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重生之最强人生-第264部分
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便开通了地下轨道交通。
对于香江这样的地方狭小、人口稠密的城市来说，地下轨道交通却是绝对的帮助城市发展的神器。
人们可以通过四通八达的地铁，从城市的各个角落出发到上班的地方去，不用担心红绿灯堵车，不用担心交通事故，不用担心车辆晚点等等，这就更加促成了大城市圈的形成。
从此，香江人完全可以往城市外面迁移，住到房价更加便宜的屋邨，而不用在城市中心点找地方住。
许多重要的城市商业体，也可以不用再挤在中环、金钟这样的地方了，哪儿人多他们就可以开到哪里。
但有一点，却是现在已经开始改变，而且以后会成为衡量商业价值的最主要因素了。
那就是地铁沿线的地铁站点！
因为地铁口就是城市一个个的连接点，基本上以后地铁全部修建起来了之后，就会成为蜘蛛网上的一个个支撑点，把整个香江的地下轨道交通给支撑起来。
如果民众想要有便捷的生活工作环境，那么久必须要有边界的交通环境。
这样的交通环境从哪里找？
简单啊！
不就是我住在地铁口，就是最便利的了吗？
别说是住在地铁口不远，就是住在地铁口几百米、一两公里的地方，十几分钟就可以走到了，然后便能坐地铁去我想去的地方，这就是很好的通勤、上学条件了！
所以，普通的民众肯定愿意住地铁口，地铁口不行就住地铁附近，反正越近越好。
好了。
这么一来，地铁口周边的房价是不是就会上涨？
而因为人口聚集在地铁口周围方圆一两平方公里以内，那么商场、医院、学校、电影院等等设施机构，肯定也会扎堆在这里啊！
既然这些人们生活必须的设施场所机构都在地铁口周围了，那么会不会有更多的人想要往这里面挤呢？
不用说，这是肯定的呀！
因此，这就会造成地铁口周围的房地产不断的升值，这里的人口也越来越多，从而形成了一个个人口商业稠密繁华区。
基本上，你把香江的每个地铁口的方圆两公里给炸了，那么香江也就没有什么人了，什么商业设施建设，也全都没有了。
当然了，也没有这么丧心病狂的人，而且殷俊还希望香江现在有这样的繁荣。
只要香江能繁荣起来，那么它就能撑起更多的房地产经济。
有了房地产经济的繁荣，殷俊就能赚到更多的钱，发展自己的文化娱乐帝国。
第二天，也就是10月1号，地铁正式开通了，但民众们却没有意想之中那么的捧场。
除开了最开始的那一两个小时之外，4列地铁，来回各两列，特别是在中午的时候，居然很多时候都是空的。
报纸上和新闻里是一片哗然，觉得有些不可思议，但殷俊一点儿也不吃惊。
第一个原因是现在的地铁票价太贵了，这么一小段距离，几个站点，居然就要1块钱。
同等距离之下，巴士只要2毫钱，只有地铁价格的五分之一。
你是说地铁方便快捷，但现在香江人可不富裕啊，一天上班来回就是2块钱，2块钱能在外面勉强吃一个盒饭，或者是一碗素面呢！
稍微多坐个10分钟，就能省下这么多的钱，谁不愿意？
都是辛苦上班的人，日后都要结婚生子、房贷医疗等等，都要花钱的，谁不想能节约就节约？
这样一来，自然造成了除了一些人尝鲜之外，并没有多少人愿意去乘坐地铁。
第二个原因，也是最重要的原因，就是这段地铁只是香江第一条地铁的北段而已。
等到之后，站点陆续延伸到尖沙咀、油麻地、旺角……一直到明年2月，南段的过海地铁尖沙咀…中环段通车，就会立刻大大的提高了民众乘坐地铁的热情。
地铁的优势就是在于距离越远，费用越便宜，然后速度也更快，也能更多的节约时间！
这么短短一节，可能和公交车就是十来分钟的差距，但如果你从观塘一直到旺角去，公交车都会走上一个小时，地铁却只要16分钟，你说有没有人愿意节约这45分钟的时间？
绝对有啊！
从油麻地到尖沙咀没有什么，但你从油麻地直接过海，坐到中环或者金钟站呢？
天星小轮都要20分钟呢，还不加上排队的时间，还不包括巴士转乘的时间，一个多小时的坐车时间，坐地铁20分钟不到就抵达了，而且出来就是繁华区域，这样的方便快捷，可没有几个人愿意放弃吧？
这还仅仅是地铁第一号线而已，等到第二条、第三条、第四条线建设起来了，地铁能方便快捷的通向香江的任何一个繁华区，那时候地铁利用的人数，真的是可想而知有多么的拥挤火爆！
也可想而知的是，香江地铁公司会有多么的赚钱。
