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购房指南针-第11部分
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０凑铡渡唐贩肯酃芾戆旆ā返墓娑ǎ挥兴闹智榭隹梢酝朔浚阂皇翘仔陀肷杓仆贾讲灰恢拢强⑸躺米员涓婊杓疲敲婊蟛罹灾党�3％，四是商品房确属主体结构不合格。
只要具备上述条件之一，购房者就有权利提出退房。如果开发商不同意，购房者可以向有管辖权的人民法院起诉；如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房者有权要求开发商进行维修，因此造成损失的应由开发商赔偿。
当业主前请弄清楚该如何收房（3）
面积误差核算方法
根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。
如果当时签订的购房合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
面积误差绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算房款。
面积误差绝对值超出3％，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，超过3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
套内墙体中的非公用墙体水平投影面积，全部计入套内墙体面积；公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。也就是说，购房者只拥有公用墙体水平投影面积一半的产权。
封闭阳台建筑面积按照其外围水平投影面积的全部计算，不封闭阳台按照其外围水平投影面积的一半计算，阳台仅是安装防盗网的不能按封闭式阳台计算面积。
收房第六步：签署入住交接单，成为真正的业主
办理入住手续的主要步骤为：
换发票、交纳各项相关费用。
填写住户档案表、入住协议、消防责任书等表格。
收房后的其他注意事项：
物业：这一阶段物业的电话比较忙，打10次能有8次占线，效率比较低，请做好心理准备。
水：若是用卡的水表，在插卡后会听到水表里有叽里咕噜的声音，显示剩余水量为后，说明水表已读出水卡，然后去买水才有效。
电：刚收房的楼电不稳定的可能性更大。
购房者要了解商品房保修期限和维修范围，这样在今后居住中也能够更加舒心。
商品房保修期从购房者收房的当天开始计算，具体的保修期限和范围是：
地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；
屋面、外墙面的防水为3年；
厨房和卫生间的防水为1年；
地下室及管道渗漏为1年；
内墙面、顶棚抹灰层脱落和外墙粉刷自动脱落为1年；
地面空鼓、裂缝、大面积起沙为1年；
门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；
灯具、电器开关、电气箱（盘）和线路设备损坏为6个月；
给排水管道设备工程质量、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通为6个月；
供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；
国家对住宅工程另有规定的按国家规定；
其他部位、部件的保修期限，可由买卖双方自行约定。
（各地有所不同，详细情况在购买时多多咨询）
明明白白缴纳收房过程中的各类费用
在本书的第一章，告诉购房者如何做购房预算的时候，提到了购房过程中可能发生的各种费用。这里，乐居工作室将做更详细的介绍，让购房者明明白白缴费。
费用一：公共维修基金——日后入住维修的保障
在签订购房合同时，开发商会一次性收取用于日后对该物业管理区域内的共用部位、共同设施和设备保修期满后的维护、大修、更新、改造的某项储备资金，这种房屋公共维修基金的所有权归全体业主，开发商只是代为收取。
从2008年2月1日起，按照商品房建筑和安装成本每平方米造价的8％交存首期公共维修基金，分为三档：多层住宅拟为每平方米100元，高层全现浇结构拟为每平方米150元，高层框剪结构拟为每建筑平方米200元。
开发商在为业主办理房屋产权证书之前，应该将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。条件具备的小区，经业主委员会审议通过可以将维修基金交给业主委员会或物业管理公司代管。维修基金由物业管理行政主管部门代管的，物业管理行政主管部门不得干涉维修基金的正常使用。
维修基金归全体业主共有，应设立专项账目管理，专款专用，定期接受业主委员会的检查与监督。维修基金明细一般按照单幢房屋设置。维修基金的使用，由物业管理公司提出年度使用计划，经业主委员会审核、业主大会批准后实施。维修基金不足时，应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例缴纳。
业委会应在每年年底对维修基金的收支及余额状况予以公布，内容包括：维修基金的使用及分摊情况，包括维修工程项目内容、维修总费用及各产权人分摊的费用；维修基金总账余额；维修基金明细账余额。
公共维修基金如何分摊
物业管理区域内住宅楼房外的共用设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理的部分外，其余部分维修费用由全体业主按各户建筑面积比例分摊。
住宅楼房内的共用部分共用设施、设备的维修费用由该幢住宅楼内全体业主按所拥有的建筑面积的比例分摊。
一幢住宅楼有两个或以上单元门的，专属于一个单元业主使用的设施、设备维修费用由该单元门内全体业主按所拥有的建筑面积的比例分摊；在一幢住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的设施、设备的维修费用由该层住宅内的全体业主按所拥有的建筑面积的比例分摊。
开发商应根据以上原则依其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例，承担维修费用。
费用二：契税——获得土地、房屋使用权属转移所需要向国家缴纳的费用
从2008年11月1日起，契税缴纳有了变化：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；契税税率暂统一下调到1％（在这之前普通住宅的契税是）；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
近期，房地产市场的政策出台比较频繁，相关税费的计算调整很多，在购房过程中对此问题建议购房者咨询专业机构。
费用三：产权代办费——开发商代收的服务费
产权代办费是指房地产开发商在销售房屋的过程中声称为减轻业主负担，统一为业主代为办理房屋产权证时所收取的费用。
