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购房指南针-第18部分
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选购二手房的要点（3）
如何办理二手房贷款
由于二手房交易的特殊性，银行一般会指定贷款担保公司提供服务，担保公司一般要收取手续费和担保费。另外购房者还需购买规定的保险，如涉及贷款公证还需交纳公证费。买卖双方都很关心贷款发放的时间，一般在收齐材料后3～5个工作日便可至银行签约，贷款将在房屋所在地房产交易中心出他项权证后3～5个工作日发放。如果是通过担保公司的，则银行在房管局过户后2～3个工作日就可以放款。
购房者拿着申请贷款时签署的借款合同、抵押合同、抵押物清单、抵押登记申请表，新办理的产权证、国有土地使用证、抵押评估报告，到房管局办理他项权证。在担保公司开具了放款通知书后，买卖双方带着各自的身份证和新办理的房屋所有权证、国有土地使用证、他项权证到银行。双方用自己的身份证开立账户，银行将购房者申请的贷款划至卖房人的账户上，购房者自己的账户以后就是每个月还款的账户了。
二手房交易按揭贷款的基本操作流程
（1）确定按揭服务公司和贷款方案
借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。
（2）查询公积金
与卖房人确定购房意向后，借款人提供公积金账号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。
（3）签订房屋买卖合同
借款人与卖房人签订房屋买卖合同，由于各交易中心要求不同，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。
（4）准备贷款资料，审核贷款资质
按揭服务公司协助借款人按照银行的要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估，并且由按揭服务公司进行初步审核。
（5）签贷款协议，公证，保险
按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签订贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。
（6）办理房屋过户和抵押手续
借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押文件、收据通过按揭服务公司交贷款银行。
（7）办理产权证和抵押证明
借款人的产权证和他项权证办出后，按揭服务公司将借款人的产权证复印件和他项权利证明原件交银行。
（8）银行放款
银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。
二手房贷款所需资料
（1）申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的直系亲属的身份证（并随带身份证复印件）每人各1份；
（2）申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的户口薄（并随带户口薄复印件）各1份。如申请人与配偶不是同一户口的，需另附婚姻关系说明；
（3）原产权证1份；产权证中应注明是商品房或安居房；
（4）经由交易中心提供的所在地（市/区）房地产买卖合同2份；
（5）房价30％或以上预付款收据原件及复印件1份；
（6）借款申请表1份：个人住房商业性贷款申请表1份、个人住房公积金借款申请表2份；
（7）借款合同、抵押合同1套：公积金借款合同6本、商业性借款合同5本，抵押合同4本，担保合同1份；
（8）借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系亲属的单位和个人住房公积金账号（或职工住房公积金结存单）每人各1份；
选购二手房的要点（4）
（9）借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系亲属同意使用其住房公积金的承诺书每人各1份；
（10）申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等（根据备注情况确定，包括工资单、个人所得税纳税单，三资企业员工由单位提供月收入证明；私营工商业者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表；银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等）；
（11）如以上资产属申请人家庭成员所有，需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书1份；
（12）已存满规定期限的住房储蓄存单和（或）存折1份（申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不必）；
（13）企业允许借款申请办理企业住房基金个人住房贷款的证明1份（申请企业住房基金个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不必）。
二手房买卖八种典型纠纷
纠纷一：逾期支付房款引起的纠纷
购房者逾期支付房款时，卖房人除可以要求继续付款之外，还可以要求购房者支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金此外，卖房人还可以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子了。购房者要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定购房者用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或其他原因银行未能足额放贷的话，购房者仍然要承担逾期付款的违约责任。因为，合同的约定只能认为通过银行贷款来支付房款的方式得到了卖房人允许，而不能认为购房者可因此不需承担逾期付款的责任。
纠纷二：逾期交付房屋引起的纠纷
卖房人在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如购房者未按时付款，否则要对购房者承担违约责任。这时，购房者可以要求交付房屋并赔偿损失，损失可以参考同类房屋的租金计算。
纠纷三：逾期办理过户手续引起的纠纷
