购房指南针-第16部分

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　　（３）对于一些严重的侵权行为，可直接向人民法院依法起诉。
　　（４）其他方式。如对于违反管理办法和业主公约等规定者或是拖欠或拒交各种应交费者，有些物业管理公司往往取消部分业主权利或给予罚交滞纳金处罚；而有些物业管理公司则采取停水、停电和停气的办法处理，这种方式虽然有时奏效，但与政府法规不符，应当慎用，如果想采用这种办法，则最好将有关条款写进业主公约，待业主签约认可后再付诸实施，或在委托合同中明确规定有关处罚条款。
　　Q：新房未入住，要不要交物管费？
　　A：针对这个问题，有专家指出：即使业主没有入住，但是仍然会有费用产生，如电梯的使用等。
　　根据前期物业服务合同第7条中的规定：“合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由开发商承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。”“购房业主房屋连续6个月以上空置的，须向物管单位进行书面备案，物管单位应向业主按70％收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费。”
　　Q：在小区内丢车，物管该不该赔？
　　A：具体来说，物管该不该赔偿丢失车辆的损失要看双方合同怎么约定。如果物管合同双方没有具体约定，一般车辆停放在有专人看管的收费停车库里，如有损坏或失窃，能证明物业公司未尽看管责任的，应该要求物业公司赔偿。除此之外，只要小区门卫在岗，保安按时巡视，物业公司就没有赔偿责任。如果双方有具体约定物业公司有车辆保管义务的，那么业主的车只要停放在小区内，物业都要负责。比如《南京市物业管理办法》第32条规定：“业主共用车库（位）的管理等事项由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。”
　　Q：小区广告收益应当归谁所有？
　　A：目前，利用物业的共用部位、共用设施设备作广告十分常见。应本着所有权决定收益权的原则，谁享有这些部位、设施的所有权，谁就能取得广告的收益。
　　一般情况下，小区公共部分属于业主共有，包括按照规划建设规定修建的公共建筑和共用设施等。由于物业公司本身并不享有小区公共场所的所有权，无权取得与广告相关的收益，其收益应归业主所有。至于对这些收益如何使用、支配，则是另一个问题。对此，我国《物业管理条例》第55条有明确规定：“利用建筑外墙、屋顶和电梯做广告，收益都应归业主。”
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七大常见的房地产消费争议类型
商品房首先是商品，但又不同于一般的商品，在交易过程中涉及很多专业知识和法律知识，购房者稍有疏忽，就可能演变成日后的纠纷。目前房地产消费过程中出现的争议已经很多，乐居工作室将归纳几种常见的争议供大家了解和参考，并告知购房者出现争议后应该如何解决。
　　本章提要
　　●　七大常见的房地产消费争议类型
　　●　解决房地产争议的途径
　　●　几种常见维权问题的处理
　　●　乐居房博士Q&A
　　购房合同相关争议
　　目前房地产交易已经普遍实行“格式合同”，但合同涉及的内容不可能面面俱到，开发商常利用“格式合同”的缺陷来减轻或免除自己应当承担的责任，发生纠纷后，购房者难以得到满意的答复。
　　房屋质量相关争议
　　房屋的质量问题是商品房投诉中最突出的问题，主要有墙体空鼓、裂缝、倾斜、地面裂缝，墙面、下水管道及卫生间、厨房间漏水、渗水，精装修不符合规范、装修材质价高质次等。质量问题不仅在经济上给购房者造成损失，甚至直接涉及到购房者的人身、财产安全。
　　交房时间相关争议
　　通常购房者和开发商在购房合同中都约定了具体的交房时间，并约定如有违约应如何处理。但在实践中，由于这样或那样的因素，迟延交房的现象时有发生。而一旦出现迟延交房，购房者才发现有些违约责任的约定是不平等的。
　　广告宣传相关争议
　　开发商为吸引购房者，往往在广告宣传材料上，把房地产项目的地段、位置、价格、品质、保值升值潜力等说得过于优越，但购房者实际购买后却发现和广告上描述的相去甚远，有的则根本不一样。在落入广告陷阱后，购房者才意识到自己的权益受到侵害。
　　认购定金相关争议
　　购房者在选购房屋时，购房者会推出种种优惠的措施，促使购房者先签订认购书后交纳定金，但是一旦购房者签订认购书后发现问题，对房屋的相关内容提出疑义拒绝购买时，定金却难以索回。
　　房屋产权相关争议