产权代办费的收取在一定程度上是不合理的。开发商经营范围并没有代办产权证这一服务项目，所以这样收取代办费也是不合理的。我们业主可以自行办理产权证，但是这同时也需要开发商的配合，提供给购房者其商品房的大产权证，这样业主才能办理小产权证。
目前任何法律条文都没有明确规定开发商有代办产权证的义务。不少业内人士认为，开发商收取产权代办费的合理性并没有统一的说法。如果是业主自己办理，开发商理应提供方便；如果是代办，那代办方收取一定费用也是可以的，因为如果合同中没有约定的话，就不能认定开发商是违规的。
所以，如果业主觉得自己办理非常麻烦，可以要求开发商代办产权证。现在大部分开发商都是免费代办产权证，免费代办就不存在中介问题，即使是正规的房地产中介公司，其代办产权证的代办费一般不会超过200元。
费用四：有线电视、电话费等其他费用
购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。虽然提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费，但并不等于这笔费用一定要由购房者承担。如果房地产商在卖楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目，而在合同外进行了增加，这些项目的入网费或初装费可以向自愿接受相关服务的购房者收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房者收费。
当然，国家的法律法规也好，主管部门的文件规定也好，都不可能做到面面俱到，很多问题要靠大家的理解和合同约定解决。根据《中华人民共和国合同法》第41条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”如果合同中“提供有线电视和宽带入户等项目”是房地产商提供的条款，执行时应按购房者的理解处理。
费用五：物业管理费
物业管理费是物业管理公司依据物业管理服务合同为业主提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。
严格来说，物业管理费应依据产权证上标明的建筑面积收取。
对于没有取得产权证的房屋，物业管理费通常按房屋的实测建筑面积收取；
现房通常按购房合同中约定的建筑面积收取物业管理费，如果合同约定面积与房屋面积实测报告不符，以实测报告为准；
期房通常按照房屋建成交付时，开发商向购房者提供的该房屋的实测建筑面积报告为准。
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收房过程中所需文件汇总
准业主需要携带哪些文件去收房
购房者在收房时应看清开发商约定的收房时间，确定具体收房日期，然后找出购房合同，仔细研究合同中的交房约定，充分了解哪些费用是开发商必须交付的，而自己的权益有哪些，一旦对方违约又有什么处置方法。
收房当天需要准备的具体材料：
身份证正本及复印件
购房合同
已付房款及税费收据或发票
改动装修费用收据
供楼存折，并请打印至最近的供款期
现金或银行卡，交必要的费用，切记要正式发票及物价局批号
彩色照片（2张）
收房通知书（上面开发商注明其他需要携带的资料）
各地有所不同，在去签约时提前询问，避免走冤枉路！
收房当天需要查验开发商提供的文件
◆ 规划部门出具的建筑工程规划验收合格证
◆ 建设主管部门出具的建设工程竣工验收备案证明书
◆ 建设部制定的建设工程竣工验收备案表
通常包括：工程的基本情况；勘察、设计、施工、监理单位意见，工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。建设工程竣工验收备案表是目前收房环节中最应该注意的文件。按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。
◆ 区级以上质检站核发的房屋质量合格证明
◆ 开发商提供的房屋的住宅质量保证书
中国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。
◆ 开发商提供的住宅使用说明书
此文件应当对住宅的结构、性能，各部位、部件的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，如装修、装饰注意事项，门、窗类型及使用注意事项等。
◆ 房产管理局或区局直属测绘队出具的竣工实测表
标明实际建筑面积是多少，分摊多少，什么地方是公用面积，或者由有权威部门（如规划国土局地籍测绘大队）出具的正式测绘报告——房屋建筑面积测绘报告。否则至少无法计算实际的公摊面积，也就无法结算最终房款，无法开具正式发票。
◆ 卫生防疫部门核发的生活供水系统用水合格证
◆ 公安消防部门出具的建筑工程消防验收意见书
◆ 民防部门出具的民防工程竣工验收证书
◆ 质量技术监督部门出具的电梯（扶梯）验收结果通知单
◆ 环保部门出具的建设工程环保验收合格证
◆ 燃气主管部门出具的燃气工程验收证书
◆ 城建档案部门出具的工程验收档案认可书
◆ 管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构、房屋的设计图纸和水电路图纸等，购房者可带走这些图纸的复印件）
收房当天购房者需要签署的文件
◆ 入住交接单
法律意义在于表明购房者已经认可了开发商交付的房屋符合合同约定。
验收房屋与签署入住交接单可以分别进行，验收房屋的时候一定要细致、有耐心，不要急于签入住交接单，也不要随便签署表示房屋质量不存在问题的文件。一旦签字，再举证推翻就比较困难了。
◆ 住宅钥匙收到书
法律意义在于表明开发商已经合法地交付了房屋。
钥匙不仅是大门钥匙，还包括房间门钥匙、楼层钥匙、邮箱钥匙等，因此要仔细核对数量。还要尽量避免在房屋验收之前就签署这份文件，如果购房合同对此没有约定，就要跟开发商据理力争。
购房者应当留存的文件
◆ 住宅质量保证书
住宅质量保证书中最重要的内容莫过于对商品房保修的承诺，请注意审查以下几项内容：
保修期起算时间。住宅质量保证书上有两个时间，一个是竣工验收时间，一个是交付使用时间。房屋的竣工验收与交付使用之间可能相距几个月，现房更是可能相距几年，千万不要将保修期的起算点约定为竣工验收时间。
保修期限与保修范围。保修期限可以由双方自行约定，但是有一个最低的标准，国务院《建筑工程质量管理条例》第40条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
◆ 住宅工程质量分户验收表
住宅工程质量分户验收表是住宅工程验收时对每一户及公共部位进行专门验收合格后出具的工程质量竣工验收记录。
如果在验收房屋之前能拿到住宅工程质量分户验收表和分户验收记录表，就可以拿着它去验收房屋。
◆ 住宅使用说明书
◆ 管线分布竣工图
管线分布竣工图对以后的装修、维修都有着重要的作用。如果住宅使用说明书中没有这些文件，一定要向开发商索取，最彻底的办法是签订购房合同的时候约定由开发商提供。
◆ 各种缴费凭证
其中公共维
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