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购房指南针-第17部分
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乐居房博士Q&A
Q：房地产纠纷有时效性吗？
A：1． 债权纠纷（例如拖欠工程款），时效期为2年；
2。 物权纠纷（例如购房多年未拿到产权证），无时效期。
Q：怎样在发生房地产纠纷时申请仲裁？
A：首先需要双方存在仲裁条款或仲裁协议，表明双方均同意仲裁，并约定了明确的仲裁机构。然后需向约定的仲裁机构提交仲裁申请，提交证据，开庭，裁决。需要注意的是仲裁裁决为一裁终裁，除有法定事由申请法院撤销仲裁裁决外，双方不能对仲裁裁决表示异议，必须执行，否则对方可以直接申请法院强制执行。
仲裁是指当事人按照约定或法律规定，将其争议交由仲裁机构作出裁决的活动。仲裁的种类包括：商事仲裁、劳动仲裁、人事仲裁。
Q：打房产官司能找人代理吗？
A：只要起诉方授权给符合资质的被委托人，则被委托人可代理起诉方打这场房产官司。
Q：买了集体建设用地使用证的房屋咋办？
A：我国土地管理法规定的是农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，法律另有规定的除外。也就是说集体建设用地房屋的转让、买卖是不受法律保护的；但是，如果您能成为此集体的村民，您就可以合法取得此房屋。
Q：产权证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，我们要如何验证它的真伪？
A：（1）观察产权证。真的产权证封皮棕红，表面覆膜，结合得很精密，很挺直。假冒的封皮会上翘，或者塑料膜会与纸分开。
（2）观察内页。内页的花纹是由极细的线条组成，没有断开，线条也没有缺损，不易仿制。
（3）看印章。房管局印章应该是印刷上去的，非常清晰，没有毛边。
（4）最直接和最稳妥的方法是去房管局查询。
Q：购买商品房在什么情况下可要求退房？
A：购房者在购买商品房过程中，如果遇到质量方面小的问题，可以让开发商及时补修，但如果出现以下八种情况，购房人可提出退房：
实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3％；
开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期；
开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的；
开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋（故意隐瞒未取得预售许可证的除外）；
开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的；
不能或不能按期办理产权过户的；
购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的；
合同中约定的其他退房条件出现时。
Q：婚后买房，产权证上只有男方姓名，现在要离婚了，女方能要求分割房产吗？
Ａ：只要婚姻关系存续期间所得财产都是共有的。婚后买的房子，即使产权证上只有一方姓名，也应视为夫妻共同财产。
Q：男方婚前没做过财产公证，但产权证上只有他的名字，现在离婚，我是否享有部分产权？
Ａ：我国对房屋类不动产采取地产产权登记制度，即谁登记谁拥有。因此，“男方婚前没做过财产公证，但产权证上只有他的名字”的情况，只要有充分证据证明该房屋的购置、付款甚至产权证办理都完成于婚前，且是由男方单独完成，那么该房屋的购置完全符合《婚姻法》第18条“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产”的规定，理所当然地属于男方的个人财产，做不做婚前财产公证，都不会改变该房的真实属性。
Q：父母的房产，离婚时配偶是否有权要求分割？
Ａ：具体情况具体分析：
（1）父母在世时将房产以个人赠与的方式给予一方，这套房子将视为一方个人财产；
（2）如果父母离世，之前也没有做过赠与，那么配偶也会享有该房产一半的产权。
Q：买了工业用地的房屋，在权益上会受到哪些侵害？
Ａ：在工业园区内的、看似“公寓式住宅”、实为“公寓式办公房”的房屋，最好不要购买。
（1）此房屋的土地性质为工业用地，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。
（2）虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积7％的行政办公及生活服务设施用地，可以办理办公用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦购房者购买了此类房屋，日后将面临诸多问题。
（3）国家规定工业用地使用期限为40年，居住用地使用期限为70年。此类房屋不享受住宅用地使用70年期满自动续期的权利。
（4）什么用地就要做什么建筑，产权证的性质也一样，变更用途很麻烦。
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二手房的交易流程
二手房因其所具有的独特优势，日益获得购房者的关注。对于准备购买二手房的人来说，二手房交易中应该注意什么，是找中介好还是不找好，流程是什么等都成了犯难的问题。因而，掌握购买二手房的购房技巧是非常必要的。
本章提要
● 二手房的交易流程
● 选购二手房的要点
● 乐居房博士Q&A
二手房的优势：
价格较低。与商品房相比，同地区的二手房价格是相对比较便宜的；
地理位置优越，交通方便。许多二手房地处市中心地带，交通发达，配套设施也较为完善；
二手房也可以贷款买，降低了二手房交易的门槛，在一定程度上推动了二手房交易；
二手房多为小户型，所以总价不是很高，投资少，但升值潜力大；
二手房为现房，与一些商品房相比容易把握，而且购买后即可居住；
二手房的物业管理费较为便宜。
二手房交易的整个过程大致分为获取信息渠道—协商购买—申请—立契—缴纳税费—过户手续—银行审核—领取证件八个阶段。
获取信息渠道
买卖双方建立信息沟通渠道，购房者了解房屋整体现状及产权状况，要求卖房人提供合法的证件，包括产权证、身份证等。
协商购买
如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
申请
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的房屋拒绝申请，禁止上市交易。
立契
房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即俗称的“白契”。
缴纳税费
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。
过户手续
办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，购房者凭领取产权证通知单到发证部门申领新的产权证。
银行审核
对贷款的购房者来说在与卖房人签订房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核购房者的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定贷款额度，然后批准贷款，待双方完成产权登记变更，购房者领取产权证后，银行将贷款一次性发放。
领取证件
