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房价之谜-第16部分
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易母咛惨芽ぃ�2012年运行，北京—承德高铁也在规划中。长三角沪宁线等6条客运专线将开工建设。而处于中部的武汉市2020年新建6个城市组群，建成区面积，将在目前400平方公里的基础上翻一番，达到800平方公里。各城市组群的功能都比较完善，并与主城区的城市组团相互配套，之间通过高铁、高速公路建立起快速通道。武汉市的城市化率将从目前的60％多提高到70％—80％以上。
交通模式在某种程度上决定着居民的生活方式，轨道交通在推动区域经济一体化的过程中，将影响到居民生活方式，交通覆盖区居民的工作和生活空间距离扩大，人们能够更自由选择心仪的生活空间，在一城工作而在另一城居住的人数增加；此外，出行的次数更加频繁，尤其会增加周末旅游度假以及城市间的商务往来；另外，还会减少居民对小汽车的依赖，自觉选择公交出行。
轨道交通同城化的有关规划若实现，将缩小城市间时空距离，使各个城市间的要素流动更加便捷，城市之间能够错位发展，形成各有特色、优势互补的一体化产业体系；一体化的产业体系又将提高区域内资源利用的效率，大大强化本地区在国际、国内市场的竞争优势。
从伦敦、巴黎、纽约、东京等几大都市圈看，轨道交通将带动沿线区域经济发展，比如日本的三大都市圈；集聚了日本70％的人口，建设密度高，东京都市圈19世纪末开始发展轨道交通，京阪户二战后发展轨道交通，目前已形成了完善的轨道交通网，不仅解决了交通拥挤的问题（90％以上的出行者使用轨道交通），而且带动了铁路沿线的住宅开发、服务业、高新科技等产业的发展，形成了众多各具特色的新城；并促进了多中心城镇空间体系的发展。
总之，随着各项社会公共事业的快速推进，住房消费多元化的新格局将逐步形成，居民将更多根据个人对生活方式的理解在不同城市、不同区域选择不同的住宅产品和消费方式，根据家庭人口和经济情况，在不同的年龄阶段，在租房和购房之间做出选择，在商品房和保障性住房之间做出选择。
全新的住房消费理念和多元化的消费模式也必将带来住宅产业的伟大革命。但这一从量变到质变的过程至少还需要5…10年，甚至更长的时间。解决中国居民的住房问题，努力使全体人民“学有所教、病有所医、老有所养、住有所居”，构建社会主义和谐社会还需要几代人的努力。
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奥运与北京房地产市场（1）
奥运与中国经济发展的关系一直是人们非常关心的话题。国际社会往往喜欢将奥运与北京的经济社会发展联系起来，将奥运作为一个分水岭，习惯于用“奥运前”和“奥运后”来讨论问题。在普遍看好中国经济长期向好的发展趋势的同时，也对奥运后中国经济近期走势有某种担心。就房地产业而言，有种论调说奥运后北京房价肯定跌。
奥运对首都经济发展的影响以及对北京城市建设和管理的影响体现在：一是推动了首都经济的又好又快发展；二是推动了产业结构调整和城市用地空间布局的变化；三是推动了城市基础设施的建设，彻底改变了城市交通和公共服务的格局。大大推进了与天津、河北等周边地区的区域协调发展的进程。北京的高速公路网已经完善；城际铁路已经可以放射到周边城市；城市公共交通优先政策，极大地方便了市民的出行。四是提升了城市运行和管理能力，提高了市民的文明程度和素质。五是加速了国际化的进程，优化了投资环境，增加了城市竞争力。
成功筹办和举办奥运对首都房地产市场格局和房价形成机制产生了直接的影响。
投资推动经济的增长，产业升级带来高端人才的进入和居民收入的提高，城市功能的提升和完善，城市交通、环境、大气污染和水污染的治理，以及城市市容市貌的改观，对外交往的进一步拓宽，带来人流、物流、资金流和信息流的增加和进一步通畅，提升了城市房地产的整体价值。
从北京市统计年鉴的数据来看，2001年以来，北京市房地产开发投资总额保持年均17％的增速，占固定资产投资的比重始终保持在50％左右，2001年到2007年，北京房地产开发投资比重为，2001年到2007年，北京市商品住宅竣工面积和销售面积都增长一倍以上，供求比始终保持在到之间，市场吸纳能力良好。商品住宅成交均价自2001年的4700元/平方米，上涨到2007年的12000元/平方米，7年之间增长了近3倍。亚奥区域内的住宅价格甚至从最初开盘的6000元/平方米，上涨到目前的20000－30000元/平方米。即便是在奥运后，在北京市住宅市场整体成交均价逐月回落的情况下，亚奥区域内的住宅价格并未出现明显下降。
