购房指南针-第14部分

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　　仔细核对产权证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。
　　第八步：办理抵押登记
　　有些贷款银行允许自己办理产权证并且不扣押产权证，只需办理抵押登记即可。这种情况下，办理手续需要提交的文件通常包括：
　　房屋所有权证，共有的房屋还需提交共有权证、共有人同意抵押的书面意见
　　国有土地使用证
　　借款合同、抵押合同
　　抵押人、抵押权人签署的房屋出租情况说明
　　抵押权人为金融机构的，提交金融许可证、营业执照
　　通常这个手续可以与领取产权证同时办理，可以提前准备好相关文件。不同地方的具体要求不同，一定要提前询问清楚。
　　第九步：将产权证交给银行扣押
　　如果贷款合同约定，需要将产权证交给贷款银行扣押。按理讲，办了第八步就可以不用再把产权证交给银行扣押了，但是有些银行不放心，往往还要扣押购房合同正本，以求“三保险”。
　　　。。

乐居房博士Q&A
Q：购买了房子，但当事人现在国外，如何去收房？产权证可不可以换成父母的名字呢？
　　A：授权家人去收房，产权证不可以换成父母的名字。
　　Q：我的房子在2月14日就应该收房了，但是房贷还没有批下来，大家说说我可以收吗？
　　A：一般您贷款还没批下，就说明您的房款还没付清，因为银行还没放款给房产商！这种情况下，一般开发商是不交房给您的，因为您钱还没付清！如果，开发商同意提前交房给您，您也是可以接收的，但在贷款没有放款前不要装修，万一贷款有问题，省得麻烦！
　　最好是等贷款办好，再去收房，反正也不急这几天吧！
　　Q：如何认定开发商逾期交房？
　　A：关于开发商的逾期交房，基本可从以下几个方面判定：
　　（1）因建筑没有完工而违反商品房买卖合同中的交房时间。
　　（2）不存在法律规定的不可抗力而违反买卖合同中的交房时间。
　　（3）因没有取得建筑工程竣工验收备案表而违反买卖合同中的交房时间。
　　（4）出现法律规定的不可抗力，而且商品房买卖合同中也约定开发商可以免责的原因，但开发商没有在商品房买卖合同约定的期限内告知购房者。
　　（5）在交付房屋时，房屋没有达到商品房买卖合同中约定的交房时所应达到的使用条件，购房者拒绝收房而引起的延期交房（特别约定的，可以退房）。
　　（6）购房者和开发商在商品房买卖合同中有补充条款约定的，但因开发商没有完成而引起的逾期交房。
　　（7）合同有约定的，按合同约定执行。
　　Q：昨天去收房了，却发现有渗水，怎么办？
　　A：这不属于物业管理维修的范围，而是属于开发商质量问题，应该先不要收房，由开发商修缮了再收房。
　　更多请参见新浪乐居房博士：
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物业管理概念（1）
物业是居民在购房过程中比较关心的环节，物业的完善与否对于居住其中的居民意义甚大。近年来，新开发的楼盘越来越多，依附于社区的物业服务也成为开发商宣传的卖点，品质物业管理公司与品牌开发商结合成为一股潮流。
　　同样，物业与居民的生活息息相关。良好的物业管理，能够保证社区的安全、卫生环境的洁净，甚至能丰富社区文化生活；较差的物业，社区环境不佳、安全隐患较高，影响居民的日常生活和工作，居民的归属感一般不高，生活质量较差。
　　当前物业管理公司众多，物业管理的层级划分标准也很多；居住过程中发生的纠纷涉及的权利主体较多，涉及的法律法规也很多。那么购房者如何认识物业管理、如何在物业环节保障自身的权利为本章的重点。
　　本章提要
　　●　物业管理概念
　　●　物业管理合同的签署
　　●　物业管理费用
　　●　物业管理公司的角色
　　●　业主委员会的角色
　　●　乐居房博士Q&A
　　什么是物业管理
　　物业管理是指专业化的物业管理机构，受业主委托，按照国家法律、法规，依据合同对已竣工、验收合格投入使用的各类房屋及其附属配套设施，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营方式进行管理，为客户提供高效、优质、经济的全方位服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。物业管理是一种经营型、企业化的管理，实行有偿服务，并通过一业为主、多种经营，使各类房屋及附属的配套设施的管理走向自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善的道路。
　　物业管理公共服务有哪些
　　按服务内容、性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、有针对性的专项服务和委托性的特约服务。
　　按物业的使用功能可分为：居住物业、商业物业、工业物业和其他用途物业等。
　　常规性的公共服务是物业管理企业面向所有住户提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的工作、生活秩序和净化、美化环境。公共服务的具体内容和要求通常在物业管理委托合同中明确规定。因此，物业管理企业就有义务高效率高品质地提供这类服务；住户在享受这些服务时也不需要事先再提出或做出某种约定。
　　公共服务主要有以下八项：
　　（1）房屋建筑主体的管理。为保持房屋完好率、确保房屋使用功能而进行的管理与服务工作。房屋基本情况的掌握，及房屋的数量、建筑形式、产权情况、完好程度、使用状况等；房屋修缮及其管理，及房屋装修的申请与批准以及对装修的设计、材料、安全等各项管理工作。
　　（2）房屋设备、设施的管理。为保持房屋及其配套附属的各类设备、设施的完好及正常使用而进行的管理工作。各类设备、设施基本情况的掌握；各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理。
　　（3）环境卫生的管理。楼宇内外物业环境的日常清扫保洁、垃圾清除外运等工作。
　　（4）绿化管理。园林绿地的营造与保养、物业整体环境的美化等。
　　（5）治安管理。楼宇内外的安全、保卫、警戒，对各种突发事件的预防与处理以及排除各种干扰，保持物业区域的安静。
　　（6）消防管理。火灾的预防及发生火灾时的救护与处理。
　　（7）车辆道路管理。车辆的保管、道路的管理、交通秩序的维护等。