　　部分购房者在选购房屋时，仅以价格作为选择参照，对房屋产权情况了解不够透彻，在购买小产权房等存在产权归属问题的房屋后发生争议，或因开发商的多种原因无法获得选购房屋的产权证，或因房屋权属不明，无法办理产权登记等，自身权益受到侵害。
　　物业服务相关争议
　　物业管理是近几年兴起的一个新兴产业，相应的法律法规规定相对滞后，再加上许多公司和人员服务意识跟不上，导致了物业管理企业频遭投诉。存在的主要问题是物业管理义务不清、收费过高、报修后维修不及时、服务不到位、管理服务水平低等。
　　这里需要说明一下，房地产交易过程中涉及到的环节多、方面广，以上七类争议仅是乐居工作室依据目前一手房、二手房交易中出现频率较大的部分争议或纠纷做的一个大致划分。
　　

解决房地产争议的途径
购房交易谁都不愿意遭遇纠纷，但一旦有前述相关的争议出现该如何处理，是每个购房者都需要了解的。房地产争议的处理，不能一概而论，需根据发生争议的实际情况，诉求于相关组织或政府主管部门。目前针对房地产争议问题，又有哪些解决之道呢？
　　争议双方协商解决
　　房地产争议双方直接协商是目前解决房地产争议的最常见途径。针对房产交易过程中自身权利受到侵害的情况，购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接沟通，指出问题并商议解决办法。
　　求助于消费者协会
　　商品房购销产生争议，解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势，购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会，求助消费者协会对相关商品房购销纠纷的买卖双方进行调解、处理问题。
　　向政府主管部门申请调解处理
　　针对所购商品房存在的与购房合同不符、施工质量、延期交付、物业管理、虚假广告、收费等问题，购房者可向包括地方建设委员会、规划委员会、房管局、工商管理等相关政府主管部门投诉并申请调解、处理。
　　向仲裁委员会申请仲裁
　　房地产交易过程中出现的法律规定应由行政机关处理的行政争议之外的纠纷，如购房合同的履行等问题，购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请，仲裁委员会的仲裁结果对双方当事人均具有法律约束力。
　　通过法院司法途径
　　购房者通过协商、调解无法解决的房地产争议问题，可通过司法途径，向地方法院提起诉讼解决相关问题。
　　有关部门处理投诉的原则与工作分工
　　行政主管部门、消费者协会可以受理购房者对商品房购销纠纷的申诉、投诉；
　　与售房预售（销售）合同不符引起的纠纷，对交付房屋面积、朝向、装修标准、楼层等与售房预售（销售）合同不符引起的纠纷，由房地行政主管部门对照原审批的预售（销售）合同负责调解、处理；
　　施工质量引起的纠纷，对交付房屋的楼层、高度、地面渗水、漏水、墙体裂缝及其他施工质量引起的纠纷，由施工、质量等行政管理部门依照施工管理规范裁定，并按合同及有关规定进行调解、处理；
　　对延迟交房而引起的纠纷，除不可抗力原因造成的以外，应按照商品房预售合同的规定承担延迟交房的责任。房地行政主管部门有调解、处理的权力；
　　物业管理及收费的纠纷，对商品房交付使用过程中出现的物业管理及收费纠纷，由物业指导管理部门负责调解、处理；
　　虚假广告引起的纠纷，对商品房预售、销售中因虚假广告引起的纠纷投诉由工商行政管理部门负责调解、处理。
　　各地消费者协会联系方式及消费者维权可能涉及的相关部门信息分别详见附录五、附录六。
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几个常见维权问题的处理（1）
针对以上常见的争议，乐居工作室特收集一系列相关案例，希望通过对部分案例的分析、点评，为购房者提供一个可参考的建议和帮助。
　　房屋质量问题
　　案例：2007年9月底交房时，北京某别墅项目众多房屋出现了“房顶和墙壁多处漏水，地下室一片汪洋，被挖出来的电线套管锈迹斑驳、腐蚀严重，下沉式庭院雨水倒灌……”等一系列质量问题，小区内90余栋别墅几乎没有不渗漏的。开发商在给业主的公开信中就屋面及地下室渗漏等问题向业主道歉，由于施工质量差，总包单位已经被开发商清理出现场，但已经装修入住的业主损失惨重……
　　在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，开发商不承担责任。
　　以北京为例，在北京建委出台的《住宅工程质量分户验收控制要点》中规定，全市全面推进新建住宅分户验收制度。住宅工程质量分户验收出现不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。住宅工程竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能等重大质量问题时，应终止验收、责令改正，符合要求后方可重新组织验收。
