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购房指南针-第3部分
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“失之毫厘，差之千里”的概念混淆
某小区“绿色住宅”的概念吸引了非常重视小区环境的D女士的眼球，开发商承诺的60％绿化覆盖率颇让其心动，最终D女士决定购买此房。待收房时，D女士却怎么也感觉不到一丝绿意。而开发商的解释是：现在种植的小树苗未来几年就能成为大片绿荫；整个小区的绿化覆盖率都超过广告中宣传的60％，我们在化粪池上面都种植了大型乔木。开发商的话乍听起来也有道理，让D女士陷入了茫然 ……
案例中的开发商就利用D女士不能明确分辨“绿化率、绿地率、绿化覆盖率”三者之间的关系，蒙蔽了D女士。常见的还有“套内使用面积、套内建筑面积、建筑面积”，“使用率、实用率”，“容积率、密度”等概念。
（1）没有“绿化率”这一概念，绿地率、绿化覆盖率不能等同视之
很多楼盘在推广中经常使用“绿化率”一词，其实“绿化率”是一个并不规范和准确的用词，在国家关于园林绿化的用语中，准确地应为“绿地率”和“绿化覆盖率”；购房者平常叫惯了的“绿化率”应称做“绿地率”。
绿地率≠绿化覆盖率。在计算绿地率时，对绿地的定义非常严格；而在绿化覆盖率中，对绿地的定义会宽松很多，有块草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60％以上。换句话说，“绿地率”是管得严、标准高，“绿化覆盖率”是“管得松、绿得广”。
可见，开发商所讲的“绿化率”，其概念类似于“绿化覆盖率”，这就让开发商可以大做文章了：既然“绿化覆盖率”是按树冠在地面投下的树荫面积计算，那么在选择树种时，就会考虑槐树、杨树、柳树等覆盖面积大的，很少种植松树、柏树等覆盖面积小的树种，因为不同的树种覆盖面积不同，得出的绿化率也不同。另外，由于绿化覆盖率对绿地的定义较为宽泛，有些开发商会把只要铺了草皮的区域如铺设草地砖的停车场等，都纳入绿化面积计算范围；为了让小区充满生机，讨好购房者，开发商会在距建筑外墙米的范围种上草，也算进绿化面积。如此这般计算下来，60％的“绿化覆盖率”也就不足为奇了！
因此，购房时需要问清开发商承诺的绿化率是绿地率还是绿化覆盖率；若是绿地率，一定要把绿地率指标明确写进合同中，这样将来才能真正享受到所期望的绿色住宅。
（2）套内使用面积＜套内建筑面积，套内建筑面积≠建筑面积
购房者经常被售楼人员以及开发商提供的楼书中的各种面积大小的概念搞得晕头转向，而面积问题又是买房中最为关键的问题之一，对于购房者来说不能不了解。
如上面的“购房术语”中介绍，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积，建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积，它们之间的关系已经一目了然。
如果有些楼盘吹嘘使用率很高，很可能就是开发商用套内建筑面积代替建筑面积计算出来的一个问题数据。
北京从2003年12月1日起，实施预售商品房按照套内建筑面积计价，就是为了减少因公摊面积不透明引起的面积欺诈。这也要求购房者更要清楚地知道套内建筑面积是什么，才能够有效保护自己的权益！书 包 网 txt小说上传分享
买房前要掌握哪些基础知识（4）
（3）使用率与实用率仅一字之差，读音也接近，但数值差异很大
实用率＝套内建筑面积÷建筑面积，而使用率＝套内使用面积÷建筑面积，显然，实用率大于使用率，通常两者之间的差值会高出10％；使用率的高低反映了购房者得房面积的多少，比实用率对购房更具有参考价值。开发商抓住了购房者都愿意购买高使用率房子的心理，偷梁换柱，在广告中用实用率来吸引购房者，如果不明真相，就容易上当受骗。
专家介绍，实际上根本就没有“实用率”这个概念，是开发商一种模糊概念的虚假炒作；使用率也只是个市场约定俗成的指标，在有关房地产的所有法规文件中均无对使用率的明确定义，不属于行业内必须精确计算、上报审核备案的刚性指标系数。
除了用“实用率”来替代“使用率”，购房者还要注意：即使开发商提到“使用率”，也仅是所售楼盘的一个平均数据。一般来说，使用率只用于单个楼栋。根据使用率的计算公式，可以看到：
同一小区不同类型的产品使用率不同。一般高层塔楼在72％～75％之间，板楼在78％～80％之间。
同一楼栋不同户型，因墙体面积、阳台面积、公摊面积等不同，使用率也会有所不同。
同一户型不同楼栋，因建筑过程中的误差引起楼栋的面积差异，使用率也不尽相同。
因此，使用率仅能作为选房的一个参考。同时，要辨别使用率的真假，购房者一定要自己做验算，尤其是对自称高使用率的楼盘更需谨慎！
（4）低容积率≠低密度，“低密度会更舒适”，而对“容积率”应正确看待