购房者领取产权证、付清所有房款，卖房人交付房屋并结清所有物业费后，双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
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选购二手房的要点（1）
二手房交易十项注意
注意一：房屋手续是否齐全
产权证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有产权证的房屋交易时对购房者来说有得不到房屋的极大风险。卖房人可能有产权证而将其抵押或转卖，即使现在没有，将来购房者办理取得后，卖房人仍可以用旧产权证将该房屋抵押和转卖。所以最好选择有产权证的房屋进行交易。
注意二：房屋产权是否明晰
有些房屋有多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此购房者应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，购房者未在其他共有人同意的情况下签订的买卖合同一般是无效的。
注意三：交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果购房者只看产权证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁状况时，购房者极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国和世界上大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多购房者及中介公司所忽视，也被许多卖房人所利用，从而引起较多纠纷。
注意四：土地情况是否清晰
二手房中购房者应注意土地的使用性质，是划拨还是出让。划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回；出让是卖房人已缴纳了土地出让金，购房者对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，卖房人已使用10来年，对于购房者来说还按同地段土地使用权为70年商品房的价格购买，就有点不划算了。
注意五：市政规划是否影响
有些卖房人出售二手房时可能已了解该房屋在5～10年内要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅等市政规划情况，这些规则可能影响该房屋的采光、价格才急于出售，作为购房者在购买时应尽量全面了解情况。
注意六：福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上国家有一定的规定，购房者购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
注意七：单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。购房者如果没有注意这些问题，可能会和卖房人一起侵犯单位的合法权益。
注意八：物管费用是否拖欠
有些卖房人在转让房屋前，长期拖欠物业管理费、电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用，且数目不小。在不知情的情况下购房者购买了此房屋，卖房人所欠费用购房者有可能要全部承担。
注意九：中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务；比如房屋评估价格高于市场价等。
购房者进行二手房交易的时候一定要选择诚信可靠的中介机构或房地产经纪人来操作。
注意十：合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等。
选购二手房的要点（2）
二手房价格的评估
二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。购房者通过评估知道所买房屋是否物有所值；卖房人通过评估知道自己房子的市价所值；房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格；评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。
二手房的价格到底如何评估呢？据了解，目前，房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制；房屋面积大小、形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限；房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。
市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。
对二手房来讲，评估时点原则是一个重要的原则，时点不同，价格肯定不同。
二手房合同签订
购房者在订立二手房合同前，对一些事项必须详加核实。包括：房屋的产权人是一位还是几位，是否都同意出售房屋；房屋产权证是否属实；房产面积和用途；房屋质量及规划情况；有无被依法裁定、决定查封或被限制房地产权利；有无设定抵押等。
签合同时，九大事项写清楚
在签订二手房买卖合同时，以下九个事项不可或缺：
买卖双方的地址、联系办法等，并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产
房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修等情况
产权归属，房屋是否属于抵押房，是否有私搭乱建部分
房屋总价款、付款方式、付款条件等
交房时间和条件
各种税费和其他费用的分摊方式
违约责任及违约金、免责等事宜
约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式
合同生效时间，生效或失效条件，生效或失效期限，致使合同无效的情形，几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤销合同的条件，以及合同无效或被撤销后，财产如何进行返还；合同中止、终止或解除的条件，约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款
二手房买卖时，有三个重要的合同
第一个合同是中介委托合同。如果是通过中介买房，那么中介一般不会让购房者直接见卖房人，他们担心购房者会跨越他，直接和卖房人达成协议。所以，中介一定会让购房者跟他签一个居间合同。
第二个合同是房屋买卖合同。在这个合同中，购房者一定要写明房屋原来的所有权是谁，房屋的面积有多大，房屋的价格是多少，各种费用的结清问题。对于卖房人来讲，成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同，各种条条框框都约订好了，也能避免纠纷。
第三是银行贷款抵押合同。如果买二手房时房款不是一次性付清的，那就得签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人，购房者，卖房人的贷款银行，买房人的贷款银行；还可以再加三方，卖房人的贷款银行指定的保险公司，购房者的贷款银行指定的�
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