房价之谜-第10部分

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的计算方法，根据房地产开发统计快报数据，确定基期后，分别计算出6个分类指数，再加权计算出国房景气指数，指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。该指数反映了房地产市场景气变化趋势和程度。该指标可综合反映全国房地产业运行的景气状况，政府可以据此制定房地产改革和发展的各项政策，出台调节房地产健康发展的有效措施，投资者可以接受信息的正确导向，权衡投资的得失利弊，支配自己的投资行为。这就对房地产业的健康发展起到了信息导向作用。
　　

中国房地产价格指数失真明显
我国当前的主要房地产价格指数并不能真实准确的度量房地产价格波动，反映整个房地产市场的供需态势和走向。造成房地产价格指数失真的症结在于，一方面是由房地产作为商品的非同质性特征决定的，另一方面则是由于当前我国普遍应用的房地产价格指数编制方法存在一定的缺陷。
　　第一，价格指数编制首先要求编制对象是“同质化商品”。在编制商品价格指数来反映某一商品或商品组合的纯粹价格变化时，一个基本前提就是要求我们必须能够控制商品品质和结构的变化。因为对单一商品而言，本身质量的变化，和市场需求的变化都会影响前后期价格的变化，房地产商品是一个完全差异化的产品，很难有完全相同的两个房地产商品。其品质不但受建筑物本身的品质，如建筑结构、房型、朝向、建筑材料、建筑面积、楼层、车库等方面因素影响，且与建筑物周围的环境，如交通、商业、娱乐、治安、绿化、医院以及区域环境发展前景等密切相关。
　　第二，当范围扩大到房地产商品组合时（相当于一个房地产市场），引起前后期价格变化的因素还应包括商品组合结构的变化。如住宅与商业用房的比例，以及住宅内部高中低各档次房产的比例等的变化，由此单从房地产市场均价或项目的售价判断城市或地区房价的整体走势就可能产生较大的偏差。
　　假设基期市场交易的都是普通住宅，而本期交易的都是高级住宅，则这两个时期均价的变动，并不能真实反映房地产市场的供求关系变化。例如2002…2003年北京房地产价格涨幅很高，就是因为该时期房地产市场集中供应了一批高档住宅；再比如某月郊区项目供应量多了，或是经济适用房等低价位住房集中上市，市场均价可能就下来了，但实际上，房价并没有变化，只是房价统计的比重变了。但根据现行的政府统计制度和信息的发布，普通消费者就会简单地看发布的房地产均价的变化，形成信息的错觉和误差。
　　第三，成交量的变化也会对均价产生很大的影响。2007年11月份在网络与电视媒体上频繁见到类似“楼市寒意渐浓”，“京城房价半年来首次下降”的报道。一时间有关“楼市拐点已经出现”的言论也不绝于耳，这些热议根源于北京市建委发布的新楼盘预售信息显示，2007年11月份新开楼盘45个，均价14966元/平方米，比10月份开盘均价15324元/平方米下降了358元　。但在一片“唱衰”声中，购房人却认为并没有真正享受到“降价”带来的实惠。造成这些困惑的原由是在这一统计周期市场的成交量显著下降，几个较少的降价楼盘的成交就可以将均价拉下一大段，但整体上大部分楼盘成交量很少，甚至有价无市，而到真实的成交放大时，价格又涨上去了。
　　第四，利用加权平均指数法度量房地产价格波动，将报告期有成交的房地产项目与基期项目进行比较；形式上虽采用了价格指数公式，但没有解决公式要求的样本报告期和基期同一的问题。这样计算出来的指数就会扭曲房地产市场中的价格信息。西方国家经过多年的发展房地产市场以存量为主，交易稳定，因而误差也相对较小，中国正处于房地产市场发展迅速、结构变化较快的发展周期下，反映基期市场结构的权数会逐渐与现期市场结构脱节，这样就使计算出来的指数可比性大大降低。
　　此外，当前中国政府发布的统计数据往往是与上一年度同月份相比较，而在实际生活中普通居民容易与本年度上月相比或与近一段时间比较，这样就容易产生一些错觉，从而影响消费者的心理和预期。
　　当前一些学者根据发达国家的经验，用房地产价格收入比指标进行衡量，认为目前各省市的商品房价格相当于城镇居民家庭年收入的3．7～15．8倍不等，全国平均为9．84，而根据国际经验，住宅价格相当于一般居民家庭年收入的3～6倍。只有少数高收入阶层能够买得起高价房。当这一阶层的需求逐渐被消耗掉后，将会出现明显的消费断层，从而产生价格的虚涨，出现房地产泡沫。那么，房价收入比有没有通用的国际标准？是否适宜进行国际比较？应用房价收入比指标究竟能不能对中国城市住房价格有一个合理科学的判断呢？
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房价收入比不适宜进行国际比较（1）
