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购房指南针-第12部分
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管线分布竣工图对以后的装修、维修都有着重要的作用。如果住宅使用说明书中没有这些文件，一定要向开发商索取，最彻底的办法是签订购房合同的时候约定由开发商提供。
◆ 各种缴费凭证
其中公共维修基金缴纳凭证和契税缴纳凭证关系到产权证的办理，尤为重要，如果交给开发商或物业公司，一定要明确约定领取缴纳凭证的时间。
◆ 前期物业合同和业主公约
楼盘至少在第一年要交给前期物业公司管理，约束前期物业公司的文件只有前期物业合同；业主公约则是维护业主之间关系的重要文件。
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房屋验收全攻略（1）
购房者也许掌握不了太多专业的验房方法，不过，物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，已代业主对小区所有房子进行了质量验收。因此购房者可在验房前了解一下物业管理公司有关验收与接管物业的事项。另外，国家对房屋交易的新规定中说明：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表。
即便如此，收房当日的验房环节仍然十分重要，乐居工作室愿意为购房者提供一些验房技巧，帮助购房者解决实际验房时面临的困惑和难题。
准备工具
榔头
不要感到惊讶，这个工具在验收房屋过程中是至关重要的。在新建房屋主体结构验收中，购房者可以拿小榔头轻轻敲击已经初步粉刷的墙壁，听到“咚咚”的声音，说明此处水泥砂浆未抹均匀或用量不够；内墙面抹灰层部分开裂、起砂，这些情况都说明房屋质量不合格。如果听到沉闷的碰击声，则说明质量没有多大问题。
用榔头敲击时，可以在墙壁上垫几张报纸，避免留下印迹。
手电
光越是刺眼越好，因为它的用途是勘察房屋主体结构。看墙壁是否平直，有没有凸出或者凹陷的部分。用手电抵住墙壁底部，往上照去，出现阴影的部分就是有问题的地方。以此类推，所有墙面都可以了解到基本情况。同时还可以在烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。
手电最好选择应急灯，不仅有强烈的光，而且光线不容易发散。
打火机
验房时，一般会看到在厨房、卫生间的排气通道上有预留的孔洞，通过使用打火机可以检测排气通道是否正常。使用方法是，用火点燃纸片到冒烟，放在烟道口下方10厘米左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。如果能，那么就证明排气通道没有问题。
在使用火测试管道时，为避免点燃纸片时出现灼伤情况。可以点燃一根香烟放在通风口，看烟能否被吸走。
卷尺
它在验房时作用很大，可用来测量顶梁、窗框、卫生间高差、层高和房屋面积。在测量顶梁、窗框时，应分别测量两端距离顶棚的高度，如果误差在厘米以内，属于建筑中合理范围。卫生间与客厅地面的高差，应该在2cm左右，误差不能太大，否则会给装修带来一定不便。
可在五金店里购买5米的钢卷尺。
电笔
验房的时候要带上电笔或者三项插排，有指示灯的最好。主要用来检查插座，可用电笔或者插排放入预留电源插座里。电笔或插排灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关，电笔或插排灯灭。频繁测试几次后，可证明开关、线路正常，插座安全。
测试插座时，如果开关拉下，电笔灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，应该立即修复。
笤帚
验房的时候可以带上未使用过的油漆刷或者小的扫地笤帚。主要是为了清扫地面与墙壁夹角处的建筑尘土，千万别小看这层尘土，清理完之后有可能会看到裂缝、坑洼，有甚者还能发现钢筋露在外面！
带个小笤帚顺便把卫生打扫一下，保持房间的整洁。
乒乓球
乒乓球的主要用途是来测量卫生间地面的坡度。根据建筑设计、施工中的规范，卫生间地面一定要有坡度，朝向地漏位置。使用乒乓球测地平的方法是：将乒乓球放在卫生间门口及墙体底部，轻推一下，查看乒乓球是否滚向地漏。
房屋验收全攻略（2）
如果卫生间正在进行蓄水检验，也可将乒乓球放在水面上，轻吹一口气，观察乒乓球是否移向地漏位置。
粉笔
千万别小看粉笔，这是一个最实用的工具。在验房时发现以上问题后，业主应使用粉笔及时在显著位置标注，以便于施工方进行维修。如：在墙壁上画出空鼓部位，写明空鼓。
在携带粉笔的同时，业主还应该带上纸、笔，将发现的问题做个记录。
物业资料
业主验房时想通过测量来掌握自己房屋的面积、高度等问题时，必须以合同附件中的户型图为依据。因此，开发商提供的物业资料便不可或缺。它包括：住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表、面积实测表、管线分布竣工图。
这些都是可以带走的哦，打官司或者垫桌子都用得着。
毛坯房验房二十招
