房价之谜-第13部分

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　　当前，中国住宅供给是否过量？未来的需求量到底有多大？又有多少理论需求可以转化成实际有效需求？需要如何实施宏观调控？本部分在研究中国住房市场现状的基础上，对未来住房需求量进行预测。本节将城市住房潜在需求量分为两部分：一是城市化和人口增长推动的住房需求；二是城镇居民改善性住房需求。主要指收入增长所带来的对居住水平提高的客观需求。
　　当然，影响住房市场需求的因素众多，变量关系错综复杂，给预测住房市场的需求增加了相当大的难度。以上测算也只是一个理论上的估计，与实际有效需求之间还有很大的差异。
　　一是在潜在住房需求中，改善型需求不仅占有相当比重，而且具有较大的需求弹性。这一部分需求能否转换为有效需求，以什么方式实现转换，既取决于居民现时的支付能力以及对未来的收入预期，也取决于与之相关的政策，比如首付比例、利率水平和按揭政策等。
　　二是城市化和人口增长所带来的住房需求也不一定能够全部转化为实际有效需求。比如部分城镇新居民（如进城农民和和刚工作的大学生）因经济能力所限，暂时只是潜在的而非现实的需求。
　　三是政策的改变，投资性需求被抑制。比如2003年以来的宏观调控政策极大地影响了投资性需求，住房市场的投机和炒房被有效限制，特别是2007年以来，央行多次加息和提高存款准备金率，并在12月份实行“第二套房”贷款政策，对改善性需求的释放形成极大的影响。
　　此外，对城市人口的预测是总人口的预测，没有细分不同年龄、层次、结构人群的购房需求；对住房需求量的预测用的是人均住房建筑面积的概念，这里面包括了商品房、经济适用房及廉租房等各类住房在内，随着我国住房制度和政策的进一步完善，城市普通商品住房的需求量可以根据住房总需求量按比例计算出来。这些因素也影响了测算的全面性。
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中国城镇住房供给总量模型与预测
住房市场供求机制是市场运行机制中的核心。住房市场供求关系的变化导致价格的涨落，反过来价格的涨落又刺激和抑制供给和需求。供求的相对均衡形成住房市场的均衡价格，与一般市场的供求关系不同，住房市场的供求关系具有不对称性。
　　第一，住房的不动产特点使得住房的供求关系具有明显的区域性特征。
　　第二，供给与需求的不平衡是绝对的。住宅供给的相对滞后性，由于住宅开发建设的周期较长，住宅的供应相对于住宅的需求显得落后。住宅需求的多样性，由于消费者经济承受能力的不同及其他因素的影响，造成了住宅需求的多样性和复杂性。
　　第三，供给与需求的平衡是相对的，具有时间维度和空间维度。从某一时期的整体来看，供求是一致的，但对于某一特定区位，供求的一致又较难实现。市场的最终作用结果是优化资源配置，供需不平衡的矛盾在市场的推动下最终形成一种均衡。
　　住房市场供需的均衡状态，是指住房商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的经济状态。非均衡状态是指住房商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，一对不一致或者两者都不一致的经济状态。我国住房市场非均衡态表现为总量性供不应求、总量性供过于求、结构性供求失衡，总量在时间上均衡的同时区域性的不均衡四种状态。
　　近年来，中国房地产市场出现了高空置与高房价并存的奇怪现象，特别是2008年以来，出现了全国性的“价跌量减”的市场格局，住宅空置面积迅速提高。华远地产的老总任志强认为09年我国空置量会超过4亿平方米　，而中金公司在最近发布的2009年宏观经济展望研究报告中，对北京、上海、深圳等全国15个城市库存商品房数量和最近一个月来的成交量进行了统计，据此得出，在目前的成交量下，上述主要城市商品房现有库存需要约27个月才能消化　。而中国指数研究院表示，09年我国商品房供过于求的局面将更为严峻，主要城市消化可售量的周期均在10个月以上，如北京，按2007年比较火爆的销售速度需要消化16个月，按2008年的销售速度则需要消化24个月。若2009年市场仍延续2008年的态势，那么主要城市的销售速度不会有明显改善，房屋库存周期可能拉长。　一些地方政府还据此调减了2009年住宅用地计划和商品房建设计划。
　　根据以上分析，可以对中国城市住宅市场的供给和需求状况总体上作出以下基本判断：
　　1、当前的市场形势并不能得出市场“供大于求”的结论。
