房价之谜-第22部分

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把廉租房制度纳入社会保障范畴，推动住房保障体系建设》提案等，也直接推动了国务院关于廉租房有关政策的出台。
　　2008年5月1日《中华人民共和国信息公开条例》正式实施，首次通过立法规定了政府信息公开的义务，明确了政府主动公开的范围、程序。公民还可以依法提出申请，要求政府就某些信息公开，这就给社会民众的知情权和话语权提供了明确的法律保障。2008年5月国务院还颁布了《关于加强市县政府依法行政的决定》，从完善科学决策、*决策的机制，严格依法执政等八个方面提出了明确的要求，进一步体现了政府扩大公民有序政治参与的指导原则。
　　汶川大地震中政府对信息的开放、真实、全面的深度报导事实已经给我们了很多启示，也赢得了国际社会的广泛认同和赞许。奥运期间，北京奥组委按照中国政府的要求和北京的申办承诺正式实现了奥运媒体采访零拒绝，毫无疑义，政府在依法行政、信息公开等方面的做法实现了让国际社会满意、让运动员满意、让人民群众满意的目标。
　　11月初，国务院常务会议对当前的宏观经济政策进行调整，国家将实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，进一步扩大内需。国务院总理*强调，越是在困难和复杂的情况下，越是要坚持科学*决策，越是要增强决策的透明度，越是要加强决策的*监督，以保证“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的要求真正得到落实，促进经济平稳较快发展。*主席在中央经济工作会议上，提出“三问于民”，即：问政于民、问需于民、问计于民，确保中央关于进一步扩大内需、促进经济增长的政策措施不折不扣落实到位，确保党和国家大政方针得到全面贯彻。
　　保持房地产业的持续健康发展，真正解决住房问题，就必须始终坚持公平正义，提高社会民众的话语权，积极引导公民在房地产决策中有序的参与，是促进政府职能转变的重要手段，而只有实现政治权力、资本权力和社会权力的相互制约，才能真正实现公平正义。
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政府调控房价的国际经验与教训（1）
“他山之石，可以攻玉”。世界上一些发达的市场经济国家和地区，对房地产业的运行和发展无不进行宏观上的调控和管理，其调控经验与教训同样都很值得我们借鉴。“次贷”危机与房价调控的美国样本
　　美国的住房市场比较成熟和完善，主要依据市场规律运行。房屋的建设、销售和价格均由市场供求这只“无形之手”操纵，政府并不直接干预。
　　在经济遭受周期性衰退和“9？11”恐怖袭击事件打击后，美联储从2001年初开始13次降息，并一度将利率维持在1％这一自1958年以来的最低点长达一年之久，美国住房抵押贷款利率也降到30多年来的最低水平。罕见的低利率极大地刺激了人们的购房热情，截至2005年底，美国住房销售量连续五年创下历史新高，4年时间累计涨幅达到了，而在过去半个多世纪里，美国全国平均房价的年上涨幅度仅为。这直接导致了美国的房价收入比、房价租金比都达到历史峰值水平。美国房价高涨和全球性的流动性过剩也推动了西方主要发达国家房价的一路飙升。
　　事实上，美联储就已经意识到要控制通货膨胀和防止住房市场泡沫化，在截至2007年6月的两年里连续17次提息，利率上升增加了新购房者的贷款成本，加重了已购房者的还贷压力，并挤压了房地产开发商的利润空间。受此影响，07年第二季度以来，美国住房销售量下降，价格回落，新房开工减少，建筑开支收缩，住房市场明显降温。
　　与此同时，美国政府还采取税收调节等措施，抑制投资性购房。一是美国50个州都已开征房地产税，税率一般为1％至3％。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。房价上涨既意味着个人房屋资产价值增加，同时也意味着个人必须缴纳的税款增加。二是针对房屋购买和出售时的差价，一些州政府专门征收房地产增值税，并规定自住房住满两年以上出售时可以享受较大幅度增值税减免，而出售投资性房屋则不能享受相应的优惠。三是美国政府还实行差别化贷款政策。根据个人信用评级实行差别化贷款政策。四是政府还有一些规定旨在限制投资性房屋的数量。比如，规定住宅项目中，出售给准备所购房屋作为投资用的客户的比例最大不能超过总量的10％；一个人在同一个小区里只能购买一套住房；自住房居住不满两年就出售，屋主必须缴纳高额罚金。
　　总体来看，在美国政府意识到房地产泡沫后，并没有采取严厉有效的调控措施，而寄希望于通过利率和税收的作用，通过市场这只无形的手自我调节。然而次贷危机的爆发终于导致了房地产泡沫的破灭。
