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房价之谜-第26部分
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方式的结构和比例，解决好各个不同收入水平的居民的住房保障问题，加大转移支付的力度。特别要根据各地的不同状况，应地制宜，统筹兼顾，分类指导，充分调动地方政府的积极性。收入越低，收入的弹性越小，收入越高，收入增长的可能性就越大，对于一些财政能力有限的城市及地区，当务之急是将有限的资金用在廉租房的建设上，扩大覆盖范围，提高租金补贴标准，真正把最需要住房保障而收入变化不大的群体的保障工作做实。
当前进一步加大保障性住房建设要避免走向两个极端：一是将保障性住房作为拉动内需的主要手段，而忽视其作为保障的基本功能，盲目扩大保障性住房的建设规模；二是片面强调鼓励居民的住房消费，而放松对保障性住房的“准入”和“退出”的审查，忽视长效“准入机制”和“退出机制”的建立，再次走1998年以来走过的弯路。
（4）要密切关注和解决特殊群体的住房保障问题，加强对前瞻性研究。
比如，老年人的住房保障问题：目前，我国60岁以上的老年人口占总人口的比重已经超过11％，预计到2020年比重将升到16％，达到亿人，北京、上海等城市将提前达到老龄化社会。同时，家庭结构也发生了很大的变化，另一个重要方面是老年人的养老、医疗、社会服务 问题也很突出；而购买经济适用房的方式又让老年人的还贷压力很大。老年人与子女分开居住的方式是必然，分开以后的住房问题如何解决？
再如，而目前，在城镇住房保障体制的规划和政策设定中，还基本没有考虑农村居民住房保障问题，当然，农村改革的重点是减少农民负担，提高医保的标准，扩大的覆盖范围。北京等财政较好的地区也只是对农村低保户、农村危房进行改造和维修，以及山区居民的搬迁等进行适当的财政补贴等方式，帮助居民改善居住条件。农村究竟采取什么样的住房保障方式？标准和范围如何确定？城乡住房保障体制如何接轨？按照一个什么样的进程逐步接轨都成为一个必须破解的题目。当前，完善住房保障的进程中也要考虑逐步缩小城乡住房保障的差距，而不是扩大。
（5）认真研究优化监管方式，降低监管成本。
为适应住房保障体制的建立，建设部成立了住房保障司，各地方政府也在建设主管部门下设了住房保障管理机构，明确了准入和退出的机制。大部分地区对于享受经济适用房和廉租房资格认定，实行“三级审核、两级公示”制度和“轮值摇号”的管理办法。这一办法在具体操作中充分体现了公开、透明，但也存在着程序复杂，需要大量的人力物力进行管理，管理成本较高。如何在政府机构、工商、税务、银行等各部门之间进一步整合各个方面的资源，提高信息化程度，实现资源共享，从而降低整体行政管理成本，需要进一步实践和摸索。
住房金融政策的创新势在必行（1）
积极运用公共财政政策，推进完善我国住房保障制度。
国务院曾于2007年8月在《关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》中提出，有关部门要抓紧研究制定廉租住房建设、经济适用住房建设和住房租赁的财政、税收和金融支持政策。2008年02月05日央行和银监会联合发布《经济适用住房开发贷款管理办法》，放宽了申请经济适用房开发贷款的门槛。《办法》规定经济适用住房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的30％，《办法》还扩大了贷款人范围，除国有商业银行和住房储蓄银行外，还增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构。，同时明确了利率优惠政策，《办法》中明确提出了“贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，但下浮比例不超过10％”的规定。
2008年3月14日财政部、国家税务总局发出《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，通知在个人购买经济适用住房、单位建设经济适用住房，以及房屋租赁方面做出了一系列优惠的规定：首先，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税，按规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；其次，廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减征4％的房产税。再次，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供相关材料，可按比例免征城镇土地使用税、印花税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
