购房指南针-第13部分

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　　如果下述情况存在，且双方有明确的约定，就应当遵照执行，否则，开发商违约，业主应当要求开发商立即完善，并要求开发商承担违约责任。
　　小区道路未完工，道路不通，无法通行；
　　小区燃气未通，正值采暖季无法供暖，基本生活条件和装修条件不具备；
　　闭路电视及安防设施未按合同约定和国家法律规定配套到位，入住业主安全无法保证；
　　小区有线电视目前不具备接通信号条件；
　　小区绿化全面处于在施工程状态，现场混乱不堪，与合同约定不符；
　　合同约定私家车位未落实。
　　如果有违背合同约定和政府规定之基础设施未达交付条件之处，导致无法入住，业主应当及时与开发商交涉，不能匆忙入住。
　　问题二：开发商制定违规的交房流程
　　关于收房，不少购房者都提到了开发商的“霸王条款”。在交房流程中，开发商可能会单方拟定强加于业主的违反双方所签商品房买卖合同及其补充协议的约定，使双方无法办理交付手续，引起交房纠纷。
　　那么我们有必要对这些可能的额外设定房屋交付约定进行一个梳理，它们一般包括：
　　（1）以补交面积差价款作为房屋交付条件。
　　一般在双方所签的补充协议中对房屋差价款的结算时间均有约定，但在纠纷时开发商往往不顾此约定，强行要求购房者交付面积差价款，并以此作为交房条件，如不交此款，开发商便拒绝交房。在这种情况下，无论该房是否具备交付条件，开发商的行为均已构成故意违约，因此而不能交付房屋的责任应完全由开发商承担。
　　（2）以违规代收契税、维修基金作为房屋交付条件。
　　如果业主与开发商的合同中并无房屋交付时委托开发商代交契税和维修基金的约定，但在开发商的结算通知书中仍以此为交房条件，属于开发商单方额外设定交房条件，购房者完全有理由拒绝。
　　开发商的交房流程如果无理强迫业主在未进行房屋检验（含文件检验）的条件下办理接收手续，企图造成房屋交付的既成事实，也属于房屋不能交付的原因之一。
　　问题三：关于竣工验收备案表的完整性
　　政府为了最大化地避免购房者和开发商之间的纠纷，在购房者与开发商之间建立了一套强制性的验收标准，即建设工程竣工验收备案表。这个竣工验收备案表首先为购房者做了验收房屋的最基本工作，成为开发商房屋质量问题的第一把关人。
　　它主要包含以下几个方面的内容：第一，工程的基本情况；第二，施工监理单位的意见；第三，竣工验收备案文件清单；第四，备注。
　　如果开发商呈现在购房者面前的竣工验收备案表缺少以上内容的任何一项，那么这个楼盘就成了通常所说的“黑楼”。
　　按现在的情况来看，许多购房者不重视这份竣工验收备案表，或者忘记它的完整性。所以，在验房前需确认竣工验收备案表的存在和完整性。
　　另外，收房时一定要看到备案表的正本，并确认上面是否有备案部门同意备案的签署和公章，再领钥匙收房。如果开发商交房时无法提供竣工验收备案表，购房者应拒绝收房，并有权按照合同约定要求开发商承担违约责任。
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如何办理产权证（1）
产权证相关政策全解析
　　产权证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家施行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门和单位制作的类似证书均无效，不受国家法律保护。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。
　　申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。
　　根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房屋权属登记依以下程序进行：
　　（１）受理登记申请；
　　（２）权属审核；
　　（３）公告；
　　（４）核准登记，颁发房屋权属证书。
　　其中第（３）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。
　　房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。共有的房屋，应由共有人共同申请。房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。
　　权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。
　　总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书、权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。总登记、验证、换证的具体期限，由县级以上地方人民政府规定。
　　总登记、验证、换证应当由县级以上地方人民政府在规定期限开始之日３０日前发布公告。公告应当包括以下内容：
　　（１）登记、验证、换证的区域；
　　（２）申请期限；
　　（３）当事人应当提交的有关证件；
　　（４）受理申请地点；
　　（５）其他应当公告的事项。
　　新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的３个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起３０日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。
　　因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起３０日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。　电子书　分享网站

