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带着空间闯美国-第25部分
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肖逸飞胡思乱想了一会，又开始思考到旧金山之后的行程安排，这次可不同于去欧洲，那是旅游，考察。而这次是种田，是实战，是再创业。
飞机在旧金山国际机场降落，肖逸飞只有一个包，又是头等舱，过海关的时候追上前面一个航班的队伍。队伍缓慢移动，肖逸飞无聊的慢慢随着人流往前挪动。其实过关应该很快的，只是现在增加了打指模和加大了询问力度才让入境手续变得繁琐漫长。
排在肖逸飞前面的是一对来自国内的老年夫妇，他们遇到了麻烦。
移民官是位年轻黑人，肖逸飞很肯定他讲的是英语。大家应该都听过黑人耍rap，这位黑哥们估计加点节奏就是开演唱会的料，最郁闷的是他还有些口齿不清，跟周杰棍唱双杰伦一样，肖逸飞都听着费力，更不用说这对老年夫妻。
他们仨大眼瞪小眼了相持10秒钟，移民官看到他们身后的肖逸飞，一招手，肖逸飞就变成了临时翻译。
“你们到美国的目的是什么？”
“过去来过美国吗？”
“你们打算在美国带多长时间？”
“入境单填写是否完全？”
幸好，这两位老人老实，没有像坑人的入关攻略那样在入境单上一通否；并且这对老夫妻是去参加女儿的毕业典礼，理由非常正当。在一堆的问题之后，黑人边境官收掉申请表，在护照签证页订上一张卡，大印一敲，还回护照。过！
接着就到了肖逸飞，看到护照上欧洲三国的入关章，和简单之极的入境物品清单，黑哥们乐了，大白牙一露就开始白活：
“man，你去过欧洲。”
“我喜欢旅游。”
“来美国的目的是什么？”
“旅游。”
看了一下肖逸飞的随身物品，就一个笔记本包，脖子上挂着个莱卡单反就再也没东西。
“你为什么行李这么少？”
这个问题很关键，也是旅游签证的弱点，万一入境官以为你有移民倾向，他是可以拒绝让你如今的。
肖逸飞掏出德国银行的信用卡，然后从那堆资料中将自己的银行记录和索斯比的担保材料翻出来：
“我有卡，什么东西买不到？带着大堆行李旅游不方便。”
看了一会儿材料，又瞧瞧肖逸飞，黑哥们大印一敲，也过。
之后还有一道关卡，是美国海关检查。不过海关是抽检而不是必检，对于基本没行李的肖逸飞，怎么也抽也抽不到他的头上。
刚走出门口，居然又碰到了那对中国夫妇，原来他们还要转机，可是找不到国内候机厅，又不会说英语，找了两个工作人员却又说不好中文。好吧，肖逸飞只能再次充当翻译，顺带将他们送到地方。
换了当地电话卡后，照例一通报平安电话打出去。不是他不知道时差，相对于家人担心来说，他们根本不在意半夜被吵醒。
肖逸飞首先来到了瑞安律师事务所。
这位瑞安。艾萨克就是索斯比副总詹森。艾萨克的弟弟。肖逸飞经过和这两兄弟的交流，知道他们都来自于一个加州律师家族。他们父亲是洛杉矶有名的大律师，有自己的律师事务所。哥哥詹森不喜欢被父亲摆弄，法律专业毕业后去纽约，最后成为了索斯比的副总。弟弟也离开洛杉矶，在其他律师事务所呆了几年后，到旧金山成立了自己的律师事务所。
说明来意，一位20多岁的褐色头发的美女带着肖逸飞来到2楼办公室。
一位40多岁的白人站起来，热情的说道：“肖先生，欢迎你来到美国。”
肖逸飞很惊讶：“你会说国语？”
“一点点，在加州的大城市，会两句中文对我们发展中国客户有好处。”
肖逸飞哭笑不得。现在越来越多的有钱人移民美国，而这些人许多英文很不好，但他们都是有钱人，都是律师们的潜在客户，用两句中文来取得客户的好感，对于合作有润滑作用。
大家还是换回英语：
“詹森已经将肖先生的意思转告我了，肖先生目前有两个需求，一个是移民，一个是投资，对吧？请相信我们律师事务所正好适合你。”
经过一番简单了解，肖逸飞签了两个律师，一个是这位瑞安。艾萨克律师，他将担任肖逸飞的私人律师，并且负责商务的法律事务。而另外一位凯文。布朗则是个专门的移民律师。
签署合约后，肖逸飞首先需要申请社安卡，没有这个卡，没法考驾照、没法办信用卡，甚至连租公寓都没法，只能住酒店。还有就是换签证。
凯文和詹森带着肖逸飞来到社安局、移民局，填了一堆文件，提交了一堆资料，接下就是等消息。
肖逸飞和带着瑞安来到了索斯比地产旧金山分部。本来，购买纳帕酒庄的话，应该找索斯比地产索诺马－纳帕分部更合适，但是肖逸飞这桩生意太大了，于是他选择了规模更大的旧金山分部。