毫无异议，这些政策的实施对于降低经济适用住房的购买成本，搞活市场交易，鼓励对经济适用住房和廉租房的建设将起到积极的作用。房地产宏观调控的政策，要在合理控制住房建设总量和增长速度的同时，充分运用财政支出杠杆，运用投资的乘数效应，促进和引导开发商建设适合中低收入家庭的保障住房，引导居民根据各自的经济条件，通过不同的途径解决居住问题，建议政府运用公共财政税收政策，进一步加大经济适用房和廉租房的建设力度，研究制定针对经济适用房购房人的优惠政策，切实降低保障性住房相对价格，同时减少市场交易环节，降低市场交易成本，加强市场监管，提高市场效率。具体如下：书 包 网 txt小说上传分享
住房金融政策的创新势在必行（2）
（1）建议取消经济适用房购买契税。应该参照房改售房的政策，减免经济适用房购买契税。而不是象《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》中规定的，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
（2）建议取消经济适用房购买人公共维修基金。经济适用房的公共维修基金由经济适用房建设单位按照建安费用的一定比例提取，不再由购房人承担，从而减低购房人的一次性支出，经济适用房和廉租房的物业管理由政府招标确定的运营管理机构统一管理。
（3）建议制定针对购买经济适用房人群的个人所得税抵扣制度。即参照西方国家的普遍做法，将经济适用房居民购房还贷支出纳入个人工资收入的所得税税前抵扣范围，以降低应交所得税，提高住房支付能力。经济适用房在实行“三级审核、两级公示”制度和“轮候摇号销售”的管理办法，明确了退出机制，实行了严格的收入申报和管理后，这一政策是完全可操作的。
创新房地产金融工具，化解金融风险。
我国房地产业的发展依赖于房地产金融的支持，房地产金融风险也主要集中在开发企业和购房者两方面，由于房地产金融风险表现为脆弱性、隐蔽性等特征，房地产周期比较长，容易造成短视行为，特别是房地产价格持续上升后，贷款的回报和还款记录较好，房地产金融风险容易被低估、风险结构演变容易被忽略。近几年来，金融系统采取了一系列有利的政策措施，严格控制对房地产的信贷投放，提高门槛，强化审核，多次提高商业银行存款准备金比率、提高贷款利率，实行差别贷款政策等手段来防范风险。然而，隐含房地产金融风险的一些深层次的结构性问题仍然突出。
为此，笔者拟提出如下政策建议：
（1）积极应对国际形势变化，加快完善外资投资房地产业的管理法律体系，抓紧研究制定规范内资到海外投资房地产的法律体系。
几年来，外资参与中国房地产业的形式和渠道正在发生根本性的改变，在宏观调控政策的影响和国际资本流动性增强，人民币持续升值的背景下，外资已经从传统的合资、合作开发房地产项目的方式，转变为通过多种渠道更为广泛地参与中国的房地产业，比如通过香港和海外资本市场更为隐蔽地深入地参与中国房地产，通过基金形式直接购买和持有大型经营性物业项目，通过QFII等方式参与中国证券市场的房地产企业，等等。同样，国内资金通过各种渠道进入海外市场，包括国内企业和个人自主到海外投资房地产开发、购置房地产已是大势所趋，有关这方面的法律目前还是一个空白。
（2）构建有助于长期稳定的房价形成机制的金融支撑制度体系。 。 想看书来
住房金融政策的创新势在必行（3）
当前我国的经济发展阶段，决定了在较长一段时间内银行贷款仍然将是居民购房融资的主渠道。由于世界经济发展的动荡和不确定性，国内经济特别是城乡居民收入将进入一个变化较大，增长预期不确定的时期，而保持融资成本的长期稳定、可控是减低房地产金融系统性风险的主要手段。可以借鉴德国特有的“合同储蓄”住房金融模式，以及房贷的固定利率机制，为稳定房价提供金融制度保障。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同，德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作”而非赢利，合同储蓄大约占到德国房贷总额一半左右，另外20％家庭储蓄，仅有三成住房贷款来自于商业贷款。德国所有房贷（包括合同储蓄和商业贷款）都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。也可进一步完善和充分发挥住房公积金的制度优势，还可以更多尝试金融支持“合作建房”等模式，进行大胆的创新。
（3）要坚持推进金融产品创新，进一步激发和支持居民刚性住房需求向有效需求的转化。
建议对现行“第二套房贷款”进行必要的调整，至少应该取消首次置业套型面积的限制，研究针对“以小换大”、“以旧换新”的第二套房的政策优惠。事实上在如何进一步激发和支持改善性需求向有效需求转化方面，房地产金融创新大有可为。