虽然香江地铁公司现在还很穷，都要靠卖掉地铁站上盖物业来筹集地铁修建的资金，但只要熬过了这几年，等到地铁网络四通八达了，地铁公司就无疑会成为一个恐怖的吸金利器，赚钱赚得手软！
要知道，地铁公司可不仅仅是只有买卖车票这样的生意的，每一个地铁站里的任何铺面都是他们的，而且许多地铁站上盖物业也都有他们的股份！
想一想地铁数十个大大小小的站点，以及站点上面的无数商业大厦，这一摊子的收入，可就比卖车票多十几倍了！
如果香江地铁公司是一家上市的企业，现在无疑就是他们最困难的时期，殷俊只要买到了他们的股份，基本上以后靠分红都能过一辈子舒服日子了。
可惜的是，现在香江地铁仍旧是100％香江政。府持股。
等两年香江地铁上市之后，香江政。府就会宣布，因为地铁是属于公共营业事业，所以除了香江政。府之外，任何公司未经许可，都不能收购5％以上的地铁股票。
要等到九几年之后，这条规定才会撤销，但之后几十年里，香江政。府仍旧是第一股东——也没有人愿意在这方面和政。府去争夺，公共营业的事业，虽然赚钱也不好弄，出了点什么事情，保证没有好日子。
说起来，这一次香江第一条地铁经过的区域，尖东填海地就是其中的一块儿。
六七十年代，香江的尖沙咀区域，只是限于金马伦道周围，早已拥挤不堪，所以为了让尖沙咀的经济发展持续和扩大规模，香江政。府就在周围的尖东进行了大规模的填海工程，得到了大约18公顷的土地。
这些土地先后以拍卖的方式卖出，其中黄氏家族的信和地产买了9公顷的土地，而且都是高价，被人讽刺为疯狂的举动。
但这75年过后，因为有着地铁的预期，尖东这个地块一下子就火爆了起来。
至今为止，信和地产只开发了两个工程——尖沙咀中心和帝国中心，就已经把当初买地的钱赚了回来，而且还有上亿港币的利润。
而现在，信和地产手里的土地储备还多达6公顷，还剩下三分之二！
可想而知的是，随着房地产的不断发展、价格的不断上涨，等到三五年、七八年、十五六年之后，这些土地陆续的被开发出来，他们简直是会赚得盆满钵满！
殷俊也知道，日后黄氏家族的信和地产就会被誉为“尖东地王”，然后他们还直接把公司名字改为了尖沙咀置业！
另外，中环之王就是置地，九龙仓靠着海港城称霸尖沙咀。
希慎置业，也就是现在无线董事长利氏家族的产业，也会成为铜锣湾之霸！
这些公司的发展，和日后香江的房地产富豪们都没有什么关系。
他们都是靠着十几年前、几十年前甚至是百年之前的布局，才得到了这么的机会，事实上是时局造就了他们，而不是他们真正的实力。
日后真正的香江地产超级富豪们，他们的布局是在整个香江！
他们靠着一个又一个的楼盘，不断的发展，不断的伴随着香江的发展而发展壮大，而不是像上面的这些公司一样，只能守着自己的地盘守成，而没有开拓，所以最后也就是收租吃饭而已。
而殷俊也从来不羡慕这些占据了先机的人。
甚至于他对于香江四大地产富豪都没有什么好羡慕的。
从一开始殷俊就已经定好了目标。
自己的奋斗方向是文化娱乐帝国。
任何的地产产业，都只是为了累计资本和实力，都是为了这个目标服务的。
以殷俊的心性，当然不会迷醉在房子买卖的赚钱之中，从而忘记了自己应该要做什么的。
第三百六十九章 传说中的换地权益书（）
香江的房地产经济发展，当然不可能是只有这一个区域发展，而是会一个地方发展之后，再带动周边区域发展。
比如上面所说的尖沙咀发展之后，带动着尖东地区火爆起来，就是同样的道理。
从房地产价格来说，也就是尖沙咀的房地产先涨价，然后带动着尖东的房地产也涨价，再带动更远的地方涨价……于是到了最后，香江大部分的区域都会跟着涨价。
特别是现在的偏远区域，即使是没有中心区域涨价得多，但一个个新市镇建造好了之后，可是也会暴涨许多的。
关键在于这些现在的乡村区域，土地价格便宜啊！
故而买下来，囤地几年，肯定就能有更大的升值潜力。
这里所说的偏远区域，最主要指的就是新界这一块儿。
在60年代，政。府已经陆陆续续的开始了对新界的开发，开始建立起了新市镇。
因为这里的地势非常好，又靠近油尖旺区域，香江岛那边的发展已经到了极致，没办法再开拓新的大片可以居住的区域了，所以新界就是香江想要大力发展的第一区域。
新界其实在现在来说，都是以农业为主的区域，大部分区域住的都是农民，根本没有多少城市人愿意去那里居住的。
政。府在这里建造的新市镇，多半是以公屋、基础建设、学校、商场、医院……等等为主。
在目前阶段，也只有公屋这样的东西，才会吸引许多穷人过来居住了。
通常来说，公屋的租金只有同等区域市场上出租房子的20％左右的租金。
新界的房租就更加低了。
