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重生之投资之王-第246部分
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“现在lv在华夏已经有了三家门店，近两年内可能还会在华夏增加一到两家，但肯定不会太多。至于是否在滨城开华夏第四家直营店，还需要集团市场部再做进一步的考察。”德尔菲娜戴上太阳镜，略带懒散道。
张晨微微一笑：“如果lvmh愿意入驻，针对lv单品牌，我可以免掉三年租金，针对迪奥、罗意威等品牌，可以免掉三年百分之八十租金，其他品牌可以另行协商，但只要是lvmh旗下品牌，最少都可以免掉30％…50％的租金。”
德尔菲娜唔了一声，“听起来倒是蛮不错的，如果你这家商场开在沪市或京都，虽然lv可能不会再在同一个城市开第二家店，但lvmh旗下品牌众多，很多都是不次于lv和迪奥的一线品牌，还是有合作基础的。但现在你的商场开在滨城，坦白说，我都不知道滨城再哪里，是个什么样的城市，很难相信滨城能有这么强的购买力。”
张晨心中暗暗点头，当然，别说现在，就算十年后，啊，不，二十年后，lv在滨城也只有一家店，而且运营的似乎半死不活。
但张晨说什么也要把lvmh拐骗过去，这对他开发商业综合体项目至关重要。
和前世的万大不同，张晨想要搞的商业综合体分成两个产品线：高端的银河广场和中低端大量复制的广厦中心。
之所以这么搞，是因为市里莫名其妙的找到孙洪彬，希望他能接接手音乐厅附近的一块地。
一说音乐厅，孙洪彬神经就敏感起来，这片地方前几年借着琼州地产的东风，也有所谓的“港商”进来说要投资，而且是要做成楼高超过三百米的华夏第一高楼。
该拆的也拆了，该平的也平了，可“港商”就把这钢结构为主体的楼盖了三层就卷款跑了。
说实话，这里没什么猫腻张晨是不信的。但这项目可就真的黄了下来。一晃三四年过去了，这片地和这栋楼就一直在这荒着。市里找了几家单位接手，但这些单位一听到是解决音乐厅的问题，一个个脑袋摇的跟拨浪鼓一样。也确实，这个工程耗资太大，如果没有相应实力，勉强接了，过上一年半载搞不动了也要撤场。
孙洪彬和市里领导见面后，果不其然，市里提出，退海地这个地块给你们没问题，但你们也要把音乐厅的烂尾楼问题一并解决了，否则免谈。
孙洪彬原本以为以张晨的脾气，听说后就得发火，所以一开始就没打算告诉他。后来市里压力实在顶不住，才找到张晨诉诉苦。没想到张晨一听说，非但没发火，还斩钉截铁表示：接！
张晨挂了电话就开始乐，还能有这好事？这种优质地块居然能送上门来，自己这运气还真不是一般的好。
音乐厅的这个烂尾楼位置极佳，占地面积也大，开发成功后，一定能成为整个滨城最受瞩目的商业体，短短几年时间，地价上涨百倍甚至千倍都是有可能的。
（本章完）
第546章 商业地产（第一更）（）
对于一个城市来说，最能直接体现经济建设成果的，就是基础设施建设和房地产发展水平。
很多人都有一种误区，认为发展房地产=高房价=原罪。
但似乎每个人都忘了，在福利分房年代华夏城市人口的住房条件是什么样子。
像张国强苏文锦夫妇之前的这种住房条件，其实还不算最差的，能从单位分到一个面积还不算小的两室一厅，一家三代人住在一起也算勉勉强强。
但张国强和苏文锦毕竟都是高工，本身已经是他们这个年龄中的精英，城市中大量普通工人直到二十一世纪初仍旧居住在大杂院之中，一家三代住在十平方米的平房中毫不罕见。