　　2007年4月，美国第二大次级房贷公司——新世纪金融公司的破产就暴露了次级抵押债券的风险。从2007年8月开始，美联储和美国政府采取宏观经济政策对危机进行干预，主要包括：向市场注入数千亿美元流动性，调低基准利率和窗口贴现率，减税刺激经济等。

政府调控房价的国际经验与教训（2）
（1）降低利率。美联储于2007年9月18日决定将保持了14个月的联邦基金目标利率从下调至，这是美联储自2003年以来首次下调该利率。随着次贷危机影响的扩散，美联储连续降息，到2008年4月30日，美联储连续7次降低联邦基金利率至2％。
　　（2）贴现窗口重新启动。美联储于2007年8月17日宣布将贴现利率降低50个基点，即从降到。之前美联储对贴现利率与联邦基金利率的调整基本保持同步，二者之间一般维持100个基点的利差，本次单方面下调贴现利率后二者的利差缩小为50个基点。虽然美联储在信贷危机发生后一再降低贴现率至，但由于再贴现对市场有“告示作用”，许多商业银行大多不愿意通过贴现方式直接向美联储借款。
　　（3）短期贷款拍卖工具应运而生。美联储于2007年12月开始启用短期贷款拍卖工具以向面临流动性不足的商业银行提供资金。与公开市场业务相比，可参与短期贷款拍卖工具的金融机构更为广泛，作为贷款担保的债券种类也相对更多，从而有利于更为高效地为机构提供流动性；与贴现窗口相比，由于美联储不对外披露使用短期贷款拍卖工具的机构名称，从而较好地保护了参与机构的商业机密，加之短期贷款拍卖利率略低于贴现利率，因而受到急需短期资金的存款机构的欢迎。
　　（4）财政政策。美国国会议院于2008年1月24日公布了由美国政府提出的总成本达1500亿美元的经济刺激方案。主要内容是对个人和家庭进行税收减免，以及商业减税计划，允许企业可预支50％的资本性支出费用，并且拥有更长的时间来弥补以前的亏损，期限也由原来的两年提高至五年。
　　但这些政策并没有完全阻止危机的进一步发展和恶化。次贷危机逐步发展成为金融危机，并向西方发达国家和世界范围蔓延。
　　2008年8月，美国房贷两大巨头——房利美和房地美股价暴跌，持有“两房”债券的金融机构大面积亏损。美国财政部和美联储被迫接管“两房”，以表明政府应对危机的决心。但接踵而来的是：总资产高达万亿美元的世界两大顶级投行雷曼兄弟和美林相继爆出问题，拥有158年历史的华尔街第四大投资银行雷曼兄弟公司9月15日向法庭提交破产保护申请，美国银行则宣布收购同样陷入困境的第三大投行美林公司。加上半年前卖给摩根大通的贝尔斯登公司，曾经的华尔街五大投行仅剩高盛集团和摩根士丹利公司。AIG告急等一系列突如其来的“变故”使得世界各国都为美国金融危机而震惊。
　　此后，美国政府采取了一系列积极货币政策，包括对贝尔斯登并购案的官方支持和担保，托管“两房”，联合国际十大金融机构推出平准基金，对AIG施以援手，暂时禁止卖空金融股。接着，美国动用了扩张性财政和货币政策，向国会提交了7000亿美元的救市计划，政府还同意向中产阶级提供高达1000亿的税项宽减，并将联邦存款保险的上限从原来的10万美元提高到25万美元，这令救市所涉金额提升至约合8500亿美元。至此，次贷危机的干预，逐渐演变成为对金融体系和实体经济的全面救援。　电子书　分享网站

政府调控房价的国际经验与教训（3）
总结后一阶段的政府行为，政府已经从简单的信贷和税收调节转变为全面的深刻的财政和货币政策的全面调整。第一，美联储向陷入危机的金融机构直接注入资金。第二，直接干预、重组乃至接管濒临倒闭的金融机构。第三，实行积极的财政政策和放松的货币政策。
　　2008年12月16日美联储决定将联邦基金利率降到历史最低点，从目前的1％下调到了零至，将贴现率即商业银行向联邦储备银行举借短期贷款时支付的利率下调个百分点，从下调到，并表示将通过一切可以利用的途径来应对金融危机和经济衰退，而针对实体经济的扩大内需和加大基础设施建设的扩张性政策也在逐步实施。新任总统奥巴马上台后立即活动议会通过了超过8100亿美元的新的刺激经济的方案。09年3月美国政府还通过了2750亿美元房地产刺激计划，包括750亿救900万房奴。
　　关于此次金融危机根源何在，对美国及其他国家的影响又是怎样？中国从此次危机得到哪些启示？社会各界说法不一，但有几个基本的共识。
　　（1）长期执行低利率的过于宽松的货币政策，是引发以次贷危机为起点的金融危机的根本原因。这种宽松的货币政策还溢出美国，使得世界流动性过剩，引起世界大量国家出现资产泡沫，石油和大宗商品价格大幅波动。美国的金融危机，本质上是房地产泡沫的破灭，而这引起了美国流动性的紧缩，信贷紧张，又导致其他国家也受到影响。
　　（2）政府主动推动房地产市场的过度繁荣，是引起危机在房地产爆发的一个重要原因。“两房”的设立和运作，有效地降低了抵押贷款利率，推动房地产市场的过度繁荣，而政府并没有及时有效地采取措施消除房地产泡沫。