奥运申办成功，直接带动了城北地区、奥运周边地区的地价和房价的快速上涨。在筹备过程中，随着城市基础设施的改善，轨道交通的发展，直接带动了轨道交通沿线地区，奥运场馆周边地区房地产市场的供需两旺，推动房价和地价的快速上涨；奥运推动相关产业的发展，带来从事相关产业人员的聚集和收入提高，改变了消费者结构，同时奥运带来大量外资和外地资金流入，刺激了外国人和外地人在京购房行为，推动了投资性购房市场和高端市场的发展。随着奥运的临近和成功举办，伴随着房价的快速上涨所带来的估值压力，持币观望的预期在上升，一些投机资金甚至选择了在奥运前撤离房地产市场。但另一方面看好奥运后北京经济社会发展的长线资金也在战略性布局，涉奥房地产并未出现明显降温。
奥运与北京房地产市场（2）
总结整个发展过程，呈现比较明显的发展轨迹：奥运预期引发对奥林匹克中心地区价值的重估；随着城市交通和基础设施的完善带来受益地区房地产价值重估；奥运场馆的陆续交付使用和奥运的成功举办拉升场馆周边的房地产价值；对奥运后的担忧诱发投机性资金的撤离，但看好北京未来长远发展的资金也在进行战略性布局。
奥运申办前，与许多大城市一样，决定北京市房地产价值第一是位置，其次是公共配套和周边环境，以及房屋的品质，包括户型、朝向、楼层、装修和设备标准等。然而，随着城际交通的高速化，区域经济一体化、城乡公共服务的均等化的推进，以及劳动保障、教育、文化、卫生等领域的改革推进，制约居民买房的传统因素，比如交通时间、交通成本、就医、上学等将可能不再是决定性因素，居民购房的选择空间将更加广阔。奥运的成功举办对城市房价空间结构的影响体现主要在几个层次：一是引发北京市与京津冀周边地区房价的结构和格局的变化；二是引发中心城区与新城和城郊区的价格格局的变化；三是带动奥林匹克中心区周边、场馆周边地区、重大交通等基础设施沿线地区的价值提升。
在普遍认同成功筹办和举办奥运对首都房地产市场产生了影响的同时，各界的对奥运因素的影响范围、时间周期、影响程度等认识并不统一，有学者认为这种影响是局部的，但也有学者认为，筹备和举办奥运的过程正是中国也包括北京经济社会处于持续快速发展的伟大历史机遇期，奥运因素也正是依托宏观经济的又好又快发展从局部的效应产生了对总体的全局的深远的影响。同样，对奥运后北京市的经济发展，特别是房地产市场的趋势在认识上也产生了一定的分歧。
一是国际经验说。持悲观态度的人认为，大部分奥运主办国尤其是主办城市都经历了经济衰退尤其是地产市场的不景气；从历史经验来看，世界上举办过奥运会的城市，会出现不同程度的“奥运经济低谷”现象。房地产行业既是举办奥运会的最大受益行业之一，同样也可能是奥运会后波动最大的行业之一。
二是拐点论。认为北京市经济和地产周期到了衰退期。房价在奥运前上涨过快，有非理性的成分，当时是怎么被炒上来的，现在应当怎样理性落下去；由于房价脱离价值，因此有很大的下降空间；房地产市场已经出现供过于求的现象。
但大多数学者和民众对奥运后北京市的经济社会发展和房地产市场充满信心。北京市社会科学院副院长梅松认为，由于奥运经济的拉动和北京的特殊地位，北京市房地产价格不会出现比较明显的“低谷效应”，而仅是相对于奥运前的快速增长，增速可能会略微放缓。他认为，奥运会本身和支撑北京房地产市场增长的主要需求推动力间并无直接关联。虽然目前全球经济也处于放缓态势，但中国经济依然处于平稳的强劲发展状态，推动房地产市场发展的核心因素没有发生变化，在后奥运时代，北京房地产市场一方面会步入理性回归，同时也蕴含着巨大的机遇。
奥运与北京房地产市场（3）
北京市政府十分关注奥运后首都经济社会的发展，政府工作报告认为，长远看，首都经济社会所处的发展阶段、发展条件、内在动力有利于奥运会后的可持续发展。北京仍处在城市化、现代化和国际化的进程中，发展空间广阔、动力强劲。奥运会的成功举办使首都抵御风险的能力明显增强，对北京的推动在相当一段时期内会持续作用。
事实上，不管是受“奥运因素”的影响，还是受国际金融危机的冲击，2008以来国内外宏观经济形势已经发生了重大变化，自2007年底起北京市房地产市场也开始出现一些新的现象，一些问题和困难随之显现。
1、房地产投资、开工量下降。2008年，全市房地产开发完成投资亿元，同比下降；商品房新开工、施工和竣工面积分别同比下降、和。
2。市场成交量下降、价格涨幅回落。2008年，新建商品房成交1609万平方米，同比下降，其中住宅成交1110万平方米，同比下降，商业和写字楼分别成交168万平方米和157万平方米，同比下降和；二手住房成交万平方米，同比下降。2008年，全市房屋价格涨幅，同比回落个百分点；其中新建住宅价格上涨1％，同比回落个百分点。二手住房价格上涨，同比回落4个百分点。
