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房价之谜-第18部分
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外来人口
对北京住房市场的需求产生的影响不容忽视。受人口增长和土地、资源环境的制约，在经济增长、人民币升值和流动性过剩等众多宏观因素的影响，外地和外国资金大量进入北京房地产市场，在刚性需求和投资性购房的共同作用下，高档和中高档住房市场发展迅猛，并拉高了整体房价。另一方面，国家机关和事业单位的隐性政策性住房需求，造成住房市场表象和实际状况的差异。
根据北京市统计局1％人口抽样调查显示，2005年底，北京市户籍人口万人，流动人口万人，流动人口与户籍人口数量之比为1比，且流动人口呈加速增长的趋势。而据有关部门发布的数据，截至2008年年末，北京市的户籍人口为万人，常住人口已达1695万人，而流动人口为万人，近年来常住人口的增加每年大约50万人，相当于增加一个中等城市的人口规模。流动人口的住房需求两级化特征明显，一方面，大量外来经商人员、外国人和高收入者对高档商品房的需求旺盛，据统计，近年来外地人买商品房占商品房销售总量30％以上，另一方面，大量外来务工人员和农民工，不享受经济适用房、廉租房政策，也无力购买（甚至租用）商品房，他们的住房保障将是一个更为复杂的问题。构建科学住房市场体系的关键问题
总之，做为“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”的北京市住房市场的供需问题十分复杂，与其他城市相比，房价的形成机制及波动机制既有类似之处，又有其独特的规律，需要长期的深入的全面的研究。构建科学合理的住宅市场体系将是一项长期而艰巨的任务，而在以下四个关键性问题上达成广泛的共识迫在眉睫。
（1）究竟应该保持怎样的房地产投资规模，科学安排住房建设计划和土地供应计划？既满足实现“保增长、扩内需”的宏观经济发展目标的需要，又能实现住房市场的总体供需平衡，确保住宅产业的持续健康发展。
（2）究竟应该建立怎样的保障性住房制度？保障性住房和商品房之间应该保持怎样的结构和规模？廉租房、经济适用房等不同保障实现方式之间应该保持怎样的结构比例？才能既满足全社会居民对不同类型的住房的现时的需要，又符合长远的完善多渠道住宅供给体系的必然要求？
（3）如何确定廉租房实物配给和租金补贴的比例关系，在“补砖头”和“补人头”等廉租保障的不同实现方式间找到平衡点？
（4）如何确定租赁市场和买卖市场的比例关系？加快培育规范、高效的住宅租赁市场。
房地产市场是否健康发展的一个关键指标就是是否有足够的有效需求支撑，市场能否保持供需总量的相对均衡，这也是政府制定调控政策的基础。
上文分析表明，北京住房市场的根本问题是结构性的供需失衡，直接结果是造成市场机制的部分失灵，房价形成机制扭曲，房价上涨过快，并制约了潜在需求向有效消费的转化。解决问题的根本出路也只能是在控制供需总量均衡的基础上，加大结构调整，促进市场有效需求的释放。
房价上涨过快
1999…2003年，北京市住房市场平均房价基本维持在5000元/平方米以下，市场成交量逐年放大，5年上涨了3倍。居民有效需求得到很好的释放。但2004年后房价出现了快速上涨，随着房价上涨，成交量在2005年达到2800万平方米的峰值后，开始回落，4年时间回落超过1/2，回到了2001年的成交水平。如下图6…3。
事实表明，由于房价的上涨远超过了居民消费价格指数的上涨，也超过了人均可支配收入的上涨速度。在一部分高档商品房价格上涨拉动了整体房价上涨的同时，真正适合中等收入家庭的中低价位中小户型的住宅供给严重不足，保障性住房严重短缺，市场结构性失衡严重制约了交易的活跃。房价过高、适销对路的产品短缺、市场局部垄断、开发商价格合谋是造成高空置和高房价并存的重要原因。假定房价回归到2005年的水平（均价6162元/平方米），则成交量会显著放大（2005年全年成交量为2803万平方米）。事实上，进入2009年2月随着国务院各项政策的落实，北京市住房市场出现了回暖的迹象，一次折扣幅度超过20％以上的楼盘又出现了排队认购的现象。
目前，大多学者和开发商根据2008年市场“价跌量减”的特征和2008年底空置房总量数据，得出“北京房地产市场供过于求，市场还将深幅调整”的判断是不准确的；而单纯从09年一季度房地产市场出现的“小阳春”现象，就判断市场已经见底回升也似乎过于乐观。
