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钉子户手册-第5部分
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根据国民经济和社会发展状况，土地等级每6年调整1次。
可以看出，不管是土地规划还是城乡规划，都是以土地为对象的。但是，必须要分清，土地规划和城乡规划还是有区别的。
《中华人民共和国土地管理法》第二十二条对城乡规划与土地利用规划的衔接关系作出了明确规定，城市总体规划、镇总体规划、乡和村庄规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和镇、乡、村庄建设用地规模，同时城乡规划确定的规划区内的建设用地必须符合相应的城乡规划。
在具体的侧重点上，城乡规划与土地利用规划也有所差别。土地利用规划主要是以保护土地资源为主要目标，在宏观层面上对土地资源及其利用进行功能划分和控制；城乡规划则侧重规划区内土地和空间资源的合理利用，保证规划区内建设用地的科学使用是城乡规划工作的核心。法定城乡规划体系中的城镇体系规划、总体规划等确定的经济社会发展目标及空间布局等内容，也为土地利用规划提供宏观依据。 。。
土地保护
国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理：
（一）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；
（二）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；
（三）蔬菜生产基地；
（四）农业科研、教学试验田；
（五）国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。
各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。
基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。
非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。
开垦未利用的土地，必须经过科学论证和评估，在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内，经依法批准后进行。禁止毁坏森林、草原开垦耕地，禁止围湖造田和侵占江河滩地。
开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。 电子书 分享网站
土地征收
土地权属的收回；在城市；既国有土地；表现为拆迁；而在农村；既集体所有土地；则表现为征收。
但是，我国土地征收目前尚无一部完整的程序立法，散见于各相关法律、法规和部门规章之中，因此；只能根据相关法律法规将征收程序大体分为四个阶段，即建设单位申请、拟定补偿方案、政府核准方案、拨付发证。
一、查询拟申请土地是否符合规划和年度计划；
1、应当符合土地利用总体规划、土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；
2、城市、村庄、乡镇建设占用土地、农转建的，符合城市规划、村庄集镇规划；
3、建设项目应当符合原国家土地管理局《土地利用总体规划编制审批规定》；
4、建设项目用地被列入国家国土资源局《限制供地项目目录》，由国土资源部许可，再履行批准手续；
5、建设项目用地被列入国家国土资源局《禁止供地项目目录》，在禁止期内，不予批准。
二、申请建设用地预审，取得建设建设项目预审意见书。
预审的主要内容：
（一）建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件；
（二）建设项目是否符合国家供地政策；
（三）建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定；
（四）占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障；
（五）属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。
根据预审所需要之内容，建设用地单位申请预审时，应当提交下列材料：
（一）建设项目用地预审申请表；
（二）预审的申请报告，内容包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案；
（三）需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。
由国土资源部门对申请的建设用地单位提交的预审申请进行审查，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见，出具《建设项目预审意见书》。
三、申办建设项目选址意见书。
建设用地单位编制《建设项目可行性论证报告》，向建设部门提交用地申请，取得建设项目选址意见书。
四、申办环保、劳动许可手续。
五、报省级人民政府或者国务院审批。
六、土地管理部门负责补偿安置，办理征地手续。
1发布征地通告
由市县级国土资源部门在被征收土地所在地的范围内发布征地通告，告知被征土地的集体经济组织和土地使用者：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。
2征询土地使用者意见
由市县级国土资源部门会同所在的乡镇政府，就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据原土地所有者和使用者提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，应告知被征地人有权提出听证申请，并依法组织听证。国土资源部门应将其对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。
3地籍调查和地上附着物登记
由市县级国土资源部门会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的范围、用途、面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由国土资源部门现场填制调查表一式三份，由国土资源部门工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源部门应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。
4拟订“一书四方案”组卷上报审批
由市县级国土资源部门根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”即：“建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供应土地方案。”并组卷向有批准权的机关报批。
5征用土地公告
征用土地的市、县人民政府应当在收到省或国务院征用土地批准文件之日起10个工作日内在被征地所在地进行征用土地公告。
征用土地公告的内容：
（一）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；
（二）被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；
（三）征地补偿标准和农业人员安置途径；
（四）办理征地补偿登记的期限、地点。
6征地补偿安置方案公告
有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公
告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。
征地补偿、安置方案公告内容：
（一）本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的
农业人口的数量；
（二）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；
（三）安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；
（四）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；
（五）农业人员的具体安置途径；
（六）其他有关征地补偿、安置的具体措施。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向县或市级国土资源部门提出。
县或市级国土资源部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。
7：报批征地补偿安置方案
县或市级国土资源部门将公告后的土地补偿、安置方案，连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。
8：批准征地补偿安置方案
市、县政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准批准后，并报省国土资源厅备案，并交由市、县国土资源行政主管部门组织实施。
征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
9土地补偿登记
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书（土地承包合同）到指定地点办理征地补偿登记手续。
七按规定支付征地补偿安置费，被征地单位和个人按期交付土地。
八办理国有土地使用证。
根据《中华人民共和国土地管理法》的第四十五条规定， “（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的”，由国务院批准征收。征收上述规定以外土地的，“由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。”可以看出；我国的征地审批权和农用地转用审批权集中到国务院和省两级政府，县市人民政府只有执行权，起到约束土地征收、防止耕地流失的作用。
土地划拨与出让
步 土地使用者获取土地的方式主要有两种：一种是土地划拨，一种是土地出让。
划拨国有土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。
可以以划拨方式取得土地的主要有以下几种用地项目：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
土地使用权出让可以采取协议招标；拍卖；协议等方式。
土地招标 挂牌 拍卖
土地原使用者被拆迁征地遇到最多的情况是商业性开发建设用地。而且，根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条 规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除此之外，其它用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。因此，在这也有必要把招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的相关内容作一个详细的介绍。
所谓招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
所谓拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
所谓挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。
1编制和发布国有土地使用权出让计划。
市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。
2拟订拟出让地块的出让方案并组织实施。
市、县人民政府土地行政主管部门按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，再由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。
3编制招标挂牌拍卖出让文件。
出让人（市，县人民政府土地行政主管部门）根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标挂牌拍卖出让文件。招标挂牌拍卖出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。
4发布招标挂牌拍卖公告。
出让人应当在至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或�
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