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房价之谜-第1部分
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中国房地产宏观调控历程
在计划经济时期，城镇住宅建设由政府统一投资、统一规划、统一建设，采取统一管理和统一分配的方式。改革开放以来，特别是1990年以后，我国开始了从计划经济体制向市场体制的转轨，城市土地从无偿划拨转变为有偿、有期限使用，房地产和住宅开始逐步成为商品，逐步向社会化、市场化、产业化发展。
97年后，为扩大内需，拉动国民经济的发展，国家提出将住宅建设作为国民经济新的增长点和居民新的消费热点，并将住房制度由福利型分配转为货币型分配，大力推进住宅产业现代化，住房开发投资持续增长，开发规模不断扩大，产销两旺。在房地产业快速增长的过程中，其关联度高、带动性强的特点也发挥得淋漓尽致，1998年以后，我国房地产投资额以每年超出20％的速度增长，增长速度远远高于GDP的增长，到2003年部分地区出现了投资过热，地价和房价持续快速上涨，房屋空置加剧等现象，房地产越来越成为全社会普遍关注的问题。
2003年开始，针对宏观经济运行中的问题，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施。宏观政策的两条主线：一是严把土地关，二是严把信贷关。其根本宗旨和政策目标是：抑制投资过快增长，促进经济增长模式的转变。一方面，土地管理部门持续开展土地市场的清理整顿，强化对土地供应的管理，严格对耕地占用的审批，执行经营性土地的“招、拍、挂”制度；另一方面，银行严格控制对房地产的信贷投放，提高商业银行存款准备金比率、提高贷款利率、实行差别贷款政策等。
2005年，房地产调控的政策进一步深化，调控力度加大，重点更加突出，国务院明确要求加大对中低价位房屋和中小户型房屋的供应，并提出了明确的量化指标，各地也相继出台加大经济适用房建设和推进廉租房建设的计划和措施。一些地方政府甚至把控制房价作为政府官员考核的主要指标。
2006年，房地产宏观调控的措施继续密集出台，5月17日，国务院总理*主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条）。对供给结构、税收信贷手段、拆迁规模、房地产秩序、廉租房建设、信息披露制度等又作了进一步强调。5月29日，国务院办公厅转发九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对“国六条”进一步细化，在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定。7月24日，建设部联合其他5部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》＇171号文＇，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。同日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。同月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。11月20日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。
2007年，房地产宏观调控力度仍在进一步加大。1月，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产企业土地增值税由原来的以预征为主的缴纳方式改为清算式缴纳。该通知的出台意味着拖延14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将开始严格执行。6月，商务部发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，深化了对外资投资房地产的管理，11月，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录 2007年修订》，对外商投资房地产业限制范围有所扩大，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制，还将“普通住宅地开发建设”从2004年修订的现行《目录》鼓励投资类别中删除。在信贷方面，07年央行数次加息，多次提高存款准备金，12月11日，央行和银监会联合下发《加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭为单位认定房贷次数，对二次购房实行差别的利率政策，提高了首付比例，并对房地产企业贷款和个人抵押按揭实行了更严格的管理。
