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房价之谜-第23部分
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息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均以较低税率向合作社征收；五是补贴租金；等等。通过鼓励自建房、合作建房，建立起多渠道的住房获取渠道，就摆脱了听任开发商任意定价的局面。
（5）建立地产价格独立评估机制，实行“指导价”制度。各类地产价格并不是由房地产商说了算，也不是由政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。除了私人评估师外，德国还按照联邦建筑法成立了各地“房地产公共评估委员会”，其职责之一便是负责制订当地“地价图”的“基准价”或者“指导价”。这为不同地段、不同类型的住房制订了详细的“基准价格”，这类指导价具有法律效力，所有房地产交易有义务参照此执行，在合理范围内浮动。虽然指导价的制定必然参考历年市场房价，但任何不具备垄断势力的开发商或炒房者，都不可能单独影响“指导价”的制定。
德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20％为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50％则为“房价暴利”，这已经触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至最高被判处三年徒刑。这对某些妄图谋取暴利的开发商、炒房者而言，其威慑作用不言而喻。
（6）税收调节遏制房产商、炒房者获取超额收益。在德国，自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1％的不动产税，房屋买卖还要交的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15％的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要交纳个人所得税，税率在20％至45％不等（2009年后统一为25％的资本利得税）。最后，房子的管理、维修等费用也很高。重重的税收限制，已经大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，对于炒房者而言可谓釜底抽薪。
（7）并不把住宅建设作为德国经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的重要一环。德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。这便是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。因此，虽然德国政府特别地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢于通过抬高当地地价、房价，从而增加当地政府的房租收入或税收收入。房地产政策同样是德国政党竞选的主要辩论议题。无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是会抬高房价，甚至使购房者沦为“房奴”，他们丧失的可能就不仅仅是选票，而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。
以上各类政策，虽然并不能涵盖德国房地产制度的全部，但从中我们也可以看出，德国房价之所以能够保持十年不涨，并非出于偶然因素，德国政府独具特色而又针对性极强的调控政策，正是长期保障房价稳定的关键所在。
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政府宏观调控的原则和边界（1）
政府应不应该或者可不可以干预住房市场？这一命题从理论上并不难破解，因为答案是肯定的。在市场经济条件下，由于不动产的不可移动性和住房作为商品的双重特性——既是必需品同时又是投资品，住房市场从来就是一个区域性特征明显的市场，也是一个不可能完全自由竞争的市场，因此，保证住宅市场的公平正义既是政府的天职，又成为各级政府干扰市场的最好的理由。不仅西方发达国家如此，在中国社会主义市场经济体制下也不例外。
纵观改革开放30年来中国住宅产业的发展，特别是1997年取消住房福利分配，实行住宅供给和分配的市场化、货币化以来，围绕着政府对市场的宏观调控等问题的论争一直就没有间断。特别是在房价连年持续上涨的情况下，解决最广大居民住房问题成为社会关注的焦点，并引发了对中国住房市场化和完善住房保障制度的深刻反思。
