房价之谜-第14部分

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现在土地出让金的减免方面，近年来，商品房价格出现了大幅度的上涨，经济适用房价格通过二手房买卖也有大幅度提高，经济适用房成为投资性购房、炒房、炒号的工具，利润也非常可观。
　　（3）房屋租赁价格和买卖价格的关系不能反映正常的经济规律。根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系；一般而言，国际标准的“房产租售比”为1：100，但在中国北京、上海等城市这一比例达到1：200～1：300。
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时间和空间关系的失衡
时间和空间关系是指在特定的时期和特定的区域不同类型子市场的比例关系，这是由不动产的不可移动性和房地产市场的区域性特征决定的。比如，以北京市为例，2005年以前，北京市经济适用房的建设以市政府为主体，历年建设量占新增房屋建设总量的9…15％，在价格分布上的特征是集中在2500…4000元/平方米，在区位划分上主要分布在五环外边缘集团如回龙观和天通苑地区，2006年政府加大了经济适用房的建设力度，在建设总量上提高到20％左右，并且在地铁、公共交通延长线等附近安排建设项目，一些城郊区县如顺义延、怀柔、昌平、房山也根据本地区的需要建设一定数量的保障性用房，在价格和区位上呈现多元化的特征。
　　中国城镇住宅市场的结构性失衡从时间和空间上，突出表现在区域发展的不平衡和区域内部不同类型住宅的不平衡。
　　（1）区域之间发展的不平衡。比如：东、中、西部住房市场的总量、市场交易、价格差距较大，北京、上海、深圳等沿海发达地区房价过高，与周边地区房价差距很大；
　　（2）同一区域或同一城市在不同的区位上价格差异很大。
　　（3）同一区域或同一区位在不同时期不同理性的住房在供给上，形成和实际需求的失衡。比如，对于同一区位，几年来住宅的实际消费能力不没有多大变化，但在住宅的供给数量、不同类型的住宅的结构上变化却非常大。
　　中国城市住宅市场结构性失衡的成因，主要存在以下几个方面：
　　

中国房地产市场的区域性特征明显（1）
上文模型已经表明，中国城市住宅市场存在明显的区域差异化特征。住房建设是城镇建设的重要部分，住房市场的发展受到城镇发展规划和经济发展水平的制约，我国幅员广阔，各地区的社会、经济、文化发展极不平衡，市场体系的建设、发育程度各不相同，消费能力、消费观念、消费方式也不尽相同。不同城市之间的区域差别通常体现在气候、地理、文化对市场需求特征、建筑风格、营销策略的影响，同一城市的不同区域，由于城市规划、功能分区、产业布局的不同，住房市场的发展态势也存在明显差别。而不动产具有不可移动性，这就使得住房市场极易形成局部的垄断，从而对市场供需和结构产生重大影响。
　　区别于西方发达国家，中国特殊的土地使用制度进一步强化了市场的区域性特征。我国法律规定，国家拥有土地所有权，各地政府控制土地使用权，由此形成的绝对垄断即为一种行政垄断。相比于一级市场，房产开发二级市场的垄断则是隐性的。在现行管理办法下，开发商通过对土地的限期使用权的交易或者转让，占据土地使用权这一垄断资源，相当于获得了经营垄断资源的特许权。与我国其他寡头垄断行业相比，房地产行业的垄断又具有特殊性，一般政府在赋予垄断企业经营特许权的同时，都会对其产品销售拥有一定的价格管制权，唯独在房地产行业，房地产定价权在土地使用权交易或转让后完全让渡给开发商，造成了开发商在获得特许权同时却不受价格管制这一特殊现象。因此房地产企业一旦获得土地，就成了房地产市场的主宰，炒作概念、哄抬价格的现象时有发生。在实行土地的“招拍挂”制度后，土地市场的垄断现象有所好转，至少在土地的出让阶段一定程度上实现了公正、公平、公开，但一些实力雄厚的开发商凭借资金优势在某一特定城市的特定区位，大规模囤地，造成在特定时间周期内、特定地区的市场垄断的状况并没有得到根本解决。
　　此外，当前，我国城市基础设施还不完善，城市公共交通还比较脆弱，居民在户籍管理就业、医疗、文化、教育、养老等公共服务上还受到地区和区域的限制，城乡之间在政府公共服务体系上还不完全接轨，不同地区的公共服务标准、质量、水平差异很大，客观上限制了居民通过市场机制自主地进行选择。
　　总之，在我国目前的住房市场体系中，土地市场具有政策主导性，住房商品市场具有垄断性和非均衡性，住房市场的区域性特征导致了住房供应和需求在总量上的失衡和结构性失衡，导致房价与本地居民的收入水平脱节。
　　信息不对称是指交易双方拥有不匹配的信息资源，即一方拥有另一方所不具有的信息。通常来讲，就是买方无法像卖方那样了解商品的价格、质量、性能和服务，卖方也不像买方那样了解消费者对商品的具体需求及对价格的承受能力。在我国房地产市场中，突出表现为政府、房地产开发企业、金融机构和购房人这四个市场的参与者之间信息的不对称，具体体现在以下几个方面：　。　想看书来

