钉子户手册-第4部分

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民代表会议讨论同意。

规划的修改
“一任领导一个规划”，是目前城乡规划法在实施中面临的主要问题之一。一些地方的主要领导换了，新领导急于出政绩，在城市建设中不顾环境资源承载力和经济条件，随意变更规划，盲目扩大城市建设规模，搞“政绩工程”、“形象工程”，给老百姓制造了巨大的痛苦和麻烦。可是由于对法律知识的匮乏，老百姓只知道他们这么做是不对的，却又说不出个所以然来。

　　根据《规划法》第七条，经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。如必须修改的，则应依照法律程序：

　　省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划的组织编制机关，应当组织有关部门和专家定期对规划实施情况进行评估，并采取论证会、听证会或者其他方式征求公众意见。组织编制机关应当向本级人民代表大会常务委员会、镇人民代表大会和原审批机关提出评估报告并附具征求意见的情况。

　　有下列情形之一的，组织编制机关方可按照规定的权限和程序修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划：

　　（一）上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的；

　　（二）行政区划调整确需修改规划的；

　　（三）因国务院批准重大建设工程确需修改规划的；

　　（四）经评估确需修改规划的；

　　（五）城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。

　　修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划前，组织编制机关应当对原规划的实施情况进行总结，并向原审批机关报告；修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当先向原审批机关提出专题报告，经同意后，方可编制修改方案。

　　修改后的省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划，应当依照规划法第十三条、第十四条、第十五条和第十六条规定的审批程序报批。

　　修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划，应当依照规划法第十九条、第二十条规定的审批程序报批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。

　　修改乡规划、村庄规划的，应当依照规划法第二十二条规定的审批程序报批。

　　城市、县、镇人民政府修改近期建设规划的，应当将修改后的近期建设规划报总体规划审批机关备案。

　　在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

　　经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。书包　网　。　想看书来

城乡规划编制单位的资质
城乡规划的具体编制工作由城乡规划组织编制机关委托具有相应资质等级的单位承担。

　　从事城乡规划编制工作应当具备下列条件，并经国务院城乡规划主管部门或者省自治区直辖市人民政府城乡规划主管部门依法审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在资质等级许可的范围内从事城乡规划编制工作：

　　（1） 有法人资格；

　　（2） 有规定数量的经国务院城乡规划主管部门注册的规划师；

　　（3） 有规定数量的相关专业技术人员；

　　（4） 有相应的技术装备；

　　（5） 有健全的技术质量财务管理制度。

建设用地规划许可证
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地。

　　根据土地使用权的不同获取方式的建设项目，建设用地规划许可证的发放也不同。土地使用权的获取方式有两种：一种是划拨，另一种是出让。

　　在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

　　建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

　　按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。所谓选址意见书是城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。

　　在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

　　以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

　　城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

　　规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。　电子书　分享网站

土地基本政策
关于土地和规划的行政管理程序和被拆迁户没有什么直接的关系。但是，土地管理和规划管理的行政程序的合法性直接关系到拆迁的合法性，因此，作为被拆迁户也应该对此进行深入的了解。

　　威廉&；#8226；配第说，“劳动是财富之父，土地是财富之母”。土地一旦与人的劳动相结合，就是创造物质财富的源泉

　　中国当前的土地问题，最重要的是其创造的财富和福利，在地区之间、利益集团和社会集团之间、个人之间的分配，当然也包括不同时间中（当前消费和投资未来之间）的分配。归根到底，所有资源问题本质上都是资源产生的财富随着时空在各集团之间分配方式的冲突和斗争。

　　因此，为了加强土管理，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定了《中华人民共和国土地管理法》。

　　中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。城市市区的土地；　农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地；属于国家所有。

　　农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。　

　　国家依法实行土地登记发证制度。土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。土地登记资料可以公开查询。农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。

　　国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。在与土地相关的很多法律中，多次使用到“公共利益”这个名词。在这里，再一次强调，政府和立法机关有必要，有义务尽快地给这个名词一个明确的定义，否则，这个名词在法律中的运用就毫无意义。

　　国家实行土地用途管制制度，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

　　所谓农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

所有权与使用权
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。

　　单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定。未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。

　　依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。

　　依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。

　　收回用地单位的土地使用权的，由原土地登记机关注销土地登记。土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，由原土地登记机关注销土地登记。

土地规划
土地利用总体规划的规划期限一般为15年

　　全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。

　　省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报国务院批准。

　　省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，由各该市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关　部门编制，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。

　　上述规定以外的土地利用总体规划，由有关人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡（镇）土地利用总体规划，由乡（镇）人民政府编制，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府或者省、自治区、直辖市人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。

　　依照《土地管理法》规定，土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地。

　　县级和乡（镇）土地利用总体规划应当根据需要，划定基本农田保护区、土地开垦区、建设用地区和禁止开垦区等；其中，乡（镇）土地利用总体规划还应当根据土地使用条件，确定每一块土地的用途。

　　土地分类和划定土地利用区的具体办法，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定。

　　乡（镇）土地利用总体规划经依法批准后，乡（镇）人民政府应当在本行政区域内予以公告。

　　公告应当包括下列内容：

　　（一）规划目标；

　　（二）规划期限；

　　（三）规划范围；

　　（四）地块用途；

　　（五）批准机关和批准日期。

　　依照《土地管理法》第二十六条第二款、第三款规定修改土地利用总体规划的，由原编制机关根据国务院或者省、自治区、直辖市人民政府的批准文件修改。修改后的土地利用总体规划应当报原批准机关批准。

　　上一级土地利用总体规划修改后，涉及修改下一级土地利用总体规划的，由上一级人民政府通知下一级人民政府作出相应修改，并报原批准机关备案。

　　各级人民政府应当加强土地利用年度计划管理，实行建设用地总量控制。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。

　　土地利用年度计划应当包括下列内容：

　　（一）农用地转用计划指标；

　　（二）耕地保有量计划指标；

　　（三）土地开发整理计划指标。

　　县级以上人民政府土地行政主管部门应当会同同级有关部门进行土地调查。土地调查应当包括下列内容：

　　（一）土地权属；

　　（二）土地利用现状；

　　（三）土地条件。

　　地方土地利用现状调查结果，经本级人民政府审核，报上一级人民政府批准后，应当向社会公布；全国土地利用现状调查结果，报国务院批准后，应当向社会公布。土地调查规程，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定。

　　国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定土地等级评定标准。县级以上人民政府土地行政主管部门应当会同同级有关部门根据土地等级评定标准，对土地等级进行评定。地方土地等级评定结果，经本级人民政府审核，报上一级人民政府土地行政主管部门批准后，应当向社会公布。

　　根据国民经济和社会发展状况，土地等级每6年调整1次。