　　上文对总需求的预测中，近后5年内中国每年理论上的潜在住房需求在10……14亿平方米，而保持近年来的房地产投资规模和增长速度，今后5年内每年的城镇住房竣工面积至少在6……9亿平方米以上，因此粗略概算每年供需之间的差距在4…5亿平方米。而根据国家统计局2009年2月26日公布的《2008年国民经济和社会发展统计公报》，2008年全国城镇商品房屋竣工面积为58502万平方米，比上年下降，其中：住宅竣工面积为47750万平方米，比上年下降，商品房销售面积62089万平方米，比上年下降，其中：住宅55886万平方米，比上年下降。
　　所以，从中长期看，中国城市住宅市场的刚性需求旺盛，发展潜力巨大。如果政策得当，理论上的刚性需求能够转化成实际的购买力，市场将出现持续供需两旺的发展势头，甚至出现持续的供不应求的状态。
　　2、高房价是制约潜在需求向现实购买转化的“罪魁祸首”。
　　之所以出现成交低迷，主要是由于近年来房价上涨过快制约了理论需求向实际需求的转化，一部分高端市场拉高了平均房价，但另一部分中端市场由于房价过高，成交量从2006年下半年以后逐年萎缩，居民改善性住房需求被高房价所侵蚀，不利于市场的健康发展。假定房价回到2003年底或2004年的水平，则成交量会显著放大。再次，市场结构性失衡也严重制约了市场交易的活跃。近年来，在保持较快的供给增长的同时，真正适合中等收入及中低收入家庭，中低价位中小户型的住宅供给严重不足。
　　3、现行的房地产金融政策抑制了潜在需求向实际有效需求的转化。
　　近年来，国务院明确提出要加大中低价位中小户型住房的建设，07年以来，中央政府在调整住房供给的同时已经采取了直接打压住房消费的手段，在经过多次加息后，12月11日，央行和银监会联合下发《加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭为单位认定房贷次数。这至少折射出政府宏观调控的两个政策导向：一是中央政府支持和保护居民作为自用的合理住房需求，坚决抑制住房的投资需求和过渡消费；二是中央政府认同的居民合理住房需求的标准是：（1）房屋用途为居民自用；（2）每个家庭限购一套；
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居民实际购房能力明显下降（1）
按照我国现行的多渠道住宅供应体系，按照住宅类型不同，住宅市场包括：商品房市场和保障性住房市场。商品房市场既包括别墅、公寓等高档商品房，也包括普通住宅，而保障性住房主要指经济适用房和廉租房，近年来，各地为抑制房价，建设了一大批“两限房”，这是一种政府限定房屋销售价格，限定购买群体的政策性商品房。根据交易方式的不同，住宅市场包括：租赁市场和住宅买卖市场。
　　本节将通过对中国城镇居民家庭购房支付能力的分析，来测算市场的合理的结构。
　　需要说明的是，本书第节提到，由于收入计算等多方面的体制差异，房价收入比指标不适宜进行国际比较，加上房改房和高住房自有率等原因，房价收入比不能准确反映中国居民住房支付能力，当前还没有一套科学、系统、完善的标准可以准确地评判居民的住房实际支付能力。但应用房价收入比来分析住房市场供需关系的整体状况，特别是探讨结构性特征和存在的问题，还是可行的，也不实为一个比较好的办法。
　　住房市场结构性失衡明显
　　通过测算，可以看出中国城市住宅市场结构性失衡显著。体现在两类住宅供给子市场之间的相互关系上的失衡，包括：数量关系的失衡、价格关系的失衡、时间和空间关系的失衡三个方面。
　　数量关系指各类住宅子市场在整个住宅市场的份额关系。即：商品房与保障性住房的数量关系，存量房与增量房的关系，以及房屋租赁市场与房屋购买市场的关系。
　　根据西方发达国家、香港、新加坡等地区和国家的经验，住宅市场的数量关系是受政府住宅政策、当地的住宅市场化水平、居民家庭住房现状、住宅价格与家庭年收入、区域经济发展水平以及城市辐射力等因素影响和制约。不同国家和地区在不同的经济发展阶段和不同的历史时期的市场结构差异较大，并且随着经济的发展和居民收入的变化状况，各子市场的数量关系也在不断调整。
　　一般而言，廉租住宅保持在整个市场的5％…10％的稳定比例，覆盖最低收入家庭，使其“应保尽保”。经济适用住宅等保障性住房重点解决中低收入家庭的住房问题（即覆盖到总家庭数的40％），为社会经济的稳定运行提供基础，也有些国家覆盖到中等收入家庭（即覆盖到总家庭数的60％）。商品住宅面向中等及以上收入家庭，提高生活质量，调节和优化社会资源，但对于商品房市场与保障性住房之间的比例关系，并没有一个统一的通行标准。
　　各国政府在制定具体政策时，特别注意这两个子市场之间的相互衔接，根据当地经济发展水平、居民家庭收入的变化及时调整商品住宅与保障性住宅的市场份额关系，逐步加大市场调节的份额，减少社会保障的份额，实现社会资源最优化组合。书　包　网　txt小说上传分享

居民实际购房能力明显下降（2）