中国房地产市场的区域性特征明显（2）
（1）房地产企业与政府之间信息不对称。近年来，我国各地商品房价呈现出一路走高的势头，房地产市场是一片火热的局面。实际上，在某些地区，高房价背后隐藏的是房地产市场虚假的繁荣。一些开发商为了抬高房价，采取捂盘惜售的非正规的营销手段，制造供不应求的市场假象来吸引消费者的关注。而政府作为市场监管的主体，对于项目的实际运营情况却无法得到准确的信息。
　　（2）房地产企业与银行之间信息不对称。开发商常用的制造虚假信息的手段有两种：一是抵押物的重复抵押，是指借款人利用虚假材料和不同银行间没有联网的实际情况，把已经向银行抵押的住房反复多次向不同的银行抵押以获取更多的抵押贷款。二是利用“假按揭”套取资金。表现为房地产开发商为本企业员工伪造个人住房抵押贷款所需要的各种材料，向银行申请抵押贷款来购买开发商的房产，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。这类楼盘的销售实际上在“假按揭”阶段就己经完成。大量重复按揭和假按揭的出现，客观上滋长了房地产市场的投机行为，刺激了对住房的过度消费和超前消费。
　　（3）房地产企业与消费者之间信息不对称。首先，在交易市场方面，开发商和销售商完全掌握产品信息和市场信息。一方面利用包括报纸、电视和电台在内的各种公众媒体，发布产品广告和一些诱导性信息，从而达到炒作目的；其次，在合同订立方面，由于绝大多数消费者不是房地产业内人士，专业知识相当匮乏，同时一些消费者法律意识薄弱，在房地产交易中，一般是由卖方提出邀约，再由买方提供承诺，合同文本和条款都是由卖方提前制定好，买方即使持有异议也无法左右条款的改变，因此，双方并不处在平等地位上，卖方从而可以尽量将条款制定得更有利于自己。此外，开发商也经常利用自己的信息优势地位在产品质量、配套设施、物业管理等方面做文章。例如开发商未经购房人同意更改设计从而达到缩小使用面积、加大共摊面积的目的；再如，一些开发企业为了促进销售，追求短期效益，对将来的物业管理做出不切实际的承诺，给后续的管理造成很大的困难。
　　经济学的核心命题是资源的有效配置和效率增进。市场经济被认为是迄今为止最有效的一种资源配置方式。但是，由于信息不对称现象的存在，房地产市场中资源配置的效率大打折扣。政府在市场调控的作用也由于信息的不对称而存在滞后性，并缺乏有效性。
　　一般来讲，垄断的程度越高，信息不对称的现象越为明显。房地产开发企业凭借其垄断地位，在开发、建设、销售、物业管理各个环节都具有“话语权”，这就使得开发企业没有及时、准确披露信息的自愿动机，市场信息方面本应平衡的天平出现了严重的倾斜。此外，房地产信息收集难度大也导致了信息不对称。房地产产品的个性化差异提升了信息收集成本和难度；房地产产品信息的内容广、涉及部门多，也从客观上造成了居民个人收集信息具有相当大的困难。房地产产品的地区性，制约了信息的决策参考功能。房地产开发企业上报的信息具有一定的时滞性，程序化运作导致了信息收集时滞。　。。

中国房地产市场的区域性特征明显（3）
信息不对称容易产生两个后果，即逆向选择与道德风险。由于房地产市场中存在信息不对称，因此也会伴有逆向选择与道德风险的后果产生。追求利润的天然冲动会促使房地产开发商利用信息优势，对产品要求较高的价格，要么使产品的价格超出其性能，要么对同一价格产品的性能、质量进行适度的夸张等，结果导致市场投机盛行。信息不对称也必然带来市场信息失灵，带来市场客观状况与真实供需状况的偏差，与科学合理的供需状况的偏差，体现出市场结构性的失衡。
　　居民收入水平直接影响和决定住房市场的变化。导致我国城市住宅市场出现结构性失衡的根本原因之一就是城乡居民收入分配的差距过大。
　　根据国家发改委公布的《中国居民收入分配年度报告》，当前，我国城乡居民收入分配中存在的主要问题是收入分配不均衡，收入差距过大，并且这种还在不断加大。突出表现在：
　　（1）城乡居民之间的收入差距明显，地区之间的收入差距明显。
　　首先，城镇居民收入与农村居民收入之间的差距拉大，近三年一直保持在倍左右。其次，地区之间的收入差距明显，东部地区和中部、西部、东北地区居民收入存在明显差距。2005年，东部、中部、西部和东北地区城镇居民人均可支配收入分别为13375元、8809元、8783元和8730元，东部分别是中部、西部和东北地区的倍、倍和倍。　同时，省际间居民收入差距仍然存在，最高收入省与最低收入省的收入之比为：1。收入高省份集中在东部地区，收入低省份集中在西部地区。
　　（2）同一地区不同收入阶层的收入差距明显，且不合理。
　　近年来，城镇居民中高、低收入组间收入差距继续扩大。2005年城镇居民家庭中收入最高10％收入组的人均可支配收入为28773元，是收入最低10％收入组（3135元）的倍（相差25638元），比2004年的倍进一步扩大；再次，五等分组显示收入差距呈加速扩大趋势。1990年至2000年的十年间，最高10％收入组与最低10％收入组收入比从倍上升到倍，扩大了44％；而在2000年至2005年的五年间，最高10％收入组与最低10％收入组收入比从倍上升到倍；扩大了一倍。特别是，高低收入组的收入增长不平衡，收入越高增长越快。从增长速度来看，2005年，最高10％收入组的人均可支配收入比上年增长，而最低10％收入组的人均可支配收入比上年增长，比前者低个百分点。
　　（3）收入分配秩序不规范，政府调节收入力度不够。
　　在目前的收入分配体制下，由于各部门占有的资源不同，由此产生了部门之间的收入差别。收入分配秩序不规范还具体体现在：