近年来，中国个人住房贷款超常规地发展起来，对银行的风险管理水平提出新的挑战。有学者指出，中国的银行业是没有个人住房贷款以及消费信贷风险管理经验的，个人住房贷款的风险尚处于隐蔽期，需要谨慎对待，用于分散住房贷款风险的资产证券化、信用衍生品等金融工具及其相应的制度安排却远远没有得到发展，更为关键的是，围绕着房地产市场、金融市场和证券市场的产品创新、技术创新以及制度创新，仍然很不够，使得所有的住房贷款风险都只集中由一个主体——银行来承担。
因此，必须始终坚持一手抓金融产品创新，一手抓金融监管，两只手都要硬。一方面通过个人抵押贷款制度的创新，激发和支持市场的有效需求，支持居民的合理购房行为，另一方面，要有效控制和防范个人抵押贷款快速增长可能带来的违约风险，加大审核管理的力度，认真研究和完善针对不同的购房者的差别化政策，严格控制投资性购房的贷款发放，禁止抵押按揭的转按揭行为，特别是要严格对个人抵押贷款的审查和贷款发放后的跟踪管理，严肃查处各种假按揭和骗贷行为，将是今后一段时间内防范房地产金融风险的主要任务。
（4）要毫不动摇坚决抑制住房的投资需求和过渡消费，加大力度支持保障性住房建设。
房地产作为既拉动投资，又带动消费的产业，今后5年，在整体上保持现有的固定资产投资规模和15％左右的投资增长速度，对于克服国际金融危机带来的挑战，实现“保增长”的目标十分必要。关键在于要进一步加大住房供给结构调整的力度，特别是加大保障性住房的建设力度，加大中低价位中小户型普通商品房的建设。进一步加大住宅供给结构调整，不仅可以加速房价的理性回归，还可以通过中低价位适销对路的增量交易来带动市场的活跃，激发和带动存量市场的交易。同样，在保持合理的房地产信贷规模增长的基础上，要进一步加大房地产信贷结构调整的力度，支持和引导信贷资金并带动社会资金流向保障性住房和普通商品房的建设。
同时要下大力气消除非收入性体制障碍对居民个人住房贷款需求的抑制，合理减化贷款程序、缩短时间、减少成本、提高服务，想方设法有效激发和支持中等收入家庭的住房信贷消费，促进在现有收入水平和预期下，理论需求向实际交易行为的兑现。
（5）进一步拓宽房地产企业合法融资渠道，规范融资行为，控制融资风险。
建立顺畅的房地产投融资渠道十分必要。当前我国房地产直接融资渠道狭窄，资金的来源渠道仍旧单一且极不稳定。几年来国家在收紧银根的同时，并没有及时有效地进一步拓宽房地产企业合法融资渠道，合理引导筹资方式多样化，促进房地产企业的并购重组，随着时间的推移，部分地区的中小房地产企业和空置项目的系统性风险加大，可能形成银行呆、坏帐的集中增加，进一步拓宽房地产企业合法融资渠道，鼓励和推动企业间的并购迫在眉睫。要积极推动资本市场的发育，鼓励开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金。国外房地产企业资金来源通常是40％的房地产基金，40％是私募基金（包括私人投资或者企业之间的投资），剩下20％才是银行贷款，特别是鼓励开发企业通过证券市场实施资产重组。要加快研究产业基金管理办法，出台产业基金法，促使蓄势已久的房地产产业基金正式登台。要推进房地产抵押贷款证券化进程。房地产抵押贷款证券化可以提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性，降低金融风险，也为投资者提供了一种重要的投资渠道。此外，还可以考虑从完善住房公积金制度、发展房地产信托、进行私募融资等方面，拓宽房地产融资渠道。
强制性房地产信息披露客不容缓
对于房地产信息披露和监控系统的建设问题，建设部早在2003年就已开始倡导。2003年1月，在建设部召开的全国住宅与房地产工作会议上，建设部明确要“建立房地产市场预警预报和信息披露制度”。2003年7月，杭州市启动了房地产预警预报信息系统，随后上海和深圳的试点工作也着手启动。此后不久，国务院印发“国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知”，要求各地“建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系”，2004年1月，建设部、国家发改委等7部门再次联合发文，要求各地区牵头部门要“根据预警预报信息系统建设的要求，建立统一的房地产信息收集平台”。2005年3月，国务院七部委联合颁发“国八条”，提出“加强市场监测，完善市场信息披露制度”，2006年5月国务院颁布的“国六条”，将完善市场信息披露制度，纳入促进房地产业健康发展的重要措施当中。上述政策显示出了决策层对房地产信息统计和披露环节的重视。
目前，房地产信息系统在我国已形成了一定的基础，除各地政府建立的公共信息平�
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