2007年8月，国务院召开了全国住房工作会议，明确要求把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。其根本的指导思想就是：“政府解决住房问题必须体现公平正义。”
2007年3月十届全国人大第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》明确，在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是国家、集体，还是私人，对他们的物权都应当给予平等保护。这就使商品房、经济适用房、廉租房等不同形式的住房，尽管产权性质可能有差异，但从法律地位上，全体公民都享有依法取得必要的居住条件的权利，其房屋也依法受到法律的保护。为落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，2007年11月建设部、国家发改委等九部门联合发布了《廉租住房保障办法》，从保障方式、保障资金及房屋来源、申请与核准、监督管理、法律责任等几个方面对廉租住房的管理进行了规范，2007年12月建设部、国家发改委等七部门又联合发布了《经济适用住房管理办法》，从建设管理、价格管理、准入与退出管理、监督管理等多方面对经济适用房制度进行了全面的完善。
在完善住房保障制度建设的立法中，实现公平正义主要体现在：确保住房保障理念的公平性；实现不同收入阶层在保障范围和保障标准上的公平性，即“准入机制”的公平正义；实现保障性住房建设和配售的公开、透明、公正、公平，即“实施机制”的公平正义；实现保障性住房的再流通上的公平性，即“退出机制”的公平性。
完善住房保障制度并不能全面体现公平正义 。。
政府宏观调控的原则和边界（2）
那么，完善了住房保障制度，住房问题中的公平正义真的就完全解决了吗？笔者认为，当前，解决住房问题的公平正义至少还应该包括另一个方面的内容，即：切实转变政府职能，实现不同参与主体的公平正义。
住房市场的参与者简单地讲至少包括三个大的主体：政府、开发商（包括投资者和建筑商、中介机构等）、消费者。政府是规则的制订者，即是裁判员。但区别于其它行业和市场（如资本市场），由于政府垄断土地一级市场，房地产开发的各项程序的审批又离不开政府的直接管理，由此政府又不能不成为运动员。所以房地产行业的健康发展就不再单纯是一个行业发展影响地方政府税收的问题了。首先，政府对土地的出让直接就是一个政府、开发商、消费者之间的利益分配过程；其次，政府对房地产项目规划指标的审批直接决定了开发商的利益；影响到不同开发商之间的公平竞争；影响到最终消费者的居住条件和资产价值；甚至影响到不同区域地方政府之间的利益公平。比如，同一城市市级政府规划部门在不同城区之间如果采取歧视性规划控制标准，就可以导致不同城区区级政府的利益不公平。近年来，大城市的区县一级政府在争取上级政府规划建设上的政策支持时，八仙过海各显神通，是一个众人皆知的不争的事实。
从这个意义上讲，实现不同参与主体间的公平正义何其复杂。而这些年来政府在这一方面的工作离社会公众的期望还有不小的差距。
2007年10月28日，十届全国人大常委会第30次会议批准通过了《中华人民共和国城乡规划法》，自2008年1月1日起实施。新法确立了城乡一体的规划体系，体现了城乡统筹，实现了城市居民和农村居民在城乡规划建设方面的平等；新法强调了任何单位和个人（当然包括政府部门本身）都应当遵守依法批准的城乡规划，服从规划管理，并有权就涉及其利益关系的建设活动是否符合规划要求向城乡规划管理部门查询，有权举报或者控告违反规划的行为，体现了不同利益主体在规划面前的平等；新法还规定了在规划制定和修改中的公众参与，包括规划草案的公告、采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见等内容；新法还增加了监督检查的要求，强调了在规划实施中各级人大常委会的监督、公众的监督，并制定了相应的罚则。可以说，新法在推动政府职能的转变，推动科学决策、*决策，推动不同利益主体在规划建设领域的公平正义上都将起到很好的作用。
然而，在政府与开发商和社会公众之间，即政府作为管理者和被管理对象（开发商和社会公众）之间的平等分配权利和义务上，在强调政府的行政管理权的同时，还能不能更进一步体现政府的义务，比如更全面的更广泛的信息公开的义务，更公开更透明的决策和审批程序，更大范围的公民依法有序的参与，以及更严格的政府行政许可和行政审批中应该承担的义务（比如审批期限等）和未完成义务应该承担的罚责，等等，特别是当建设工程规划等涉及到政府自身利益时，避免形成政府或部门利益超越公众利益，形成“与民争利”。如果说，由于我国幅员辽阔、地区间经济社会文化差异很大，国家层面的法律更多要体现原则性和整体性要求，那么各地方政府在制订城乡规划法的实施细则时，能否结合地方的实际情况，在推进政府规划管理部门的职能转变，体现公平正义上迈出更坚实的步伐？同样，正在修订或即将修订的《物业管理条例》、《房地产管理条例》等制度法规也应该充分体现公平正义的原则。
进一步出台房地产政策应把握的几个原则