中国房地产市场的区域性特征明显（4）
第一，工资制度的缺陷。现行的工资制度是由计划体制向市场经济体制转换中通过不断调整和改革形成的，与市场经济体制下的工资制度还有相当距离，集中体现在体制内僵硬，体制外失范，激励不足与约束乏力并存。具体表现在：工资水平偏低，工资增长机制僵硬，缺乏制度性保障，致使工资外收入膨胀；工资结构设置不合理，岗位绩效工资和年工资比重过低，不能体现合理的工资级差，缺乏激励和约束作用；对国有企业的工资管理仍然带有浓厚的行政色彩，干预不当和约束乏力的问题并存；对劳动力市场中非国有用人单位的最低工资和工资支付管理，缺乏相配套的有效的监督管理体制，使得现实中存在大量企业侵犯职工权益的行为。
　　第二，社会保障制度的缺陷。首先，覆盖面不足，受益群体主要是城镇正规单位职工，而非正规部门、非主流群体以及农村居民基本没有或只能享受部分社会保障；其次，制度不统一，存在社会保障的“双轨制”，除城乡分割外，在城镇还存在着企业与事业单位的制度差别；再次，缺乏制度保障，未出台《社会保障法》，社会保障资金缴纳、筹集缺乏强制性约束，标准的确定和执行存在较大的主观随意性。此外，社会保障不能在地区和城市之间流动。
　　第三，税收制度的缺陷。首先，纳税主体税负不公，税收政策不完善，城乡居民间、高低收入者之间、不同经济类型单位间存在税负不公的问题；其次，税收待遇差别较大，费用扣除不合理；再次，税收体系不完善，缺乏与财产及其收入相关的税种设置。
　　此外，在公共教育制度方面，财政资金投入不足，乱收费给公众造成不合理负担，公共教育公益品质丧失；差别教育政策加剧了公民基本权利的不平等和社会的贫富分化。
　　根据住房价格PANAL　DATD　模型，地区经济发展水平（人均GDP）和居民收入水平（家庭可支配收入）是影响住房供给和住房需求的主要因素，而且影响效果显著，城镇居民可支配收入对住房价格攀升影响显著。地区与城市的经济发展水平是住房价格上涨的基础，经济发展状况直接影响居民收入水平，进而影响居民对住房的有效需求。
　　综上，居民收入差距直接影响着居民的实际购房能力，从而对房地产市场产生最直接最根本的影响，导致了市场结构性失衡，具体表现在：
　　第一，地区之间收入差异，直接造成不同区域之间住宅市场发展的不平衡，城乡收入差异直接强化了城乡二元结构。比如：东西部地区差异很大，沿海发达城市和内陆地区差异很大；同一省份，不同城市间差距很大，不利于区域统一市场的建立、不利于城乡统筹协调发展，不利于住房保障体系的建设。
　　第二，同一地区不同阶层收入的差异和不合理，直接造成同一地区市场内部供给和需求的失衡，加剧了市场结构性矛盾。收入情况是确定住房保障范围、保障标准、保障水平的基础，是制定住房保障政策的前提。如果依据不合理和畸形的收入分配制度和格局的现状制定住房保障制度，必然带来政策的错位。住房保障政策既是体现收入分配调节的一种方式，同时必须建立在科学合理的收入分配格局的基础上，这就给我们的保障政策的制定带来一定的难度。
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中国城乡居民住房消费模式的错位（1）
在计划经济条件下，通过实物分配来获取住房成为居民住房消费的主要模式。97年取消福利分房，通过商品房市场购买或租用房屋成为居民解决住房问题的主要甚至是唯一渠道。（当时的政策定位甚至经济适用房也是商品房，是具有政府补贴性质的特殊商品房，而廉租房的建设一度陷入停滞）在经济快速发展，居民收入稳步提高，