存量住房市场是住房商品市场体系中的组成部分。完全竞争市场的条件包括人数很多的小规模买者和卖者，产品同质、自由进入和自由退出以及完全的信息或知识等。在住房存量房市场，买卖双方均为居民个人（家庭），主体对等，人数众多，供给和需求高度分散，呈现出典型的竞争市场特征。存量住房比新房屋数量要大得多，所以真正影响总人口居住水平的并非新增加的房屋量，而是已有的房屋存量。
　　一、二级住房市场的市场细分是调控和完善住房市场的重要手段。在发达国家，房地产的流动性相对较好，二手房是房地产市场的主要交易品种，人们可以随时买进卖出，市场价格具有较高的敏感性。当前，我国存量房市场的发展严重滞后于现实的需要，存量房的交易不论是从成交面积上还是成交价值上，占整个市场的比例明显偏低。房地产业真正成熟的标志是存量房交易占市场主导，这一比率在欧美达到了80％－90％，而目前我国这一比例还不到50％。
　　另一方面，在西方发达国家，住房消费一定有租赁形式，租赁是住房市场的常态，过分偏好住房购买消费，是中国一个特定时期的特定现象，目前我国大部分地区整体上住房自有率偏高，超过了应有的经济水平和经济发展阶段，租赁市场与购买市场数量关系失衡。
　　中国城市住宅市场数量关系上的失衡突出表现在三类住房、两类市场比例关系上：
　　（1）保障类住房建设和商品房建设之间的比例失衡。从供给看，1998—2006年全国经济适用房建设历年保持占新增房屋建设总量的8…15％之间，“十一五”期间各地都调整了规划，加大了保障性住房的建设力度，保障性住房的比例提高到全部新建住宅的20％以上。但从居民支付能力看，1998—2006期间占全部总家庭60％的中等及以下收入水平的家庭，需要通过购买经济适用房或租用廉租房解决住房问题，即便随着收入的增长，到“十一五”末需要通过经济适用房和廉租房解决住房问题的家庭仍然占总家庭的40％，覆盖中等以下收入家庭。彻底解决中低收入家庭住房问题将是一个漫长的过程。
　　（2）经济适用房建设与廉租房建设之间的比例关系严重失衡。当前占家庭总量20％的低收入家庭根本就买不起经济适用房，其中的特别困难户只能租用廉租房，但很多地方政府提供的廉租房和租金补贴明显不足。
　　（3）经济适用房建设和消费中“租”与“售”的比例失衡。经济适用房绝对价格基本满足中等收入家庭和部分中低收入家庭的需求，必然出现既不够条件租廉租房，又买不起经济适用房的“夹心层”，这一部分人只能租用经济适用房，但现行的政策并没有租用经济适用房的机制。txt电子书分享平台　

居民实际购房能力明显下降（3）
（4）住宅存量市场和住宅增量市场比例关系的失衡。住宅租赁市场和住宅买卖市场的比例关系失衡。住宅存量市场交易不活跃，住宅租赁市场成交清淡，交易量和市场容量不匹配。
　　住宅市场中各子市场的市场化程度不同，也就带来了与之所形成的价格和租金方面的巨大差异。通常情况下，廉租住宅的租金水平主要考虑最低收入家庭的支付能力，兼顾该类住宅正常使用中的维护费用支出情况。在香港，廉租住宅的租金水平为家庭年收入的9％，远远低于租住商品住宅租金为家庭年收入26％的水平；从美国的情况来看，一般收入家庭的住房消费开支控制在25％左右，低收入家庭则将收入的30％用于房租，余下和市场应交房租的差额由政府发券补足。
　　社会保障住房对商品住宅价格的影响主要表现为两个方面：
　　一是社会保障面的划分会对商品住宅的需求产生影响，从而间接影响商品住宅的价格。这一关系我们在前几部分得到了实证的支持。因此，政府在划分社会保障面时必须根据当地经济发展水平和居民家庭收入水平严格制定标准，而不是随意划分，否则会对当地商品住宅市场发展产生不良影响。
　　二是商品住宅价格与社会保障住房价格的相互影响。虽然经济适用住宅享受了政府的优惠政策，并且政府也控制了开发企业的利润水平，但是经济适用住宅与商品住宅成本具有类似的构成，如拆迁补偿费、大市政配套费、勘察设计费、建安综合费用、税金以及开发企业的管理费和财务费用等。因此，经济适用住宅价格与商品住宅价格具有一定的相互关系。一般来讲，商品住宅价格越高，经济适用住宅的价格也相对较高。与此同时，经济适用房的价格也对同一地区商品房的价格形成刚性的支撑作用。
　　从价格关系上，突出表现在两类住房两种价格比例关系的失衡。具体表现在：
　　（1）相对于中等收入家庭，商品住房价格明显偏高，而经济适用房价格也超过了中等及以下收入家庭的支付能力。
　　（2）商品房价格与经济适用房的价差过小，商品房的高价格形成对经济适用房价格的拉动作用明显。目前，在我国大部分城市和地区经济适用住宅是根据同一地区商品房价格扣除政府土地出让金等20多项政府税费，并限制开发商的利润不超过3％，由政府审定的价格，但也没有一个固定的比例关系。1998年首批经济适用房开始建设时，在同一区位，二者的价差主要体现在土地出让