3、市场下滑对全市经济、财政收入以及相关行业均产生影响。2008年，房地产业增加值亿元，同比下降；房地产税收额282亿元，同比减少 ％；土地购置价款全年完成639亿元，同比下降％（2007年增长了）。相关产业受到明显波及，如建筑业完成增加值亿元，同比增长仅，增幅同比下降7个百分点，家具、建材等销售额均明显下滑。
4、企业房地产投资热情下降，居民消费出现持币观望。2008年土地市场降温明显，单一地块竞拍企业数由2007年平均超过7家降至3家左右；土地成交溢价由2007年52％降至21％；2008年下半年以来，企业购地热情下降更明显，流拍情况明显增加，个别高价拿地企业出现退地倾向；而居民预期房价还将进一步下跌，购房行为更加谨慎。
为适应形势的变化，2008年11月以来，中央先后出台一系列促进房地产市场健康发展的政策，2008年11月和2009年1月，北京市先后出台了《关于促进本市房地产市场稳定发展的若干意见》（京建办〔2008〕730号）和《关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》（京建办〔2009〕43号），对促进房地产业的健康发展起到了积极的作用。
进入2009年，住宅成交量出现回升，1至2月，新建商品住房和二手房共成交万平方米，同比增长，其中新建商品住房和二手住房分别同比增长和21％；2月份北京市新建住宅价格同比上涨；进入3月份以来，北京部分楼盘已经悄然开始提价，提价幅度为几百元到千元不等。那么住宅市场出现的“小阳春”能否延续，市场是不是已经见底回升？社会各界众说纷纭。
2009年3月31日，北京市社科院发布《北京社会发展报告》等四本蓝皮书，对流动人口、住房等问题进行了专项研究。根据北京社科院的统计数据，由于房价过高，有购买能力的有效需求远低于供给，已造成现在北京市住房闲置约万平方米，闲置率达。蓝皮书依据计算出的房价收入比与国际比较指出，北京房价已超过居民承受能力。北京市社科院社会学研究所副所长戴建中预测，在大量保障性住房上市等因素的作用下，北京市房价将出现加速下降。
应该说，百年奥运对中国社会的影响是深远的、长期的，毫无疑义，筹备和举办奥运对推动北京的社会经济发展起到了重要作用，影响深远，但奥运并没有改变北京经济社会发展的轨迹，奥运成功举办使首都站在新的起点，迎来新的发展战略机遇期。建设“人文北京、科技北京、绿色北京”的标准更高，任务更艰巨。研究北京市的房地产问题也要置身于国际、国内经济社会发展的总体格局，从时间和空间两个维度系统全面分析。
北京市住房市场发展历程（1）
下表是1998…2005年北京市商品房建设和经济适用房建设的基本情况，从竣工面积看，新增房屋竣工面积呈持续、快速增长的趋势，98、99年是经济适用房建设的高峰，经济适用房建设历年保持占新增商品房建设总量的9…16％之间，平均为，2003年后呈逐步下降趋势。
2006年以来，随着房地产宏观调控政策的实施，政府加大了对中低价位中小户型住房的供应，住房市场的供应结构也发生了明显变化。
根据《北京市“十一五”住宅建设规划》，“十一五”期间，北京市将新增商品住房建筑面积约9250万平方米、约90万套，经济适用房建设规模约1500万平方米、约21万套，廉租房建设规模约47—60万平方米、约1万套。按套数计，保障住房占全部新增住房建设约，按面积计，保障住房占全部新增住房建设约，同时，市政府将加大租金补贴的发放力度，目标是通过租金补贴和实物配租等多种方式，力争实现最低收入户的应保尽保。
2007年，北京市进一步加大了住房供给的调节力度，1月在市人代会期间，市委领导宣布，未来3年内计划新建经济适用房和限价商品房各1000万平方米。此后，经济适用房竣工面积占新增竣工住宅的比例扭转了自2003年以来下降的势头，但仍然没有达到1999年的水平，2008受奥运举办对施工的影响等原因，经济适用房竣工面积比上年下降，但全市经济适用住房施工面积万平方米，比上年增长；销售面积万平方米，增长。与此同时两限房作为一种新的调控供给结构的产品异军突起，首个两限房项目于2007年9月开工，大批两限房将于2008年和2009年陆续竣工，根据北京市建委公布的计划数，2009竣工经济适用房预计为101万平方米，廉租房8万，两限房90万，合计达到200万平方米。北京市的房价上涨具有明显的周期特征，受政策的影响极大，从1990年以来，房价一直保持平稳，只是在92—94年出现了一个高峰，1997—2005年，北京市居民家庭可支配收入保持持续增长，平均增长达到，而房价上涨幅度小于收入增长，居民住房购买力在不断提高。但在2003年三季度以后，房价出现了加速上涨的趋势，特别是2007年上涨速度加快。具体情况如下表6…4和图6…1。
但2007年三季度以后，北京市房地产市场出现了价跌量减的现象，期房和�
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