第一招：厨房烟道
用纸卷点火后灭火呈冒烟状，然后放在烟道口下方10厘米左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
第二招：卫生间通风
理论上开发商应在吊顶下留通风口，如果留在吊顶上面时，需要用手电查看是否具备安装性，同时用测烟道的方法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。
第三招：管道煤气
同样用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏。如果没有反应，须及时修复。
第四招：空鼓
手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤（10克）测墙砖空鼓。
第五招：验电
检查插座。在五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭，频繁测试几次，证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。
开关箱里面的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，应让开发商立即纠正。
开关箱内的开关应安装牢固，所以需要对每个都用力地左右晃动检查。如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时会造成更大危险。
检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。
检查弱电插座数目：
检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否正常工作。
检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃是否不响或响了不停。
第六招：视镜（猫眼）
入户后可以首先观察猫眼，看是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象。
第七招：测高度
这是一项常规的检查工作，它除了可以检查高度，更可以检查房屋是否倾斜。房顶需要用我们前面介绍的盒尺检查。取4～5个点进行测量，若数值一致，说明房顶没有倾斜。
第八招：测墙壁地面
用长尺（或者带有水平的专用直尺）靠在墙壁地面，检查是否平整。同时应该仔细观察是否有划痕和裂纹，墙面是否有爆点。
生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好，抹在墙上干后就会形成爆点。
第九招：测乳胶漆质量
检查墙面天花板是否平整，一般建议选择阳光充沛的时候。如果周围光线暗淡，需要带上大功率灯泡（200瓦）照射。灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻就可以通过光线阴影看出。如果不平，要向开发商提出重新补腻子刷漆。如果局部刷漆（修补过）会与墙壁原色产生差异。
房屋验收全攻略（3）
第十招：油漆
油漆凭肉眼就能看到。但这时最好用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。
第十一招：楼道窗户是否有纱窗
这是许多人容易忽略的地方。如果没有，应该及时提出。
第十二招：检查防盗门
需要确认有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。
第十三招：检查门窗的密封是否良好
可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。
第十四招：窗户
推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。
第十五招：检查管道安装、通畅和密封
用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅（有的下水管被建筑垃圾堵塞），放水的同时用卫生纸擦拭上下管道底部，看有无渗漏。
第十六招：如果厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角、阳角是否达90度，四角有无磕碰（房顶四角和地面四角），地砖、墙砖有无变形、开裂和空鼓。
第十七招：用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。
第十八招：进行闭存水试验、水表空转试验
第十九招：检查卫生间
卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。
若没有窗户，则应有通风孔。通风孔设在吊顶下面。离通风孔最近的插座是防水插座。
第二十招：暖气片
暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气排不出来，暖气片不热。
还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡度需符合要求，否则影响采暖。