07年8月份国务院主持召开了全国住宅工作会议，并发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，11月建设部等9部委颁布了《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》，对住房保障的范围、保障方式、保障资金及房屋来源、申请和审核、监督管理等各个方面各个环节进行了明确的规定，建设部也于年底设置成立了住房保障与公积金监督管理司。
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问题与困惑
可以说，这几年房地产宏观调控的力度之大，出台政策之多，频率之高，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业，然而，住宅和房地产市场的一些深层次的问题仍然没有得到根本的解决，到2007年三季度前，房价和地价持续上涨的情况普遍存在。
然而，2007年下半年美国爆发了次贷危机，并逐步演变成为全球性的金融风暴，带来国际国内宏观经济形势的深刻变化，2007年10月后，深圳、广东等城市和地区出现了房价下跌、交易量萎缩的现象，到2008年6月份以后，全国大部分地区出现了“价跌量减”的现象，部分地区和项目甚至出现了个人抵押贷款“断供”、购房人集体要求退房等现象，房地产企业普遍出现资金紧张、融资困难的局面。
自5月份以来，沈阳、西安、上海等15地陆续推出了针对房地产市场的一系列“救市”的做法，希望刺激房地产市场消费，挽回楼市的颓势。11月初国务院常务会议决定调整宏观经济政策，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并明确要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。12月17日*总理再次主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。2008年12月20日，国务院出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）从六个方面进一步明确具体的措施，随后各地也纷纷出台了相应的政策。而进入2009年北京等城市和地区似乎开始出现市场回暖的迹象，但房价下跌的趋势仍在延续。
如何认识当前中国住宅市场出现的价格居高不下现象？房价主要是受哪些因素的影响和制约？深入、系统地研究房地产价格形成的机制和波动的内在规律，可以在一定程度上发现当前我国住宅市场存在的深层次问题，预测住宅市场的发展状况和价格波动的趋势，为建立健全符合中国国情的科学、完善的住宅市场体系，形成成熟稳定的价格形成长效机制提供依据。
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中国房地产市场泡沫之争（1）
2002年下半年，关于房地产业出现泡沫的舆论增多，声音越来越大，包括来自政府政策层的警告。有些专家认为，当前中国房地产的价值与其价格出现了严重的背离，房地产的价格在短期内急剧上升，房地产市场出现普遍的严重的投机现象，房地产投资在短期内出现大规模膨胀，房屋出现明显的空置。一些学者还根据发达国家的经验，用房地产价格收入比和空置率这两个主要的指标进行衡量，认为当前我国房地产市场出现了泡沫。目前各省市的商品房价格相当于我国城镇居民家庭年收入的3．7～15．8倍不等，全国平均为9．84，而根据国际经验，住宅价格相当于一般居民家庭年收入的3～6倍。只有少数高收入阶层能够买得起高价房。当这一阶层的需求逐渐被消耗掉后，将会出现明显的消费断层，从而产生价格的虚涨，出现泡沫。
当然，也有学者认为我国与西方发达国家相比，在房地产价格收入比和空置率这两个指标的计算标准、统计口径上有些差异，不能进行简单的比较。
随着争论的不断升温，进而引发了一场全国性的持续半年之久的关于“房地产泡沫的论争。2003年4月一场突而其来的“非典疫情”使这一论争暂告一段落。但8月以后，随着各地房价的上涨，这一论争又重新更加激烈。在这场论争中明显出现了几派代表性的意见：
1、实业派。代表人物是中房集团董事长孟晓苏、华远集团总裁任志强、SOHO中国有限公司董事长潘石屹、华新国际总裁卢铿等，他们认为，中国房地产行业处在成长调整期，房地产市场现在只是微热，还没有到过热的程度，关于房地产泡沫的担心是多余的。他们认为，自1997年后半年开始，中国政府从根本上改变了若干重大政策方针，诸如货币分房、公房上市、银行按揭、保障私产等，这些政策是启动市场的关键因素。中国的总人口已超过13亿，每年新增1；000万以上人口，经济的持续增长和城市化的快速挺进决定了住房消费将持续发展，入世带来的新市场、旧城改造带来的改善住房条件等五种因素将保持住宅市场的持续旺盛的需求。
2、业内专家派。代表人物是中国房地产业协会会长杨慎、副会长顾云昌、中国房地产及住宅研究会副会长包宗华、中国房地产评估师协会副会长柴强。他们认为，中国已经出现了局部地区房地产投资过热，但目前房地产热还不是泡沫经济，当前我国房地产业是“总量不足、结构失衡”。笔者从我国房地产虚拟经济与西方国家的差异的角度，认为与发达国家相比，我国房地产虚拟经济总量不足，房地产虚拟经济与实体经济的关系失调，金融支持还远远不能满足房地产业发展的需要，限制了居民的有效购买需求，造成居民住房需求强烈与商品房空置严重并存。房地产虚拟经济发展的相对滞后，已经对实体经济的发展形成制约。