不止滨城，包括京都、沪市、渝州、蓉城……几乎华夏每一个有点规模的城市，普通城市人口的住房条件都亟待解决。
否则后世怎么会有那么多的棚户区改造？
最初的住房商品化改革，其原意就是为了解决老百姓住房困难的问题。福利分房在华夏实行了三四十年，已经暴露出很多弊端。
行政效率低下、基层权力寻租、房屋质量参差不齐、难以打破部门利益藩篱……林林总总，已经到了不得不改的时候了。
实行住房商品化政策后，从客观角度上说，是真的改善了华夏相当一部分甚至是大部分城市人口的居住条件，实现了最初目的。而住房商品化之所以被妖魔化，其实也只有两个原因：一、住房商品化推高了房价，而房价又推高了消费，构成实质性的通货膨胀，影响了老百姓的实际利益。二、不患寡而患不均。
但实际上，这两点没有一点是住房商品化造成的，真正推高房价的，并不是住房商品化，而是土地财政。房地产是暴利行业没错，但其暴利是指可以使用大量资金杠杆为自己谋利，在杠杆的撬动下，单个项目30％的利润对比其实际投入资金就是百分之百甚至更高的回报率。
地产公司开发项目，一个项目完整的开发周期大概三年左右，单项目平均利润率百分之三十，也就是说，年利润率只有10％，这样看来，地产利润还高吗？
即使把这百分之十的利润都减下去，房地产商义务劳动，一分钱不赚，喊着买不起房的人就能买得起了吗？不，还是买不起。
至于土地财政，在某种程度上说，同样是功过参半，但过的那方面同样也不是不该卖地，而是不该由地方卖地。
经常有人说没有土地财政就没有了全国这么多基础设施建设，高铁、高速公路等等，但全国性的基础设施建设和土地财政还真没太大关系。
华夏的土地招拍挂所获得的土地出让金，不需上缴，也不纳入预算，全部由地方留存。财帛动人心，面对这么一条简单、直接、有效的生财之道，任何一个地方主政者都很难抵御住这种诱惑。
由此，地价越来越高，房地产公司拿地成本也越来越高，这种高成本房地产公司并不在意，建筑公司也不会在意，最后，高成本直接转嫁到购房者身上。
房价缓慢上涨是国民经济健康发展的标志之一，但如果房价上涨速度超过gdp增速，就会逐步引起房地产投机行为的产生，恶性循环下，形成全民炒房、经济由实向虚，国民经济彻底被地产绑架。
所以，地产市场化并不是一项恶政，建设高档次的商业综合体更是一件有益于国民经济的好事，关键还看具体政策如何实施。
俗话说，屁股决定脑袋，有多大的能力就要承担多大的责任。随着张晨实力的不断提高，他同样也会思考到很多以前没有考虑的事情，不断修正自己的路线和战略，在实现个人财富增加的同时，能够为整个社会的进步作出一些贡献。
曾经张晨只想复制万大模式，先在滨城试点，继而向全国二三线城市扩展，并不打算大规模进入高端商业。
但这种想法被他前一段时间读过的一篇论文改变了。
这篇于96年发表在ssci期刊《城市》上的名为《城市综合体：城市振兴的新工具》论文其实没什么新意，一年的引用数不过十个，但这篇文章的作者在文中所列出的一组数据却吸引了张晨的注意。
高端商业综合体与低端商业综合体相比，投资回报虽然相差不大，但对城市经济的带动作用却是后者的5…10倍，随着同一城市中高端商业的增多其效应虽会边际递减，但其寿命却是普通商业综合体的三倍左右。
张晨一时兴起，把这组数据发给分析中心分析了一下，结果和文章作者得出的虽然有些差距，但差距并不大。