物业管理概念（2）
（8）公众代办性质的服务。为业主和使用人代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公共事业性费用。当然，业主也可以自行去银行等网点缴费。
　　物业管理专项服务有哪些
　　物业管理专项服务是指物业管理企业为改善和提高住户的工作、生活质量，满足住户的一定需要而提供的各项服务工作。其特点是物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布，住户可根据需要自行选择。专项服务实质上是一种代理业务，为住户提供工作、生活的方便。物业管理企业应根据所管辖区域的基本状况和业主的需求以及自身的能力，开展全方位多层次的专项服务，并不断加以补充和拓展。专项服务的内容主要有以下几大类。
　　（1）日常生活服务类。
　　衣：为住户收洗衣物、被褥、补衣、制衣等项服务。
　　食：为住户代购食品、粮食、燃料、蔬菜、副食等日常用品。
　　住：代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。
　　行：代购代订车船票、飞机票，接送小孩上学、入托，接送病人看病，代住户保管自行车与机动车及车辆的保养、清洗与维修等。
　　（２）商业服务类。物业管理企业为开展多种经营而提供的各种商业经营服务项目。如开办小型商场、饮食店、美发厅、修理店等，安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。
　　（３）文化、教育、卫生、体育活动服务类。指各类相关设施的建立与管理，以及各种活动的开展。如：
　　文化：开办图书室、录像室，举办展览、文化知识讲座等。
　　教育：开办幼儿园及学前班。
　　卫生：设立卫生站，提供出诊、打针、小孩疫苗接种、家庭病房服务等。
　　体育：开办各种健身场所，如游泳池、健身房、台球厅、网球场，举办小型体育活动和比赛等。
　　（４）金融服务类。代办各种财产保障、人寿保险等业务，开办信用社等。
　　（５）经纪代理中介服务。物业管理企业拓展的经纪、代理与中介服务工作。
　　物业市场营销与租赁：物业管理企业受业主委托，依据市场规律，进行商业策划，代理业主对物业进行市场推广，制定并实施销售方案。或是受业主委托，物业管理企业根据市场情况，评估和调整租金，制定出租方案，寻找租户，替业主将物业出租。
　　物业管理企业在进行物业市场营销与租赁时，要向政府主管部门申报，取得经纪代理或租赁的许可证。
　　房产评估、公证：物业管理企业受业主委托进行房地产价格评估与公证工作。在开展此类中介服务时，物业管理企业的评估人员和公证人员应具有相应的资格。
　　其他中介代理：物业管理企业受业主委托进行其他中介代理工作，如请家教、请保姆、房屋交换、代理广告业务等。
　　（６）社会福利类。物业管理企业可提供带有社会福利性质的各项服务工作。如照顾孤寡老人，拥军优属等。这类服务一般是以低价或无偿的方式提供。
　　