　　开发商向购房者交付房屋时提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并不意味着他可以在交付房屋后据此而不承担因房屋质量等问题引起的责任。业主可以依据《住宅质量保证书》在保修期内，就与开发商约定的保修范围、保修责任，要求开发商承担维修义务。
　　如果开发商不履行应尽的维修义务，或虽履行义务但购房者不满意的，可以向所在城市的建设工程质量管理部门投诉，如因维修造成交付时间延迟，购房者可要求按合同约定要求赔偿。经反复维修仍存在严重质量问题，可以通过协商退房，或通过司法途径解决。
　　延期交房
　　案例：按合同规定，重庆某知名小区开发商应在2008年10月31日向业主交房，但因前期拆迁遇到钉子户、施工过程中又遭遇资金缺口等问题而影响了工程进度，当小区内部“水、电、气等均已准备好，电梯、监控等硬件设备已开始运行，物业、保安、保洁等服务人员也已上岗”后，开发企业之间又因经济纠纷互相扯皮，其中一方拒不办理最后的手续，导致200多位小区业主至今无法入住。
　　对于逾期交房违约问题，购房合同第13条明确约定：逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。
　　第二是不退房，购房人有权要求开发商支付自合同交房日期起至实际交房期限的逾期交房违约金，每日按总房价款的万分之二支付，开发商应将违约金支付给购房人，否则逾期按人民银行逾期贷款利率支付罚息。
　　物业管理争议
　　案例：南京某楼盘在售房时开发商承诺物业管理费为元/平方米，有24小时热水等配套服务，且写进了购房合同，但入住近1年了，24小时热水等配套没有落实，物业管理费反而涨到元/平方米。物业管理公司表示，开发商承诺与自己无关，收费是依据有关标准确定的，而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。。　最好的txt下载网

几个常见维权问题的处理（2）
后小区业主重新选聘了物业公司，前物业公司在撤离时，对300万元左右的物业管理启动经费既没移交，也没交代使用情况和去向，业主对此非常不满，将该物业管理公司告上法庭，以寻求通过法律途径解决纠纷。
　　物业管理与房屋买卖是两种独立的法律关系，前者是买卖合同关系，后者是服务合同关系。这两种合同关系虽然在主体方面有些重合，比如购房的往往就是住户，而卖房的开发商也可能又承担了物业管理者的角色，但两种合同的关系是独立的。
　　开发商无权将有关物业管理的条款直接写入售楼合同中，应当由物业管理公司直接与购房客户签订协议。但在售房前，开发商可以与物业管理公司签订前期物业管理协议，售楼时向购房者作出必要的说明。
　　如果开发商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容，而购房客户认为自己是受误导而签约的，房客可以要求撤销购房合同，双方退房退款；如果客户因此遭受损失，还可以提出索赔。
　　物管启动性经费去向不明是很多小区存在的问题，《物业管理条例》的出台，也为业主提供了有力的法律依据。
　　根据相关规定：居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2％的比例，一次*付给物业管理委员会或物业管理企业。文件规定，该经费和大、中维修费等费用要纳入公共维修基金，并列入产权人账户名下，业主可要求物业公司公示明细。
　　广告宣传不实
　　案例：重庆的王小姐是一个运动爱好者，平时经常外出锻炼，在选房时特别注意楼盘配套运动设施，某楼盘的宣传资料称交通方便、价格实惠，并且将在小区内建设“运动乐园”，吸引了王小姐，经过考察后王小姐与该楼盘开发商签订了《重庆市商品房买卖合同》。但开发商宣传的“运动乐园”并没有建立起来，并在“运动乐园”的位置上建设其他设施。“运动乐园”的网络宣传资料仍在，王小姐感觉自己受骗，即保留开发商网上宣传材料，准备通过法律途径维权。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由于互联网上的资料可以随时修改或者删除，因此对互联网上留存的证据进行及时、完整的收集和保全是至关重要的，它决定着诉讼当事人的诉讼请求或者抗辩理由是否有依据，是决定诉讼成败的关键。而其他情况下保留广告宣传不实的证据，对维护购房过程中购房者利益同样也非常重要。
　　

乐居房博士Q&A
Q：房地产纠纷有时效性吗？
　　A：1．　债权纠纷（例如拖欠工程款），时效期为2年；
　　2。　物权纠纷（例如购房