中国房地产市场泡沫之争（2）
3、政府主管部门。代表人物是建设部长汪光焘、建设部总经济师兼住宅房地产业司司长谢家瑾、建设部副部长刘志峰、前国家统计局固定资产投资司司长李启明。他们认为，房地产业基本处于平稳、理性的发展态势，但部分城市有过热现象。2003年1月初，在全国建设工作会议上，汪光焘部长提出，要全面整顿规范房地产市场秩序；主管房地产工作的刘志峰副部长也直言：“目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，商品房空置量增加，出现了不同程度的‘过热’、‘虚热’和结构性问题，存在较严重的市场风险”，“少数地区经济存在对房地产开发的依赖性风险”；住宅与房地产业司司长谢家瑾说，今年上半年建设部将选择5～6个城市进行房地产市场预警体系的试运行，年底前推广到全国35个大中城市。
最终，关于房地产泡沫的论争以政府加强对房地产市场宏观调控一系列政策的出台而谢幕。2002年8月27日，建设部等6部委联合发出《关于加强房地产宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》。10月中旬，建设部作出了“全国房地产市场总体上保持健康、快速发展态势，但部分地区存在投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理等问题，个别地区问题还较严重”的基本判断，并向国务院上报了《当前我国房地产市场运行情况分析报告》，该报告在年底的中央经济工作会议前以参阅文件的形式印发各地。继央行货币政策执行报告两次提出要防止（警惕）房地产泡沫的信号后，12月初，央行宣布对全国商业银行房地产信贷业务执行情况进行全面检查。2003年6月5日发布了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发＇2003＇121号），对房地产信贷进行了风险提示，对开发商贷款、建筑业流动资金贷款、个人多套住房贷款等提出了比较原则性的审慎性调控措施。随后“收紧银根”和“收紧地根”的政策连续出台，拉开了持续多年的中国房地产宏观调控的大幕。
到2007年底，近四年来，中央政府综合运用行政、法律、市场等各种方式，台了几十项调控政策，从供给和需求两个方面，覆盖了土地、投资、规划、建设、交易、物业管理等所有环节，但全国主要大中城市房地产市场的价格却保持了较快持续上涨的总体趋势，表现为：在同一地区房价的上涨从不同类型房屋的结构性上涨发展到整体市场的全面上涨，在全国范围内，房价上涨则从一线大城市向中小城市蔓延，由东部发达地区向全国延伸。
事实上，房价的高低涉及到社会各个方面的利益，因此出于不同的角度，对这个问题的看法也是不一样的。从政府来看，扮演着两难的角色，一方面政府想稳定房地产市场，平抑房价；另一方面高房价也能给政府创造更高的土地收入和税费收入。而开发商既希望保持高房价提升利润，同时也不会把房价过高的“罪名”安到自己的头上，也大都抱怨过高的地价，让他们不得不提高房价。而广大民众的心理则十分矛盾和复杂，抱怨房价过高，自然是想能够便宜的买到房子，但是另一方面呢，他们又希望自己的房子能够保值、升值，持币观望中希望房价下降，购买后又希望房价上涨。
而到2008年随着国内外形势的变化，住宅市场出现了“价跌量减”的现象。2008年11月份以来，尽管政府各项刺激房市政策密集出台，但并没有出现全行业的降价放量促销局面。进入09年一季度，关于房价走势的判断更是众说纷纭。包括北京、上海等地方政府有关部门和领导都公开坦言房价过高，国家发改委、住建部等领导在主流媒体上公开呼吁开发商“以合理价格促进消费”，但开发商更热衷于政府更多的刺激政策出台，比如：购房入户等。而包括北京市社科院的 专家等预测房价还将大幅下跌。
关于房价与房地产泡沫的讨论还将继续，而房价似乎总是个谜，总是那么扑朔迷离！
地价上涨决定房价上涨吗（1）
2002年5月国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易，这标志着新一轮的土地使用制度改革开始。
2003年可谓“土地市场治理整顿年”。7月，国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》和《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》。8月，国务院责成国土资源部与国家发改委、监察部、建设部、审计署五部委联合组成十个督查组，对全国31个省（区、市）的土地市场进行督查。11月，国务院又发出《关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改�
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