地产经纪事务所的负责人亨利热情的接待了肖逸飞。他先是吹嘘了下自己事务所的实力，接着拿出一叠他们事务所的地产经纪名单让肖逸飞挑选。
肖逸飞看着名单，咦，“ei。yue”，中国人？岳飞？再一看资料是个女的，那就不是岳飞。
见肖逸飞在这一页资料停下，亨利马上滔滔不绝的开始介绍：
“肖先生，你的眼光不错。岳是个中国人，加入我们事务所有2年，已经完成了十几桩中介业务，是我们事务所的干将。她的客户大多是刚刚到美国的中国人，客户对她的满意度非常好。而且她善于和客户交朋友，许多客户现在还经常和她联系，也会热心的帮助她介绍新的客户。”
“好吧，就她了。”
“我马上叫她过来。”
很快，一个年轻靓丽的华裔女人走了进来，齐耳短发，一身职业装，让她显得利落干练。
“肖先生，这就是我们的岳。”
“肖先生好。”
她是中国人，肖逸飞直接就用中国话问道：“你是哪个飞？”
“妃子的妃，岳妃。”
“大家坐下说话吧。”
“我想收购蒙特雷纳酒庄和他们的葡萄园。”
“啊？”
瑞安、亨利和岳妃全被肖逸飞打了个措手不及。
肖逸飞现在还不知道，索斯比地产国际，虽然挂着索斯比的名头，但实际经营者不是索斯比公司，而且索斯比地产国际实际相当于一个加盟公司。
亨利只知道索斯比拍卖公司那边的副总詹森说有位中国富翁要委托他们购买产业。
地产经纪岳妃更是啥都不知道，只是进来后猜测是个中国富二代来旧金山买房子。
他们全都不会想到眼前这位年轻人居然是想做这么大一笔生意，而且不是地产方面的生意，而是商业方面。
肖逸飞是个半灌水，来之前他从网上了解过中美地产经纪的区别。在中国的地产经纪，卖方经纪一般只卖自己客户的房产，但是在美国不是这样的，在美国，所有卖方经纪将自己手中的客户房产都登记在一个网站上，这样其他经纪都能看到这个出售信息，进而可以和他们直接取得联系。
另外，在买方来说，拥有一个经纪也是必须的，第一他能给你更多的房源信息。第二，经纪对各项流程更加熟悉，能为你节省时间和资金。第三，美国一般实行买方负责制度，就是说你决定买房后，房子的许多过往历史要买方自己调查，卖方不一定会如实提供房屋的过往历史。比如是否有凶杀等非正常死亡，周围或者是房屋本身是否有重大安全隐患，污染源等。或者是有提供，但也只提供最近三年甚至更短时间的信息。如果你有买方经纪，那么他就能帮你准确找到这些信息。
在中国，中介经纪的佣金都是买方承担，但在美国却不是，屋主在和卖方经纪签订合同的时候，就约定了中介佣金，加州这里一般是6，如果是卖方经纪自己找到的客户购买了房屋，或者是买方就指定卖方经纪也担任自己的经纪这在加州法律是允许的，那他就能独得这笔佣金。如果是买方中介经纪人带着客户来购买，那就双方经纪人平分这笔佣金。当然，买方也可以在成交后给买方经纪一笔费用，但这笔费用并不多，意思应该给餐厅服务员的小费差不多。
也就是说，不管你有没有买方经纪人，这笔6的钱已经包含在房价里面了，你不要就卖方占便宜。
000040 涨姿势 合一（）
简单介绍下在美国买房的流程。
当你看中一处挂牌的房屋后，虽然对方一般都有个挂牌价，但这个价格只是作为参考。
你可以让经纪写一个报价发给卖方中介；如果对方接受；在上面签字即成房屋买卖合同。如果与对方心理预期相差悬殊；或有许多人报价；可能就没下文；那就结束了；当然你可以重新写一份报价。
如果你的报价与对方心理预期接近；或只有你一人报价；对方可能会给个反报价。你接受；合同就成立；你不接；也可以再反报价。如此这般来来往往；直到双方接受；达成合约。
报价条款都是标准的；一般填上金额；付款方式；交割时间等。最重要的是买卖条件tingency；就是如果这些条件不满足；买方有权随时退出而不需承担任何责任。
双方接受报价后；就去第三方开托管账户openescrow；买方要放3的定金在账户上。这钱并一定就给房主，因为买方在接下去1到2个多月中；随时可以取消交易；拿回全部定金。但是卖方不能主动提出取消交易。
接下来的事情，最少有两条：出具验房报告与出具白蚁报告。前者由买方付费；后者由卖方付费。验房后如果买方对房子状态不满意；可以要求卖方负责维修或出补偿费；如果卖方拒绝；买方可以不要房子。
卖方要请专业公司检查白蚁；如发现危害；要负责杀蚁并维修。
双方你来我往的交锋；这时候才真正开始。由于主动权在买方；卖方比较被动；一般总是以卖方妥协结束。也有许多交易；忙了1、2个月；最后没成交，大家什么都没得到，这对卖家及中介来说就很郁闷；所以卖家在一开始挑选报价的时候很小心。
亨利和岳妃反应最快，因为他们马上想到了佣金。