容积率、密度也是开发商在广告宣传的时候常用的两个概念。
从“购房术语”的介绍，容积率=总建筑面积÷总用地面积，多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算。比如，某建筑物每层建筑面积为1500平方米，共计10层，总占地面积6000平方米，则该建筑物的容积率为1500×10÷6000=。
建筑密度=各类建筑基底总面积÷总用地面积，上例中建筑物的密度为1500÷6000=，可见建筑密度不可能超过1。
在小区内各楼栋的层数相同，且每个楼栋中的各层建筑面积相等时，该小区的容积率=密度×楼层数。
上面这个公式，可以帮助购房者澄清几个观点：
容积率与建筑密度之间不是一个简单的线性比例关系，低容积率不一定就代表着低密度；
容积率与舒适度之间并不是购房者惯常想象的那样，“容积率越低，舒适度越高”并不科学；
容积率低，则土地开发成本高，房价也就会偏高；建筑密度低，则能留给小区园林规划的面积大，居住环境会更好。
对上述购房基础知识的介绍，乐居工作室期望能够起到抛砖引玉的作用。但毕竟对购房者而言是“纸上得来终觉浅”，要真正深谙其中的门道，还是“绝知此事要躬行”！
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乐居房博士Q&A
Q：其他城市户口的个人怎样购买商品房？
A：其他城市户口的个人购买本市住房无统一的规定，各城市有不同的规定。以上海为例，只要有合法身份证明，就可以来上海买房，但不可以购买经济适用房等政策性住房。同样，北京也是如此，但手续复杂一些，基本顺序如下：
（1）购房者须带上居民身份证原件及复印件、在京暂住证原件及复印件及在京购房申请书。以上资料原件在被验明无误后，交易中心向购房者发放一份购房登记表。当购房者填写完登记表，连同复印件其他资料，须报北京市房地产交易市场管理委员会审核盖章，再由管委会签发外省市个人在京购房批准通知单。
（2）购房者在获得外省市个人在京购房批准通知单后，应尽快前往所选定的楼盘，办理各种购房手续。由于通知单的有效期为6个月，所以购房者应在有效期内办完购房手续，以免通知单过期无效。
（3）在签订购房合同15日内，购房者携带身份证、暂住证、外省市个人在京购房批准通知单、购房合同，再次前往交易中心申领外省市个人在京购房办理产权通知单。交易中心在审核以下材料符合规定后，向购房者签发外省市个人在京购房办理产权通知单，同时收回外省市个人在京购房批准通知单。
（4）办理立契过户手续及交纳税费。购房者携带本人身份证、外省市个人在京购房办理产权通知单、购房合同、暂住证，与开发商协同办理立契过户手续，并按规定交纳契税等税费。
更多请参见新浪乐居房博士：
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学会四大技能（1）
选房最让购房者头痛了：接触大量的购房信息，但它们却有真有假；看中了几套心仪的房子，但它们都是有各自的优点，也存在不少缺陷。于是，犯难了：要是有一套十全十美的房子该多好啊！
乐居工作室将教您如何练就一双慧眼，学会衡量选房中的各种关键因素，从而找到最大程度匹配自己需求的房子。
本章提要
● 学会四大技能
● 选房时看什么
● 自定指数巧选房
● 问开发商住宅性能是哪个等级
● 选房也要“望、闻、问、切”
● 购房还应优选可靠的开发商
● 乐居房博士Q&A
常常发现许多购房者手里拿着一大堆广告，忙着从一个楼盘奔向另一个楼盘，还要忙着看花花绿绿的楼书，忙着看沙盘、样板间，往往还是一脸茫然：不懂得该看些什么。乐居工作室教您四招，琢磨透了就可以胸有成竹地选房啦！
第一大技能：学会识别广告的真实性
虚假广告雾里看花
王先生被××苑极具有诱惑力的楼书打动：“超大规模俱乐部会所”、“24小时温泉热水”、“24小时保安”、“进口电梯”、“近万平方米绿地” ……但是，在现实生活中，超大会所消失了，超大面积绿地连一半也没有，保安根本不是24小时在岗，电梯没有取得检验合格证 ……
案例中的王先生遭遇了一个很常见的问题：开发商并没有履行购房前的各种承诺。
一项最新的调查显示：90％以上的购房者对楼盘的第一印象都来自广告，可见广告的影响力不容小视。但是，市场上虚假广告像雾像雨又像风，让购房者有如雾里看花，真假难分。据不完全统计，业主与开发商、物业之间的纠纷50％以上都是和虚假广告有关。
各位购房者在“乱花渐欲迷人眼”的楼盘广告面前，要保持足够的理性，不要被广告中美轮美奂的图片或华丽的文字描绘所迷惑。
（1）学会辨认常见的虚假广告内容
在楼盘宣传的时候，通常会模糊以下几个概念：
广告中不标明销售价格的有效期限，这种手段常被一些所谓的“特价房”采取。
当具体涉及面积的时候，往往不标明是建筑面积还是使用面积。