精装房验房十招
第一招：确认购房合同。因为合同上有许多附件对装修房验收有重要意义；比如说小区分布图，约定细则等。
第二招：确认带有尺寸的房型图纸。不仅是房子的平面布置图，电路、水路图纸也应当齐全。
第三招：确认是否拿好钥匙。因为通常钥匙数量比较多，有楼层钥匙、户门钥匙以及水表、电表钥匙，注意不要遗漏了。
第四招：确认装修材料单。上面记录了材料的品牌、款式和型号，验收全装修房时需要核对。
第五招：确认验收结构。当发现全装修房结构与合同不符，一定要在入住前向开发商提出，遇到阻力也可以向政府有关部门反映。如果只是发现非结构性问题，房子交接时可如实做好书面记录，要求开发商书面承诺在一定时限内进行维修。
第六招：核对工程项目。一般人认为不大可能出现问题，可是有不少业主在入住后都惊讶地发现施工项目有所遗漏。
第七招：核对所用材料。购房者需要尽可能地关注一下是否与合同上承诺的相一致，是否是知名品牌，型号、款式是否对应，等等，有差错应及时交涉。
第八招：核对层高。特别是小高层项目，层高在装修前本来就紧张，装修后更容易变得压抑，因此不要忽略对层高的核查。
第九招：仔细核对图纸，看重要设施的位置是否变动，如有变动，应当记录在案。如线盒设计的位置本应该在墙面上方，而施工方进行了改动，不修改设计今后很难明确责任。 。 想看书来
房屋验收全攻略（4）
第十招：检验精装修房不是单单看就可以，还要学会闻。苯超标的涂料有淡淡的香气，而有些涂料中甲醛的含量超标，其蒸气有毒性，会刺激眼睛。
明明白白收房，避免不必要的问题纠纷
房屋交付涉及相当多的法律和技术问题，是购房者在买房过程中容易出现问题的一个环节。那么，作为购房者（商品房的买受人）和开发商之间在购房过程中如何不发生或少发生纠纷呢？在这里就谈一下收房过程中需要注意的法律问题。
商品房交付过程中，购房者验房的依据标准是商品房买卖合同和房屋建筑方面的法律及规范。商品房买卖合同中的约定极为关键，因为合同条款是一个不应当被忽视的重要内容。
（1） 商品房的交付条件
国务院《建设工程质量管理条例》第16条明确规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”由此可见，工程验收合格是房屋交付的基本要件。如果开发商无法提供验收合格的证明文件，肯定不具备交付条件。与此同时，商品房买卖合同中约定的其他交付条件也非常重要（例如有的地区，将供水、供电、燃气、绿化等配套设施的交付承诺明确列入合同，这也就成为了开发商约定的交付条件）。对于交付住宅，开发商还应向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
（2） 商品房逾期交付的责任
开发商逾期交房，首先要看开发商是否存在免责事由，即开发商是否遇到合同约定的免责事由。如果开发商逾期交房是因为发生了合同约定的免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在合同约定的期限内将发生了约定的免责事由告知购房者，开发商仍要承担逾期违约责任。
如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商须承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。通常在商品房买卖合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，原则上应按合同约定办理。 但如果双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时，则据最高人民法院商品房买卖司法解释规定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
（3）商品房交付的流程
购房者在接到开发商的入住通知后，往往因为急于拿钥匙而忽略了验房的重要环节。而商品房交付时，验房是一个最重要的环节，因为一旦房屋交付，风险就转移到购房者身上了。为了不接收到一个有瑕疵的房子，购房者必须在接收前验收好房屋的每一个部分。购房者可以首先要求核查开发商提供的各种房屋交付手续与证件，其次对房屋的质量进行检查，再次按商品房买卖合同及其附件、补充协议的约定对房屋内的装饰、装修设施进行清点，检查水、电、气等设备完好程度及使用状况。完成以上程序后，购房者便可以签收房屋验收的相关资料了。
（4）商品房交付纠纷的处理
购房者因商品房交付问题与开发商发生纠纷的，可以通过多种渠道处理。购房者可以向开发商的行政主管部门反映，通过行政机关的调解来化解矛盾。如果购房者与开发商不能及时达成调解意向的，则购房者可以按照商品房买卖合同中约定的诉讼或是仲裁的方式来进行解决。 。。
房屋验收全攻略（5）
对付收房中的常见问题
问题一：收房中可能遇到的问题和解决对策
如果下述情况存在，且双方有明确的约定，就应当遵照执行，否则，开发商违约，业主�
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