当前，房地产市场回升，是促进房地产市场健康发展政策见效，抑制多时的住房刚性需求释放，新开楼盘价格有所下降，价格泡沫得到部分挤压等因素共同作用的结果。但由于国际金融危机的影响还在蔓延，对房地产业影响的广度和深度还不清晰，受就业难、收入预期不乐观等宏观经济因素影响，居民持币观望的心理并没有根本改变，市场需求的变化不确定性较大，能否走出低谷还难以定论。
启动中端市场成为打破僵局的必然选择。
房地产作为既拉动投资，又带动消费的产业，今后5年，在整体上保持现有的固定资产投资规模，对于克服国际金融危机带来的挑战，实现全市“保增长”的目标十分必要。
但2009年一季度房地产投资仅完成元，同比下降，拉低全市投资个百分点。尽管政府在保障性住房的建设、棚户区改造、土地收储和拆迁等方面的投入进一步加大，但社会投资不活跃。一季度新开工面积下降，土地购置面积下降，完成土地开发面积下降，推动房地产投资稳定增长，激发开发商的建设和土地开发热情，促进市场交易进一步活跃，任务仍很艰巨。
在控制总量的同时，关键在于加大结构调整的力度。一方面，要逐步调整固定资产投资的比例结构，房地产投资占全社会固定资产投资的比重长期超过50％的局面将难以为继。当前要进一步加大城市基础设施和公共配套设施的建设，通过改善政府公共服务，提升房地产投资消费环境和品质；其二，要加大保障性住房的建设力度，进而提高保障性住房投资在全部房地产投资中的比例；其三要启动中端市场，有效激发中等收入家庭的住房消费成为打破僵局的必然选择。进一步加大中低价位住宅的供给，不仅可以加速房价的理性回归，同时还可以通过中低价位适销对路的增量交易来带动市场的活跃，激发和带动存量市场的交易，提高市场效率。
加快完善基本住房保障制度（1）
（1）加快建立健全廉租住房制度。充分认识廉租住房在基本住房保障制度中的重要地位，把廉租住房制度作为解决低收入家庭住房困难的主要途径；按照本市家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合本市经济发展水平和住房价格水平，合理确定廉租住房保障对象和保障标准，完善动态调整机制；逐步扩大廉租住房制度的保障范围，由城市低保家庭逐步扩大到低收入住房困难家庭；健全廉租住房保障方式，合理确定实物配租与货币补贴的范围和比例，加大实物配租力度，多渠道筹集廉租住房房源。
（2）积极探索改进和规范经济适用住房制度。进一步研究经济适用住房的政策定位、建设模式和流转分配方式，规范经济适用住房供应对象，并与廉租住房保障对象相衔接，合理确立经济适用住房的供应规模。深入研究经济适用住房在土地供给、建设标准、价格机制、使用权人合理收益等相关政策问题。
从长远来看，保障性住房主要是以廉租住房为主，经济租赁房与廉租住房并轨，经济适用住房逐渐淡出。限价商品房作为政府宏观调控的手段，是一种阶段性的调控行为，随着市场发展趋于平稳，将被保障性住房和普通商品住房所取代。随着保障性住房的大规模建设，保障性住房短缺的问题将得到极大缓解，到一定的临界点后，未来住房保障将以“补人头”发补贴的方式取代“补砖头”实物建设方式。
（3）进一步完善保障性住房的准入机制和退出机制。必须尽快建立并完善监督机制，完善定期审核制度，加强建设、销售、流转的全过程管理。严格经济适用住房上市交易管理，尽快研究制定5年后上市交易政府优先回购的具体办法，从制度上制止违规销售谋取不正当利益的行为。同时，进一步提高保障性住房资格审核的科学性。尽快建立并完善住房保障信息管理系统，整合房管、税务、金融、公安、工商等各相关部门信息资源，加强对住房困难家庭的住房、收入状况及住房需求变化情况等信息的动态管理。定期核查保障对象的收入和住房变化情况，提高资格审核的科学性。
（4）完善多层次保障性住房的实施体系。要完善相关政策，转变政府职能，变行政管理为社会管理，以方便城镇居民申请、有利管理部门审核为目标，建立以区县为主的实施体系。充分发挥区县在保障性住房建设中的作用。市政府在规划、建设保障性住房工作中，要统筹考虑各区县建设保障性住房数量、安置低收入家庭的数量，以及经济发展的差异等因素，妥善解决部分区县由于保障性住房建设量大、承担低收入家庭多导致的经济社会负担加重的问题，提高各区县建设保障性住房的积极性，促进各区县协调发展。txt电子书分享平台
加快完善基本住房保障制度（2）
“两限房”自2006年一降生就似乎受到各界社会的普遍关注，也受到部分学者和房地产商的质疑，2009年1月北京市“两会”上市人大代表潘石屹等和部分政协委员再次分别提出建议，取消两限房的建设。“已经到了退出历史舞台的时候了”。