正好这时孙洪彬给张晨来电话，说市里希望广厦接手音乐厅地块烂尾楼。正瞌睡就给了枕头，张晨自然不会放弃这块地，而且还要孙洪彬争取拿周边的几个地块，至少凑足六万平米，方便后续开发。
张晨察觉到德尔菲娜语气中拒绝意味并不强烈，推了推眼上的墨镜：“你们这些外国人只知道京都沪市，华夏有超过十二亿人，人口超百万的城市超过五十个。而滨城是整个华夏北方除了京都外第二大城市，人口即将超过一千万。至于你说的消费能力问题，我倒是丝毫不担心。”
“现在我在滨城的项目刚刚立项，算上设计，整个项目工期预计至少需要四至五年时间，五年后，无论是滨城还是华夏，都会涌现一批高消费群体，哪怕这个群体只有欧洲的十分之一，也是lvmh除美国外最大的海外市场。”
这是一艘72英尺长的圣劳伦佐sl82，艇身长度超过24米，算是中型游艇。除了德尔菲娜和张晨，船上一共搭载了3名船员，一名船长、两名水手兼服务生，都是身高超过一米八五的型男。
德尔菲娜并不是纯粹的纨绔子弟，在麦肯锡工作的这半年也不是白干的，早已认定华夏未来会成为lvmh最大的市场之一，只不过lvmh的开店策略一向谨慎，不愿盲目开店，破坏自己的品牌形象。但如果滨城真的能有这个人口基数，又有一批稳定的中产阶级消费群体，去滨城再开一家店也未尝不可。
德尔菲娜神色微动：“zak，你这个商业项目总投资是多少？”
张晨头枕双臂，六块腹肌若隐若现，“应该在六亿美元左右吧，对外号称会达到十个亿。”
德尔菲娜对这个数字丝毫没有吃惊，虽然即使在欧洲，这个总投资额也已经算是大手笔，但总投资就是个气泡，项目最初能拿出二十分之一来做启动资金就已经不错了。
商业地产，做的其实既不是商业，也不是地产，而是金融。
晚上还有一更
（本章完）
第547章 润滑油（第二更）（）
德尔菲娜问张晨项目总投资额，就是为了确定这个项目的档次定位。
阿尔诺家族对旗下品牌美誉度非常重视，尤其在品牌运营方面非常谨慎，宁可减少开店数量，也要保证所开的每一家店都不会拉低lvmh目前的品牌档次定位。
作为奢侈品行业的丛林之王，伯纳德阿尔诺就像一只谨慎的猎豹。在没有十足把握的时候，有足够的耐心隐忍，磨砺自己的爪牙，等待猎物露出破绽。
听到这个数字，德尔菲娜露露出一个浅浅的微笑：“如果开店时间在四年之后，我觉得可以探讨一下如何合作。光是免除三年租金这个条件似乎还不够有吸引力。”德尔菲娜努了努嘴，“不过，你倒是蛮有吸引力，要不要搭个讪？”
张晨顺着德尔菲娜努嘴的方向看了过去，旁边停泊的一艘小型游艇甲板上有个穿蓝色比基尼的美女半躺着挽起头发冲张晨妩媚的笑了笑。
张晨只是向蓝色比基尼女子微微点头算是打过了招呼，继续对德尔菲娜道：“免三年扣点和免三年租金，选一个。”
德尔菲娜笑吟吟道：“能不能两个都要？”
所谓扣点，打个比方，就是顾客在商场的某家店消费了一百元，这一百元交给收银台，在月底商场和店家结账的时候，只给店家75块，那么商场的扣点就是25％。
而像lv这种品牌，尤其在新兴市场，大多数情况下都是商场苦苦哀求lv入驻。为此不仅不会收租金，还有可能连扣点都不要，最多到了年底象征性的交两三百万给商场，算是意思一下。
更有甚者，还有免装修的，商场免费按照lv等品牌的装修要求进行装修。在很多地方，lv或者香奈儿这种牌子进驻商场，是零成本。
没有办法，世界上有名的奢侈品牌就这么多，哪个商场如果不能请这些大牌入驻，自己的档次也就根本没法提起来。而只有档次上去了，才有可能从其他商家那里赚取更多的利润。