如何办理产权证（2）
设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起３０日内申请他项权利登记。申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。
　　因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书，他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。
　　登记机关自受理登记申请之日起30日内应当做出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定，并书面通知权利人（申请人）。登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的2个月内核准登记，并颁发房屋权属证书。
　　房屋有产权证才会受到国家法律保护
　　《民法通则》第71条规定：“财产所有权是指所有人对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”个人向开发商买房或从个人手里买的二手房，这个过程，只是完成了平等的民事行为，如果不去申请办理产权证，那么这样的房屋将不受国家法律保护；只有经过国家房屋交易部门，完成法律的鉴证程序，取得房屋所有权证，即产权证后，购房者才对所买房屋有了合法的所有权，才真正成为房屋的合法主人。房屋所有权证是国家依法保护所有权的合法凭证，房屋有了产权证后，不仅可以长期住下去，而且可以出租、转让、交换、赠与、继承和抵押，遇到建设拆迁时可以得到补偿。如果没有产权证，上述行为都属于不合法的，当个人房屋权益受到侵害时，也不能依法受到国家保护。
　　如果购房者在入住后不能取得产权证，其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利：
　　不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，即使签订相关合同也均为无效合同，不受法律保护。
　　在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。
　　无法设定抵押权、典权等他项权利，购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其他民事责任。
　　如因项目非法开发而无法办理产权证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。
　　开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行。
　　在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。
　　办理产权证有哪些方式
　　方式一：想节省精力，选择委托开发商或代理公司办理
　　适用条件：为了节省时间和精力，可以选择委托开发商或代理公司办理产权证。
　　在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在住房按揭贷款合同中强制加入“要求开发商协助将产权证收押”的约定，这种情况下只能委托开发商或代理公司办理产权证。
　　即使委托开发商或代理公司办理产权证，购房者仍然可以选择是由开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费，还是开发商或代理公司仅办理产权证申请手续，契税和公共维修基金等税费仍由购房者自己来缴纳。这将对应不同的办理流程。
　　（一）开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的办理流程书包　网　。　想看书来

如何办理产权证（3）
第一步：签订委托协议
　　委托代办的协议中应明确约定：（1）开发商应该于什么期限内办理产权证。如果是两证分离的地区，一定要注明土地使用权证和房屋所有权证。当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得土地使用权证的，只能让步了。（2）开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证。（3）约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理，最好明确约定“可以退房”或“不退房，但开发商应赔偿全部房款x％的赔偿金”等明确的违约处理方法。（4）约定如果贷款银行扣押产权证和购房合同的，购房人如何核验产权证，因为这种情况下购房者往往只能看一眼产权证。（5）约定办理抵押登记的事宜。有些银行不扣押产权证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚。（6）约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。如果购房合同对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。
　　第二步：缴纳产权证代办费、公共维修基金、契税、印花税
　　在交钱之前，需要了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确；交钱之后，一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。
　　第三步：按照约定时间领取产权证
　　仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全；仔细核对产权证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因；核对“他项权利”一栏记载的抵押事项；索要缴纳税费的正式发票。
　　（二）购房者自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费的办理流程
　　第一步：签订委托协议
　　第二步：缴纳产权证代办费
　　第三步：自己到相关部门缴纳公共维修基金、契税
　　保证及时缴纳公共维修基金和契税，根据法律规定，这两笔款项的缴纳凭证是办理产权证的必需文件，因此如果不能及时缴纳会影响获得产权证的时间。
　　一定要保留好缴纳税费的正式收缴凭证，并及时交给开发商或代理公司，以便他们下一步的申请工作。
　　第四步：按照约定时间领取产权证
　　方式二：想省钱，选择自己办理
　　适用条件：在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在住房按揭贷款合同中强制加入“要求开发商协助将产权证收押”、“需委托开发商代办产权证”的条款，这种情况下难以自己办理，只能委托开发商或代理公司办理产权证。因此在选择之前，请购房者一定别忘了看一下住房按揭贷款合同是否有相关规定。另外，有些地方法规规定，房屋管理部门和土地管理部门不对购房者个人办理业务，此时购房者也只能委托开发商或代理公司办理产权证。如果是一次性付款，或贷款已经还清，则购房者完全可以自行办理。办理流程如下：
　　第一步：确定开发商已经进行初始登记，即完成大产权
　　购房合同中应对开发商办理初始登记的时限加以约定，尤其是开发商办理初始登记的最后期限以及办理完毕后的及时通知义务等，明确不及时办理应当承担的赔偿责任。
　　第二步：到管理部门领取房屋（地）所有权登记申请表
　　可以事先向开发商询问，产权证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门查询，以免跑冤枉路。如果要办两个证，有可能要跑两个部门，领两份不同的申请表。
　　第三步：拿测绘图（表）
　　由于测绘表是登记部门确定产权证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。
　　第四步：填写表格、盖章、领取相关文件
　　在前面询问相关部门时，一定要明确需领取哪些文件，一次领齐全，免去奔波之苦。
　　第五步：缴纳公共维修基金、契税
　　无论是小区收取还是由银行代收，都需要保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理产权证的必需文件，一旦遗失会影响产权证的办理。
　　第六步：提交申请材料
　　材料主要包括以下几种：
　　盖章的申请表
　　房屋买卖合同
　　签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书
　　测绘图、房屋登记表、分户平面图两份
　　专项维修资金专用收据
　　契税完税或减免税凭证
　　购房人身份证明（复印件核对原件）
　　共有的提交共有协议
　　银行的提前还贷证明
　　不同地方的具体要求不同，一定要提前询问清楚。一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取产权证。
　　第七步：按照规定时间领取产权证，缴纳印花税和产权登记费、工本费等
　　仔细核对产权证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。
　　第八步：办理抵押登记
　　有些贷款银