　　（3）美国监管的放松和过于复杂衍生工具的过度使用，加剧了危机的程度和危害。监管的放松，使得金融机构的竞争过于激烈，使根本不具备能力的消费者获得了住房，杠杆率大幅提高，金融资产过度膨胀，信息披露不充分。过于复杂的衍生工具，尤其是资产证券化的发展，使得风险评估变得困难，过于依赖于评级机构，也使得风险承担者与控制者严重分离，不利于风险的有效控制。当基础资产出现问题时，金融机构多倍收缩金融资产，引起连锁反应，产生巨大的系统风险。
　　应该看到，美国面对这么大的金融危机，还能够把危机的影响控制在目前的水平，确实让各国见识到美国金融体系的灵活性，以及美国在处理危机时表现出的务实，既体现出原则性，也体现了艺术性。但危机远没有结束，现在谈危机对中国房地产业的启示为时过早。但不仅仅美国，世界各国都会从各方面进行深刻的反省，不仅在理论上，而且在监管政策、金融市场和金融机构发展等方面。
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房价调控的德国样本（1）
在过去十年全球房价飞涨、房地产成为各国经济增长“支柱”的同时，德国房价却一直保持较低水平。在过去十年里，德国物价水平平均每年涨幅2％，而名义房价每年仅上涨1％，也就是说扣除掉物价因素，德国的房价实际上在以每年1％的速度缩水。实际上自1977年至今的30年中，德国的平均房价仅上涨了60％，而同期个人名义收入额已经增长了三倍。与德国房价“不升反降”形成明显对比的是，在过去10年内大多数欧洲国家的房价已经上涨了两倍，特别是英国、西班牙和爱尔兰等国家，房价更是以每年两位数的速度飞涨，十年内已将涨了三倍多。
　　与中国相比，德国普通住宅的每平米均价在1000到2000欧元（如柏林为1700欧元左右），即使按汇率算甚至低于我国许多大城市的水平，但德国人的平均工资水平却相当于我国的10倍到20倍。同时，目前德国家庭的住房自有率仅有42％，低房价也并没有在德国带来“买房热”。
　　新华社记者郇公弟分析德国房价十年不涨的内在原因，认为政府所采取的一系列措施不容忽视。总结为以下八个方面：
　　（1）确保房屋供求平衡，稳定房价。无论在联邦还是州、市及村镇层面，德国都有着详尽的建房规划，住房建设依人口需求而定。目前有8200万人口，而住房总数达到约4000万套，完全满足了每个家庭一套住房。此外，德国每年有25万套新公寓竣工，在很大程度上平抑房价的上涨。实际上，德国也曾有过房屋极度短缺的时代。除了二战后西德动员全民建房外，在1989年柏林墙倒塌后，面对突如其来的严重住房压力，德国政府推行了“建房资金免交企业、个人所得税”的政策，使得住房供需失衡问题得以一夕解决。特别是政府鼓励所有公司修建居民住宅，建房投资将全额免交所得税，甚至还提供部分补贴。这在德国掀起了一场“企业建房热”。
　　（2）特有的“合同储蓄”住房金融模式，以及房贷的固定利率机制，为稳定房价提供了金融制度保障。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同，德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作”而非赢利，合同储蓄大约占到德国房贷总额一半左右，另外20％家庭储蓄，仅有三成住房贷款来自于商业贷款。德国所有房贷（包括合同储蓄和商业贷款）都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。与德国形成鲜明对比的是，在采取浮动房贷利率制的国家，无论是欧盟内英国、西班牙和爱尔兰等，还是美国，近年来房价都随利率波动出现了大涨大跌的现象。

房价调控的德国样本（2）
（3）发达的房屋租赁市场成为稳定房价的“定海神针”。德国自有住房率为42％，而租赁住房率却达到58％，特别是年轻人中77％都是“租房族”。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。除了针对特殊群体的“廉租房”外，市场上同样供应大量商业出租房，政府同样对房租水平进行一定的规范。由于德国严格的租房法，注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房，数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。德国家庭乐于租房，并且有着大量而廉价的出租房屋供应，这对稳定整个房地产市场的出售房价水平起到了不可忽视的平衡作用。
　　（4）鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断。德国住宅合作社的出现已经有200多年的历史，合作社共同建房已成为德国住宅建设的主要组织形式之一，合作建房占每年新建住宅总数的比例超过的30％。政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税