所有大牌中，lv、gucci、prada、armani等牌子虽然烂俗，却是销量最好的，能给商场带来具有高消费能力的客户。而这部分客户，是每一个零售商都视若珍宝的资源。
这就是客大欺店了。
张晨哈哈大笑：“这样吧，德尔菲娜。我们打个赌，你看怎么样？”
德尔菲娜歪头看了看张晨，突然笑了笑：“不赌，我父亲和我说过，别人开出的赌局，无论你感觉赢面有多大，最后都可能会输。”
张晨嘴角露出一丝笑容：“你连赌注是什么都不想听听？不会这么没有信心吧？”
德尔菲娜不吃激将，吃吃笑道：“最多扣点3％，其他品牌5％…10％，这是底线，这种风险不值得冒。”
“lv在华夏的第一家店，在京都的王府井，也是这个扣点比例，这已经是友情价了。”德尔菲娜补充了一句。
张晨深深的看了一眼德尔菲娜，对方比自己没大几岁，也没有什么重生优势，但商业手腕之强丝毫不弱于自己。
到底是家学渊源，从小耳濡目染，加上自身的聪慧和良好的教育，这些富二代没有几个是真正的败家子。
张晨遗憾的摇摇头：“可惜，本来我是想跟你赌一下未来lv的单店业绩，既然你不赌，那就算了。”
一辆雅马哈快艇拉出条白色的水线快速接近德尔菲娜的游艇，德尔菲娜转头看了看，露出笑容，冲快艇挥了挥手。
“我会先向集团的战略部门咨询一下，情况允许的话，我会让华夏公司去滨城考察，汇总出报告给我和父亲。他们都要来了，马上就可以出海了。”德尔菲娜面带笑容。
张晨实际算是个不速之客，德尔菲娜这场游艇趴早在一个月前就已经预定。张晨却是前天才临时告知德尔菲娜，幸好德尔菲娜有个朋友不来了，否则船上还真难给张晨挤出一个位置。
除张晨外，其他人都是法国和意大利的富豪子弟，包括达索家族第四代成员奥诺雷达索和酒业大亨皮埃尔卡斯特最小的儿子索朗加卡斯特。
另外除德尔菲娜外，还有四个女孩儿，也不知道是奥诺雷和皮埃尔从哪里找来的性感女模。
在这种场合下，其实反倒不容易发生什么狗血打脸的事情，这些富豪子女粘上毛比猴还精，从小就受到良好的社交训练，很快张晨和几个人就迅速拉近了彼此的关系。
人凑齐了，也就可以出海了，摩纳哥附近有不少潜水点，现在有正好是最热的时候，很适合潜水。
张晨上辈子虽然也潜过，但这种从游艇上穿着水肺直接跳下去的经历还真没有。
上辈子在三亚、长滩、马代这些地方都是被教练手把手教着下潜，多少有些安全恐惧，但这次张晨身边只有这几个二世祖，谁也顾不了谁，因此带着水喉的张晨还是狠狠地从鼻子里吸进去不少海水。
游艇在潜水点下锚后，船上的party也就算正式开始。酒精、迷幻药瞬间就能让这群年轻男女产生层出不穷的幻觉和欲望。伴随着震耳欲聋的音乐声，张晨发现，这几个人已经在游艇各处乱搞在一起。
张晨没嗑药，神志还算清醒，但他旁边的女模早就脱光了身上所有能脱的衣服，把他搂了个结结实实，伸出舌头在他身上一通乱舔。
张晨不是圣人，但对于这种药物控制下动物般的**有着本能的反感，双臂用力挣开女模的纠缠，起身离开，关上了客舱的门。
“我没和你打赌是正确的。”同样满面通红却神志相对清醒的德尔菲娜端着一杯酒斜靠在后甲板的舱门处，“和在这种情况下都能保持定力和冷静的人打赌，绝对是一件不明智的事情。”
德尔菲娜潜水后上船换了一件白色的大t恤，t恤下露出两双白生生的大腿，明明现在
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