卖房人或购房者都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，购房者想毁约时主要采用不支付房款的方法，而卖房人则采用不办过户手续的方法。所以如果卖房人不办过户手续，购房者又对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免卖房人另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。
纠纷四：要求返还定金引起的纠纷
按定金的性质，可以分为立约定金，违约定金，等等。约定哪种定金，关键要看定金合同中是怎么约定的。按照法律的规定，支付定金应当签订定金合同，如果购房者付了定金后，只是由中介公司或卖房人出具了一个“收条”，上面写了“定金”两个字，而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合同，那这个定金的性质是无法确定的，在这种情况下，购房者不想购买房屋，定金应当返还。
纠纷五：因中介行为引起的纠纷
比如，卖房人或购房者在与中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。又比如，中介公司在进行居间和代理时，不规范不尽责而造成买卖双方的纠纷时，买卖双方可追究中介公司的责任。
纠纷六：要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷
要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的。这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求。在审理这类案件时法院会根据双方的过错程度的不同，来判定各方承担的责任。
纠纷七：因房屋质量引起的纠纷
由于卖房人交付的房屋存在质量问题，遭到购房者索赔或要求解除合同。根据有关规定，如果卖房人故意隐瞒房屋质量瑕疵，应承担赔偿责任，如果卖房人已就房屋质量的问题明确告知购房者，则卖房人不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵并非卖房人在装修、使用过程中所造成，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明卖房人对此是知晓的，卖房人亦不承担瑕疵担保责任。但购房者可以房屋所有人的身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
纠纷八：因“黑白合同”引起的纠纷
“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。按规定，在因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同价是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。
但是，这样的规定并不全面，因为两份合同的签订时间并不一定有先后，可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话，这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格符合双方的真实意愿。
乐居房博士Q&A
Q：购买二手房要交哪些税？
A：根据最新的二手房政策，对购房者来说，主要是契税、交易手续费和工本费。
（1）契税：个人首次购买90平方米及以下普通住宅的按销售金额的1％计征，90平方米以上的普通住宅按销售金额的％计算；非普通住宅按销售金额的3％计算。关于普通住宅的标准可咨询当地相关部门。
（2）交易手续费：3元/平米。
（3）工本费：85（产权证）＋85（他项权证）。
但是，在实际交易的过程中，卖方会把营业税、土地增值税、个人所得税转嫁给买方，所以购房者还是有必要了解这三类税最新的征收标准：
（1）营业税：2年之内的普通住宅按差额的％征收，非普通住宅按成交价的％征收；2年之外的普通住宅免征营业税，非普通住宅按差额的％征收。
（2）土地增值税：普通住宅免征；非普通住宅3年内按成交价的1％全额征收，3～5年减半征收，5年外免征。
（3）个人所得税：5年之内的住宅，如果不能提供原购发票，按成交价格的1％计算；如果能提供完整资料的，按应缴个税额的20％计算。5年之外的，免征个人所得税。
在购买二手房前，购房者要及时咨询相关税率是否有所调整。
Q：我最近想换房，在看房过程中看中了一套三室一厅的二手房，中介说我定了心理价他就帮我去谈。为了表示诚意，我付了1万元意向金，签订了意向金协议。但我自住的房子还没出手，我现在担心自己的房子是否能卖掉，中介说会在这两个月内尽量帮我推。我担心没钱交房款，想退回意向金，但中介说卖家已接受，意向金就转为定金不能退了。是这样吗？
A：在法律上并没有“意向金”这个专有名词，根据其意思，结合合同的实际情况，应该属于定金或者订金，如果无法根据合同本身的内容确定其性质的，可参考交易习惯确定其含义，通常认为，未明确有担保意思表示的意向金，应理解为订金。
所以在购房的过程中，购房者为表示购买的诚意或为了拥有第一购买权就需要支付意向金即为订金，但是这个订金是不具有担保成分的。只有转为定金才具有担保的性质，代表买卖双方认可对方，愿意达成一致的买卖关系，假如有一方违约必将承担违约责任。
一般来说，选择在中介公司介绍成交的购房者，首先会由中介公司的置业顾问帮其选择中意的房屋之后签订买卖居间协议并支付意向金。收取意向金后，中介公司约见卖房人进行房价及其他问题的确认，卖房人同意在买卖居间协议上签字确认，中介公司将意向金转交给卖房人，这时的意向金就转化为定金了。
与此同时，购房者需要注意，交付意向金一定要向中介公司索要正规的盖有公司财务章的收据作为留存，以免中介公司的置业顾问有不道德的行为出现，造成不必要的麻烦。
Q：二手房佣金收取有什么学问吗？
A：二手房佣金的收费标准因地域差异各不相同，但一般都不超过总房款的3％。购房者可与中介公司协商，争取更多的佣金折扣。
更多请参见新浪乐居房博士：
http：//house。sina。/fangboshi/
找房子
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本章提要
● 找房子
● 看房子
● 聊房子
● 定房子
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