总之，解决中国城乡居民的住房问题，保持住宅和房地产业的持续健康发展，应始终坚持公平正义。那些认为只要完善了住房保障制度，就实现了住房的公平正义的认识，显然是片面的。当前，在进一步出台房地产政策应特别把握以下几个原则：
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稳定政策预期。
当前市场各方观望的一个重要原因是，消费者在等待进一步的优惠政策出台，而开发商则预期政府进一步放松银根以及更多的救市行为，预期的不明确和各方博弈显然不利于市场的健康发展。近一段时间，从各个方面、不同部门、不同领导在不同场合关于房地产政策的说法和预测很多，经过网络和媒体的宣传、不同的解读，有时甚至是炒做，给市场舆论的预期是模糊的、不一致有些甚至是相反的。事实上，随着国务院〈关于促进房地产市场健康发展若干意见〉的实施，政府进一步出台有关财政、税收优惠等政策的空间已经有限，边际效用也将递减。因此，建议中央政府进一步规范有关政策发布和宣传的渠道，明确政策导向，稳定政策预期，有关政策也要尽量集中出台。
加强市场基本性制度建设。首先，要针对房地产业的各个环节全面完善法律法规的建设，《物权法》出台后，一些针对性的配套法规如物业管理条例的修订尚未完成，地方政府针对行业管理的法规和政府规章急待进一步的修改和完善，特别是在立法过程中，要转变过去部门立法“强化政府行政管理”为主导的立法思路，真正贯彻“以人为本”的原则，以维护不同主体的权益公平为立法的出发点和落脚点，通过立法强化市场监管、提高效率。特别是要针对当前突出的信息不对称的问题，建立强制性信息披露制度，加强对开发商和中介机构的管理，消除信息不对称所带来的各种侵害消费者行为的现象。其次，要严格执法，特别是针对市场监管中的突出问题，重点整顿市场秩序，尤其是要严格对中介机构的管理。总之，要通过加强市场基础性的制度建设，完善法律法规，营造良好的住房消费环境，夯实行业发展的基础。
注意把握政策的公平。应避免形成政府或部门利益或者特殊利益集团的利益超越公众利益，形成“与民争利”，特别防治有关部门和开发商借扩大内需扶持市场发展之名，搭政策的“便车”。同时，应避免过度强调短期的政策效应和市场效率，而忽视长期的市场公平。
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中国住宅产业改革发展五大困惑
近年来，在中国，还没有一个行业能像房地产业这样受国家经济社会环境的影响这么大，也没有任何一个行业的发展变革如此之大，可以说，这几年房地产宏观调控的力度之大，出台政策之多，频率之集中，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业。
当前，关于中国房地产业改革发展中的问题与困惑主要集中在以下五方面：
“价跌量减”引发对房地产市场形势的争论
房价是不是真正形成拐点了？并已走入下降通道？如果判断形成拐点了，有多大的下跌空间？调整周期有多长？房价形成和波动的内在机制是什么？我们不妨从市场的多个参与主体的角度来分析。
（1）消费者的视角。认为现在房价至少要降30％，甚至是降50％。理由是根据国际惯例房价收入比在3…6倍，目前我国大部分城市的房价收入比都在10以上，所以至少要跌30％以上，部分地区要跌50％以上，才符合居民真实的购买能力水平。也有一些学者认为，房价应该回调到03年实行房地产宏观调控以前的水平。
（2）金融机构的底线。当前我国居民购房的首付款平均在30％左右，如果房价下跌30％，会不会引发购房人大规模的断供，导致金融风险？从8月份以来，中国银监会组织了五个测试小组到北京、上海、深圳等城市进行压力测试，银监会的官员认为当前房地产信贷风险可控，但当房价下降到30％时，房地产信贷不良率将急剧上升。中国银监会主席刘明康也强调，要密切关注房地产市场走势，科学安排房地产开发贷款，借鉴美国次贷危机教训，确保按揭贷款真实性，防范房地产开发商贷款风险，支持房地产业健康发展。
那么房价下跌30％可不可以作为金融机构判断问题的一个底线依据呢？笔者认为，当前房地产信贷中还存在一些突出的问题，一是在银行体制外有非常多的民间信贷，以及非正常渠道的资金进入了房地产领域，尤其是在浙江等东部沿海地区，已经出现了资金断裂的现象，二是在07年证券市场的疯狂投资中，一些房地产信贷资金和居民购房预付款被转向证券和金融衍生品投资，并蒙受了巨大的损失，比如像在香港上市的碧桂园等公司。具体数量和规模银监会不完全掌握，也很难准确掌握。
（3）开发商的心态。从03年以后，土地“招拍挂”逐步成为市场土地供应的主要方式，土地“招拍挂”引起了地价直接的攀升，2006年以来，很多项目出现了所谓“面粉贵过面包”的现象，比如07年出现的几个“地王”，今年四、五月份就出现了开发商退地的现象。根据上市公司公布的数据，当前房地产项目的毛利润在20…50％不等，事实上，为更快�
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