按照殷俊之前和魏小范、章婶租住的那套屋子来算，如果换到了九龙的公共屋邨来租住，同样的租金，每个人可以租到一套40平米的房子。
这对于单身汉来说，可能没有什么，但对于一家三口人来说，就是一笔很不小的开支节省了！
有了这群穷人们的居住，才会给新市镇带来生机，才会有机会慢慢的发展成一个成熟的区域。
然后这么五六个、七八个散布在几平方公里的新市镇再用公路等链接起来，就又成了一个大片都市区域。
接下来的开发，便可以依托这个区域向四周扩展了。
只不过，香江政。府想得很好，但实现起来却是非常的困难。
新界这边实在是太偏远了，就算是有人愿意来这边居住，也都需要往油尖旺去上班，甚至走得更远的港岛区上班。
这样一来，工作去上班实在是太辛苦了，一天起码有五六个小时奔波在上班下班的途中，普通人都难以忍受，还不如贵点住上班的附近，然后多点时间睡眠，这样工作起来也会有精神。
所以现在新界的新市镇，基本上都没有达到预期，在城里拥挤不堪的时候，这里的公屋申请人数居然还一直不够，真是让人瞠目结舌。
但是，殷俊知道，这一切都是只是暂时现象。
随着地铁的不断开通，只要地铁能到新界来，那么从新界坐地铁，最多转一道车就能抵达公司上班，时间花费肯定不超过1个小时，这样的生活和工作距离差，就完全不是问题了！
来回两三个小时的通勤时间，完全在任何的上班族的容忍范围之内。
能快捷的上班，而房屋的租金却只有私屋出租的20％，只要不是白痴的人都知道该选择恶言的地方！
这么一来，新界的公共屋邨就自然成了抢手的香馍馍，申请人数肯定会爆棚！
只要有人居住了，那么这一区域的商业发展就能继续下去，就能形成一个成熟的商业区域。
接下来，私人屋苑就也可以在这个区域修建，赚取这些努力赚钱想要改善生活的民众们的钱了。
普通人和成功者之间的差距，很多时候就是在于他们对于未来的眼光不同。
普通人只能看到今天的事情，而成功者能看到明天甚至是更远的事情。
越是有能力的人，他们看到的就越远，这样获得成功的机会就会更大，创造的成就也就更大。
比如说香江的这群华人地产商们，早在70年代初，就看到了这个发展的趋势，于是他们都纷纷开始了一些布局。
这个布局，就是传说中的“乙种换地权益书”。
1959年的时候，因为连降大雨，大水冲毁了新界元朗的许多河道，政。府想要征收农田来修河道。
可政。府征地是要有很麻烦的手续的，包括了土地的购买、赔偿等等，没有三五个月没办法弄下来。
为了尽快完成河道修复任务，政。府干脆就给农民们发了一封信，说我们今天占用你一块土地，以后我们就赔你一块更好的土地。
然后，政。府就给了农民一张土地换地权益书，这就是最初的换地权益书的由来。
后来政。府在新界征用土地的时候，就逐渐都开始了这样的方式。
土地所有人在同意了政。府的征地之后，政。府就发给他们甲种换地权益书作为凭据，等到政。府那边的手续办好了之后，甲种换地权益书就会进一步生效，调换成为乙种换地权益书。
这时候的乙种换地权益书，就是可以拿来要求政。府给自己一块土地的凭证了。
比如说，政。府在新界有一块土地要卖，但是你恰好有这么大面积的乙种换地权益书，那你就可以去手里的乙种换地权益书跟政。府申请，这块土地你就别卖了，直接补偿给我吧！
政。府一看这的确是自己发下来的换地凭据，那肯定就会认账，任凭别的开发商怎么垂涎这块土地，怎么出高价，那都是要优先给乙种换地权益书的持有人的——这一点，在政。府方面是默认的规矩，轻易不能打破，否则以后谁敢相信你？是你说了以后还我一块更好的土地的，我现在来拿了，你却不认账了？
可是！
通常来说，这样的情况是不可能出现的！
一般情况下，征收农用地与批租建设用地的兑换比例是5：2；征用的建筑用地的话，赔偿自然是1：1。
也就是说，政。府征收农民5000平方呎的农业用地，那么给他的可以做建筑用地的乙种换地权益书就是2000方呎。
政。府想要拍卖的土地，动辄几万方呎起，十几万方呎都不在话下，哪个农民手里有那么多的乙种换地权益书？
根本不可能嘛！
可是一个农民的不行，我十个农民的、一百个农民的、一千个农民的乙种换地权益书应该就行了吧？
因此，许多地产商就想到了这一块儿，从70年代开始就有房地产商不断的购买起了乙种换地权益书，特别是在80年代初的房地产火爆开始，更多的房地产开发商就花更大的手笔，收起了农民们手里的乙种换地权益书。
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