对“两限房”的质疑主要集中在：一是认为“两限房”对商品房销售市场产生了极大的冲击，政府建设大量的“两限房”将进一步加大商品房市场下滑的趋势，造成商品房的空置；二是“两限房”是在房价过快上涨的背景下，为了调整住房供应结构，平抑房价而出台的临时性政策，当房价处于下行通道时，这一政策已无必要；三是“两限房”开始面临购房者弃购、滞销、土地流拍的尴尬和困境；四是“两限房”在排队、摇号、选房过程中存在一些不合理现象，可能滋生*。
事实上，各地“两限房”是在经过多年宏观调控而房价仍然过快上涨的背景下，为了调整住房供应结构，解决中等收入城镇居民家庭（所谓“夹心层”）的住房困难，填补经济适用房和普通商品房之间的保障真空，同时平抑房价而出台的政策。应该说在受到主要来自开发商的质疑和反对的同时，由于“两限房”挤占的主要是开发商的利润，政府在土地出让金和税费上基本没有减免，“两限房”的建设一度成为各地政府解决中等收入家庭住房问题的一个重要手段，而随着对资格审核、摇号选房等操作程序的规范、公开和透明，也越来越受到群众的认同和欢迎。
由于收入分配的现实特征，北京市保障性住房的建设和完善还将经历一个较长的时间，甚至在10年以上，“夹心层”的住房问题还将在一段较长时间内很突出，“两限房”不管是作为保障的一种形式，还是作为解决结构性矛盾的措施，都不失为解决“夹心层”住房问题的一个较好的办法。同时，在启动中端市场，有效激发中等收入家庭的住房消费中，“两限房”恰巧可以充当很好的角色。因此保持“两限房”的适当的投资规模是必要的，也是可行的，甚至是必须的。
但必须明确：“两限房”究竟是一种临时的调控市场的手段，还是长期的住房保障的基本形式？如果明确了“两限房”的商品房属性，它就必须符合市场经济的运行规律，不能违反市场竞争的原则。如果定位为保障性住房的一种形式，就应该在产权和属性上和商品房区别开来。
关于“两限房”的定价问题，现在的基本做法是政府根据同一地区商品房的价格设定一定的下浮比例（如北京市一般比同一地区类似商品房价格低15…30％左右），政府在税费和土地出让金上并没有减免，在市场供销两旺，房价上涨的周期中，由于销售有保障，信贷支持比较宽松，项目审批相对较快，因此参建商还有一定的利润保障，一些开发商则主要是想借此密切与政府的关系，以期在其他商品房项目上获得支持，或是出于公司品牌建设的考虑。 电子书 分享网站
加快完善基本住房保障制度（3）
但由于2008年下半年以来，商品房价格普遍下跌，一些地区商品房价格甚至已经低于“两限房”的价格，但“两限房”的价格不能随市场的变化而作出调整，开发商必须被动接受。同时由于严格了对购买人的资格审查，开发和销售周期变长，出现了设计的套型与实际需求有偏差，销售环节难以控制等现象，导致开发商利润无法保证，“两限房”土地出让多次出现流拍现象。为此，市政府对土地“招拍挂”的政策进行了调整，调整出让地块中商品房建设指标或其他盈利性项目的比例；或改土地拍卖出让为招标出让；或实行“综合评标确定中标单位”，但这些做法又受到了开发商的质疑，认为容易出现“黑箱操作”或不公平现象，甚至滋生*。而“两限房”购房人基本上是首次置业自用，普遍认为“两限房”的价格仍然偏高，与商品房的价差过小，因此购房人开始出现观望的情绪，弃购也增多。构建科学合理的定价机制是“两限房”制度能否规范运做，健康发展的根本。
很多人都有买房和租房的经历，但近年来，中国住房交易市场有许多见怪不怪的现象。
所谓购房“三假现象”，即：假房价、假首付、假按揭，指开发商或单打独斗、或串通个别银行人员，通过假按揭操纵资金和市场的现象，时有发生。开发商通过信息不对称，控制销售进度、发布虚假信息，“见风涨”的现象在房地产市场屡见不鲜。同样，开发商“捂盘”也时有发生。
在二手房市场和房屋租赁市场普遍现象是：一是社会诚信度普遍不高，交易双方、银行、中介机构等参与主体相互支持配合、互为制约的机制不完善；房主和租客互不信任，约束和保障双方权利义务的法律缺乏；二是银行对交易的信贷支持力度不够、方式单一、贷款、评估、保险等手续复杂，时间长、费用高，既制约了银行放贷的积极性，也影响居民贷款的积极性；三是在租房过程中，中介机构利用信息不对称，隐瞒房屋信息、不合理加价、多收费，甚至骗走资金的情况时有发生；四是交易、贷款、产权过户的手续复杂、时间长、费用高。
此外，不具备入住条件强行要求入住，延期交房等情况时有发生；入住以后多年仍然用临时水、临时电，小孩没地方入托，要到几里甚至十几里外去上学、去买菜的不是特例；小区没绿化、入住一年后仍然有人在装修，四处是工地，半夜经常能施工也见怪不怪；而房屋测绘面积缩水、增加公摊、质量纠纷也时有发生；按揭办理、房屋评估、保险、产权办理程序复杂，不合理收费，入住数年拿不到产权证也客观存在；物业管理不到位，只收钱不服务，纠纷不断。�
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