1991年6月，瑞纳德？李诺在搜集到较多国家的房价收入比资料后，所发表的关于住房可支付能力和房价收入比的国际比较的研究报告中指出，“发达国家和发展中国家的房价收入比数据形成鲜明对比”，“社会主义经济国家的房价收入比非常的高”，“社会主义国家如此高的房价收入比使我警觉到，这些国家的住宅市场和市场经济下的住宅市场是不同的。”
　　在1993年和1998年，联合国曾两次发布了较多国家的房价收入比资料，1993年是83个国家，1998年是96个国家。这些统计资料都充分表明：由于各个国家每个时期不同区域、不同国情，所计算出的房价收入比的差别很大，因而没有统一的标准。
　　以联合国公布的1998年统计为例，资料显示，这96个国家房价收入比最高的为30倍，最低的为倍，平均值为倍，中位数为倍，最低的和最高的30，差距达到30多倍，其离散度太大。从统计学的观点看，由于方差太大，使得这个房价收入比的统计数据几乎说明不了什么东西。而且一半以上国家的房价收入比在6倍以上，还有一部分在4倍以下，列入4~6倍范围内的只有一小部分国家，并不能把它叫做平均数，这也就比较全面彻底的否定了4~6倍是国际惯例的论点。联合国人居中心的报告中也反复声明，如果要在不同国家之间比较房价收入比，需要特别慎重。
　　北京大学中国经济研究中心徐滇庆曾系统论证过房价收入比不能被用来进行国际区域间比较，他列举出的主要原因是：第一，各国在房价统计对象选择不同。在美国、加拿大等北美地区，当地房屋价格通常以套为单位来计量，因为大部分房屋的样式都是在中国被称为别墅的独立式住宅（Single　Family　House）；在英国住宅的主体样式（Two　Bedroom　Appartment）与日本、新加坡等地的二居室公寓相似，倘若要将别墅住宅与公寓进行比较，住宅面积上很难达成统一的标准，自然就影响了房价的比较。第二，各国在房价上的统计定义有很大差别。比如，爱尔兰仅使用二手房销售的平均价格，英国则给出了新房、旧房及新旧混合的计算的3种实际成交价来计算房价收入，韩国使用全国房价指数，在日本则以土地价格为依据。想要统一千差万别的房价统计口径，就必须对大量的历史数据进行调整，不仅成本极大，而且有很高的技术要求。第三，各国在统计平均房价时采取的标准也不同，比如是用套内建筑面积还是使用面积。第四，各国在家庭收入状况统计上的差异较大。
　　徐滇庆还系统地计算了1987…2005年中国城市房价收入比的数据，其结论是如果能够有一套合理的统计准则，那么房价收入比的变化是评估居民购房能力的一个非常重要的指标。。　最好的txt下载网

房价收入比不适宜进行国际比较（2）
笔者认为，房价收入比计算公式是一个过于简化的模型，它暗含着不少假定条件。而一旦各个地区在这些假定条件上存在差异，则以房价收入比来衡量居民住房价格承受能力就显得不合适了。
　　从房价收入比角度探讨的购房能力是一种理论上的购房能力，其所表达的是在现有的收入和房价水平条件下居民是否“应该具有”住房购买能力及这种能力的大小，其比较也是理论购房能力大小的比较。这种概念与在现有的收入和房价水平条件下居民是否“实际具有”住房购买能力及这种能力的大小是有本质差别的。特别是在当前中国宏观经济持续快速发展，居民收入和结构发生快速变化，房地产市场正处于高速发展的周期，与发达国家成熟稳定的房地产市场比较，应用房价收入比衡量居民的住房支付能力，可能存在一些明显的低估，而另一些因素的影响又可能造成高估的可能。
　　第一，“房改房”与高自有率造成房价收入比的计算结果低估居民实际住房支付能力。
　　在计划体制下，住宅由单位统一建设统一分配。自1998年我国城市住房制度实行商品化、货币化改革以来，公房所有权开始出售给职工，一半以上的城市居民，在房改进程中用很低的价格购买了平均每套60m2左右的“房改”住宅。许多购置新房实际上是以旧换新，以小换大的住房条件改善。现行的把全部居民都按“白手起家”购买一套新房的方法计算出来的房价收入比，低估了居民的实际购房能力。如果这些已经拥有了房产的居民卖掉60m2的住宅再去买80m2的住宅，两者相减后计算出来的房价收入比就大概只有原来的1/3，也就是说从10~20倍降为3~6倍的水平，买房就不那么困难。正是因为这个原因，包宗华先生曾在其研究报告中建议房价收入比的计算公式应修正为：房价收入比=（市场平均房价一自有住房出售房价）/居民户均年收入。
　　第二，忽视二手房市场交易情况使房价收入比的计算结果低估居民实际住房支付能力。