物业管理合同的签署
物业管理合同内容
　　在物业管理活动中，物业管理合同起着非常重要的作用，它是进行物业管理的根据和标准，物业管理合同应具备以下主要条款：
　　（1）双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方（委托方）为某物业的业主或使用人选举产生的业主委员会，乙方（受委托人）为物业管理公司。
　　（2）管理项目。即接受管理的房地产名称、坐落位置、面积等。
　　（3）管理内容。即具体管理事项。包括：房屋的使用、维修养护；消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项。
　　（4）管理费用。即物业管理公司向业主或使用人收取管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目有明确规定的，如季节性的供暖收费；有的收费项目是同业主委员会协商决定的，如停车场的停车费。这些收费，能明确的都应当在合同中明确规定。
　　（5）物业管理公司的权利和义务。
　　物业管理合同的特征
　　物业管理合同除了具有经济合同的一般法律特征外，其自身还具有以下几方面的特征：
　　（1）物业管理合同以约定有关当事人在管理服务中的权利、义务关系为核心，其他经济合同，如房地产的开发、转让、中介等合同，均以相应的项目为核心。而物业管理合同，则是以物业管理服务的权利与义务为核心。
　　（2）物业管理合同属于有偿的劳务合同。作为物业管理合同的核心内容，物业管理服务实质上是一种为委托人提供的带有管理、服务、经营性质的特殊劳务。
　　（3）物业管理合同属于承诺性、双方性合同。只有经过要约（委托）和承诺，并在相互信任的基础上协商一致，物业管理合同才能成立。而且，物业管理合同对签约双方的权利与义务都作了明确的双向规定。
　　（4）物业管理合同通常属于集体合同。一般来讲，物业管理合同是物业管理企业与业主委员会，而不是与单个业主签订的。作为集体合同，可能会使某些业主感到不适，这就需要加以科学引导。
　　签订物业管理合同应注意的事项
　　购房者者在签订物业服务合同时，应对照物业收费标准仔细核对。标准中没有的收费项目，可要求对方出示有关部门文件，否则有权拒交。有以下几点须引起注意：
　　（1）新建社区一般由建设单位与确定的物业管理企业签订书面的物业服务合同，业主可对此企业以往项目管理质量和前期物业服务进行资质审查。但是，业主大会成立后，业主委员会具有选聘物业管理企业的权利。
　　（２）签订物业服务合同之前，购房者应明确所购物业的类型，是公寓，还是住宅（住宅又分为甲级住宅、乙级住宅、普通住宅等）。不同类型的物业，有不同的管理标准、收费标准。
　　（３）关注收费项目是否符合有关规定。对于相关的增值服务项目的费用收取要进行合理性征询。
　　（4）购房人与开发商签约购房，双方之间是一种买卖关系，而购房人与物业管理公司之间是一种委托服务的关系，这种委托关系成立的前提是：购房人已经取得了所购买的房产，已成为业主。如果购房人在房产交接时，因各种原因退房（如工程质量、面积误差等），那么与物业管理公司之间也就不存在委托服务的必要了。
　　（5）合同期限。即该合同的起止日期。
　　（6）违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任。
　　（7）其他事项。双方可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任、调节与仲裁、合同的更改、补充与终止等。
　　一般业主买房时，开发商会要求您签一份前期物业服务合同。提供前期物业服务的物业管理公司由开发商确定。合同中约定的内容应当包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的运行，维修，养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿地的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰、装修管理服务；物业档案资料管理等等内容。这样，业主能享受到哪些管理服务？小区公共设施、设备有哪些？都能一一明确。
　　物业管理对于今后的生活关系密切，不仅仅是在看房、选房中考虑物业因素，同时针对所欣赏的楼盘的物业也需认真研究，在物业合同签署上慎重，尽量避免在未来居住生活中出现物业纠纷。这就需要：
　　明确开发商对物业管理环节的承诺，并形成书面文字。
　　仔细审查物业管理合同相关条款，对于有疑问的环节及时与开发商进行沟通。
　　

物业管理费用
什么是物业管理收费
　　物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
　　物业管理收费原则
　　物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。具体来说，物业管理收费应坚持六个原则：（1）“等价交换”原则。收费价格的高低由所提供服务的价值大小决定。（2）“谁受益、谁出钱”的原则。（3）“差别”原则。根据物业使用人的收入水平不同，采用不同的服务方式和收