参与房地产项目的开发。07年2月底，摩根士丹利伙同永业集团成立“上海永威置业”，共同投资13亿元人民币开发上海商业用地，上海永威置业的法人代表是摩根士丹利亚洲区执行董事。花旗集团2006年8月出资2000万美元与本土开发商一起参与位于上海徐汇区的建业里改造。荷兰ING房地产设立并管理的ING基金与金地集团合作投资金地天津格林世界项目开发，ING基金将拥有金地天津48％的利润分配权等。
　　与此同时，外资投资物业类型进一步多样化，投资的地域也由北京和上海这样的一线城市逐渐向二线城市转移。那些经济发展较快、投资环境好的二线城市，如成都、西安、天津、沈阳、宁波、苏州等，已经吸引了大量海外投资机构的关注。如天津市最近两年吸引了许多外资进入房地产领域。据统计，2000年，外地、境外开发企业投资仅占天津市房地产总投资量的5％，到2006年，上升至38％，2007年达到39％…40％。和记黄埔、嘉里集团、新世界、恒隆地产、信德集团、新加坡仁恒集团等知名地产集团都已在天津投资。
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外资真的撤退了吗
尽管政府针对房地产市场的调控政策一波接着一波，但海外基金却逆势而上掀起又一波大规模中国房地产市场的热潮，据统计08年一季度就有40亿元外资重金介入上海高档楼盘。1月，英国高富诺基金以12亿元人民币收