在大多楼盘广告中都会用大量图片增加视觉效果，购房者需要弄清楚这些图片是建筑设计效果图还是模型照片。
把商业、教育、绿化、交通等正处于政府规划中的项目作为楼盘的配套设施进行宣传。
（2）掌握对付虚假广告的招数
在拿到楼书后，首先要看广告中有没有刊登预售销售许可证号、开发企业的名称等基本信息。另外，由于国家规定广告中不可以使用“第一”、“首个”、“最”等极端形容词语，也不可以主观预测，因此，如果广告中出现一些明示或者隐含升值、保值的内容，甚至出现极端形容词，就要对广告的可信度产生怀疑。
一定要去现场实地考察，核实广告中的内容。可以用相机拍下开发商所做的沙盘，做以后维权的证据。
在签合同或支付定金之前，可以要求开发商提供空白预售合同，以核实广告内容是否包含在内；若广告内容没有在合同中体现，一定要主动提出把未来“发生的内容”写入合同中，对未来景观的效果图和文字、配套设施的承诺等可作为合同的附件，以防止实际与承诺不符的现象发生。
最重要的是，购房者一定要保留好所有的楼书、广告，作为日后维权的证据之一。
学会四大技能（2）
如遇有欺骗，购房者要保留相关证据并立即向各级工商行政管理部门、房地产管理部门等投诉，还可以向新闻媒体举报，也可向该机构所在地法院提起诉讼。
国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》明确规定了房地产开发商在制作广告时哪些可为、哪些不可为。
第6条 房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：开发企业名称；中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。
第7条 房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。
第10条 房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。
第11条 房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。
第12条 房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。
第13条 房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。
第14条 房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。
第15条 房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。
第16条 房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
第18条 房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
第二大技能：学会看楼书
相比大众媒体上的房地产广告，楼书的内容更为翔实和丰富，除了楼盘名称、位置等基本信息说明，产品的功能与格调、开发商的设计初衷、给购房者带来未来生活的期许等也都在楼书里面得到了体现。但是，购房者要么被楼书漂亮的形式所迷惑，而忽视了里面的内容；要么觉得楼书信息太多，不会取舍，更多地愿意听售楼人员的介绍。
楼书一般包括以下几个方面的内容：
（1）区域纵览。包括区域优势、生态核心等。
由于房产是一种稀缺资源，区位的重要性尤为凸显；另外，区域位置对房屋的增值、保值起着决定性作用。因此，楼书中常会看到“临近某个成熟商圈”的字样来体现楼盘的地理位置优势。
（2）楼盘概况。包括推广名称、占地面积、建筑面积、小区整体布局、容积率、绿化率、物业结构、物业座数、开发商、投资商、策划代理公司、设计施工单位、物业管理公司等。
开发商为了吸引购房者的眼球，会在楼盘推广名称上搞很多噱头，但楼盘推广名称并不一定就是签订购房合同中的名称。
凡是正规开发的房地产项目，楼书上肯定有开发商、投资商的名称。
（3）位置交通。包括出行交通状况的介绍、楼盘所处位置示意图、交通路线等。
有些楼书中描述的出行交通状况是一种在现实生活中很难实现的理想状况，如“十分钟车程到某地”，“距某某商业中心仅20分钟路程”等，可能是在马路畅通无阻的情况下，目的是为了给购房者一种交通十分便捷的感觉。
楼盘位置示意图仅为“示意”，有些不负责任的开发商以地图上两点间的直线距离计算楼盘与市中心或区域核心地段的千米数。因此，从楼书上看楼盘几乎都处在一个非常好的位置。
学会四大技能（3）
（4）规划设计。包括规划理念、规划特点、建筑特色、环艺风格等。
楼�
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