只要他们说服蒙特雷那酒庄出售，完成这笔交易，10的佣金就是他们事务所独得。不是笔误，看下文。
根据去年爆出的蒙特雷纳酒庄交易价格，这笔佣金高达上千万。要知道，他们事务所房产交易额度数量最多的是几十万、几百万，偶尔有上千万的豪华房产交易，那都面临许多经纪的竞争，而且最后还只能得到一半的佣金。现在居然有个上亿的交易直接送上门来。
岳妃反应过来后就是惊喜，而亨利反应过来后就是郁闷，他开始话语中强烈推荐岳妃也有一些坏心思。
诚然中国富翁出手阔绰，但是基本有一多半的中国富翁对美国这里的规矩和法律是一点概念都没有。比如交易的时候，中介要他请第三方进行验房，他认为你在坑他的钱；中介推荐个便宜的保险公司购买多些保险，他也认为你在坑他钱。等交易结束，房子遇到一点点问题，他不找保险公司，却打电话来找经纪人，一通抱怨都是轻的，经常还出口伤人。最后还得经纪人来帮他跑保险业务。
只有很少的中国人，才知道找人验房是必须的，房子的保险尽量买全，这些人才会知道经纪人在交易中的作用。
慢慢的，大家都不太喜欢接待中国客人，所以他首先想的是将肖的业务推出去。
可谁知道是这么大一笔生意，早知道就亨利自己亲自上了，那上千万佣金基本就全是自己，可现在却是岳妃占了大头。
美国的中介经纪和事务所签订合约的合约都是提成合约，就是说他们没有保底工资这一说，直接就是做成一单生意，事务所拿20，剩下的80都是中介自己的。这笔生意要是谈成了，那岳妃就能拿到几百万，一跃成为一位富翁，自己开个事务所都没问题。
律师瑞安则是单纯的惊讶。索斯比的詹森有自己的职业道德，他不能讲肖逸飞要在他们那里拍卖上亿美元油画和手中还有3个多亿美元油画的消息泄露，他只能告诉弟弟这是个中国来的年轻富翁。可是瑞安猜测的富翁以为完全不是那么一回事。
商业中介与买房不一样，全部是卖方代理；为卖方服务，买方并不需要自己的中介。如果买方完全不懂；可以找个自己的顾问。另外，中介费也不同，房产是6的中介费，但商业上是10的中介费。
买方最重要的是一定要自己找个专精生意买卖的律师；对所有文件把关。没有律师审核的文件；绝对不要签字。
肖逸飞这才知道，原来自己一不小心差点就送出上千万美元。他不由得一阵后怕，感激的对瑞安说道：
“真是太谢谢你了，谢谢你替我挽回了一大笔钱。”
瑞安笑着说道：
“保护你的利益不受损失，是我应该做的。”
“那你能不能教教我，这个商业一般是怎么操作？”
瑞安笑着说道：
“我也负责过一下中小企业的商业谈判，但一般也就几十上百万，大致过程应该还是差不多的。
经过岳妃的一番教导，肖逸飞又涨姿势了。原来在美国，如果想要贷款购买房产，那么在看房甚至是找中介之前，就要去银行弄一个预贷批核。
预贷批核分为两种，一种是预贷合格，就是贷款机构根据你提供的收入和负债，算出你可能获得的贷款金额。贷款机构不会查你的资料，更不会要收入证明。只是让你知道你大概能贷款多少。实际贷款过程中，还需要进行严格审批。并且有了预贷合格并不意味着你一定能获得贷款。
另一种严格得多的预贷批准，它要求比较严格，不单要提供个人财务资料，贷款机构也会作一定的查证，包括分析信用报告，然后按照贷款目的给一个相当确实的贷款金额。将来只要财务情况没有重大改变，都可以顺利获得贷款。
肖逸飞想了一下，自己现在账号上只有200多万欧，又没有其他财产，想从银行贷款，审批通过的可能性太渺茫，而且就算通过，周期肯定很长，说不定那时拍卖会的钱都到账了，根本不需要贷款了。
“算了，太麻烦了，我还是现金吧。”
“现金购买就很简单，现在这些资料应该就够了。”
“我问一下，这个交易过程大概会有多久？”
“房子都有可能会折腾一两个月，这种大买卖，应该要半年，1年也不算久。肖先生的资金。。。”
“我的资金要11月份才能到账。不过如果要定金，我也许可以从其他地方先弄一笔。”
这要怪肖逸飞自己的疏忽，他以为伦敦秋拍，秋拍嘛，肯定是秋天举行，他想的应该是在9月份，结果却是10月20日才举行，买家付款延后几天的话，钱到账大概在11月。如果要付10的定金才能进行调查谈判的话，还挺麻烦。他明天见到詹森的话，会跟他仔细协商这件事。詹森当时不是说艺术品金融服务可以弄笔钱出来么，想来弄一千万当定金应该没问题。
肖逸飞把自己现在的情况解释了一下。岳妃揉揉脑袋，想了想说道：
“肖先生，我虽然是第一次接触商业地产买卖，但按照我以前做房�
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