　　国际上计算房价收人比要求房价包含各种类型的房屋，包括新房和存量房。而国内计算房价时只反映了新房的交易价格，由于在同一市场中，新房的交易价格一般要比旧房高，所以只考虑新房的价格会高估房价收入比。例如，美国每年新建的住房一般只占存量住房总量的~，每年有10％左右的存量房进入市场销售，新房旧房的比例一般在1：3，两者相加平均，市场住房平均售价就低了。我国的二手房市场发展相对滞后，市场交易量较小，与同一区域同一类型新房比较，房屋成交单价和总价可能较低，造成我国计算的房价收入比数值偏大。
　　第三，收入不均衡使房价收入比的计算结果对低收入群体高估和对高收入群体低估。　txt小说上传分享

房价收入比不适宜进行国际比较（3）
在一个经济发展比较成熟的国家；城镇居民的收入可划分为贫困、中等和富裕3个群体；分别占居民总数的20％、60％、20％。这样纺锥形的结构是稳定和谐的，因此联合国的研究报告采用中位值来反映住宅市场的发展状况，这主要是因为西方发达国家住宅市场比较稳定，中产阶级是市场的主要消费者和社会财富的主要占有者。房地产市场的总体运行状况可以用这一特定阶层的购买能力来反映，而房价收入比的中位值恰好反映了这一阶层的购房能力。
　　然而，在我国目前的居民收入呈现金字塔型，即低收入和中低收入人群偏多，在我国中等收入阶层还未充分发育，其收入水平、占有财富的比率，还是相当低的，高收入人群较少，但少数高收入的居民却掌握了较多的社会财富。世界银行的统计数据显示，我国的基尼系数在改革开放前为，2003年已达到，超过了国际公认的警戒线，2005年基尼系数已逼近7。　现行的房价收入比的计算方法，收入是社会平均收入，而房价是实际成交的均价，这就造成对低收入群体购房能力的高估和对高收入群体的低估。
　　第四，直接采用居民家庭年平均收入计算得到的房价收入比存在明显的偏差。
　　首先，在计算家庭年收入时，世界银行家庭收入的定义是各种税前收入，包括：工资、养老金、商业活动收入、租金收入和各项实物补贴等，而目前我国居民收入来源复杂，实际上一个家庭的收入不仅仅是工资，还有其它方面的收入，包括一定数量的金融资产，而政府目前还无法全面统计；其次，我国的隐性收入（灰色收入、*收入等）是现实存在的，而且数额也是较大的。南开大学曹振良教授曾经做过估算，其结论是“居民实际可支配收入要比统计收入高20％”，据此统计收入计算得到的房价收入比无疑要产生较大偏差；再次，经过20多年的改革开放，我国城市中个体业户、私营企业数以千万计，他们的收入一直没有定论，各种股份公司股东的收入基本没有纳入到家庭收入的统计范畴，其收入要高出一般职工工资数倍甚至几十倍；最后，我国在统计城镇居民人均收入时，通常用人均可支配收入来表示，即实际收入扣除个人所得税后的余额，而欧美等国家居民购房的一次性费用以及房屋持有过程中的一些费用，如按揭利息、物业管理费等等可以作为家庭所得税的税前抵扣项目，这就从一定程度上减低了购房人的经济负担。此外，发达国家具有比较完善的社会保障和救助体制，医疗卫生、文化教育等公共福利事业远高于中国的水平，也从一定程度上减低了购房人的经济负担。
　　第五，高储蓄率与亲情援助的力量会提高居民实际住房支付能力。
　　我国人民素有节俭的习惯，一向崇尚“高储蓄、低消费”，即使在收入水平不高的情况下储蓄率也一直保持着较高的水平，而且长期具有低收入高储蓄的特点。而我国传统习俗中一个极其重要的家庭观念就是父母为子女购置房产。现实中，父辈帮助子辈、孙辈买房及亲朋好友帮助购房是极其普遍的现象。商务部发布的《2006…2007年中国结婚市场发展调查报告》中指出，全国城镇结婚消费中，有的新人得到了父母们不同程度的财力支持，其中主要的就是买房子。在我国许多居民的当期家庭可支配收入可能不高，但由于代际财富积累、福利所得、政府的房屋拆迁补贴以及亲友资助等因素，其真实的购房能力可能相当强，比如高储蓄率与亲情援助的力量会提高住房支付能力。
　　总之，房价收入比从居民住房支付能力的角度可以从一定程度上衡量房价是否合理。但由于世界各国在住房制度、住房金融政策、经济发展阶段等各方面的差异，房价收入比指标不适宜进行国际比较。影响中国当前房价收入比的因素十分复杂。当前还没有一套科学的系统的完善的标准可以准确地评判居民的住房实际支付能力。
　　此外，“租售比”也不适宜进行国际比较。北京大学中国经济研究中心徐滇庆认为，在许多情况下，房价收入比和租售比不能准确地反映出房地产的真实成本，也很难据此判断房地产市场是否出现了泡沫。如果仅采用当期的房价收入比和购租比作为指标，即使房地产市场处于正常状况，也可能被误认为过热。
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关于“空置率”的论争
2005年10月，众多媒体公布了一组所谓的“国家统计局最新数据”：到2005年10月末，全国商品房空置面积达亿平方米，其中商品住宅空置面积6024万平方米。报道声