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惊天大逆转的背后-第16部分
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其实，在北京上海这样的一线城市，很多人想当“房奴”可能都力不从心。首先家中三代人积蓄得有上百万元才有能力付得起首付，而要有能力支付月供，夫妻二人月收入得在1万5千元左右，方可勉强承担。买了房工作就丢不得，一旦夫妻一方失业，并且在短时间内不能重新就业，那么就不能按期还款，就有可能被银行剥夺“房奴资格”。
就算是到二级城市，虽然首付和月供金额不会像北京上海那么多，不过相对于当地人均收入而言，也是天文数字。现如今，全国房价与家庭收入比超过25倍的比比皆是。有开发商说，工薪阶层不要买房。现在不仅仅工薪阶层买不起房，就连白领一族，看来也只能望房兴叹了。
前一段政府有个调查说，如今各地房价狂涨，全国家庭中有85％买不起房。如果数据可靠，看来“房奴”这个话题都没讨论的必要了，如果房价再涨些，还不得95％的人买不起房，既然绝大多数人连当“房奴”的资格都没有，当然也就没有讨论的必要了。所以，假如你是“房奴”，证明你是中国人口15％中的少数有钱一族，至少你的财务和收入水平让你有资格当房奴。
有个段子是这样的：只要半个平方米的价格，就能将日韩新马泰都逛一圈；一两个平方米的价格，欧美列国也转回来了；几年下来，等你周游完全世界，可能还没花完一个厨房的价钱，但却有可能已经改变了世界观。
如果高房价的事实我们改变不了，就让我们尝试换种活法，改改观念——多回家陪陪父母，看着孩子在身边成长，夫妻间少点压力、多点温馨，多去外面看看世界……这样的生活，同样精彩。
行业整合，谁动了你的奶酪
任何一个行业经过长时间发展，最终会有少数企业成为行业的领袖，占据垄断地位。在美国，最大开发商市场占有率为45％，前十强的市场占有率为27％。在中国的香港，前十大开发商的市场占有率高达80％，而前四大的市场占有率即已达60％以上。
这就是行业整合理论的精髓所在，而不论行业整合的时间会有多长，有一点是肯定的，那就是行业整合不论时间的长短，它总在发生着也必将继续发生着，任何时候，不以任何的原因和方式而改变。
而目前中国内地前十大房地产开发商的市场占有率还不足8％，排名第一的万科的市场占有率也仅有27％，而这一数字2005年还只有094％。
中国房地产企业多达数万家，但总体而言，规模偏小，行业集中度比较分散。一个基本的事实是，这些企业中的大部分将会随着时间的发展而消失。
多数房地产企业必须警惕和思考的是，什么因素会触发行业整合的加剧？在行业整合加剧的时候，自己如何能够置身事外？
畅销书《谁动了我的奶酪》讲述的是一个关于变化的故事，它生动地阐述了“变是唯一的不变”这一生活真谛。
我们所处的世界无时无刻不充满变化，托马斯·弗里德曼在《世界是平的》一书中写道：在全球化时期，最明显的不安，就是害怕一个你看不见、摸不着且感觉不到的敌人所带来的迅速变化——你的生活会在任何时候被无形的经济和技术力量所改变。
而变化又是那么无声无息，不宜察觉，往往当你意识到的时候，已被趋势远远抛在身后，一夜之间，也许你的奶酪便与你无关了。
《世界是平的》开场白说，世界已经十岁了，而它出生的时候，你竟然一无所知。我们因托马斯·弗里德曼知道和认识了全球化，而即便他是发现者，在柏林墙倒塌、全球化来临的时候，他也一样懵懂不知。
这一点用在房地产行业的整合，也许同样十分贴切。定位大师里斯和特劳特经过数十年的研究，得出结论，大多数行业最终都将发展为少数几个甚至是二三个行业巨头的竞争。可以作为论据的例子十分多，比如百事可乐和可口可乐、麦当劳和肯德基等。而杰克韦尔奇正是汲取这一精华，使GE再度辉煌并登上世界第一的宝座。
房地产业的发展也不例外，只有及早认识行业整合的发展趋势，企业在制定战略和应对市场变化时，才能反应更加敏捷和迅速。行业整合是个持续的过程，但遭遇某些突发因素，便会以爆发的形式加速，比如2008年中国房地产市场有所调整，从万科发布的上市财报可以看出，以整合兼并的形式拿地是万科在相当长时间内的主要方式，而房地产业的行业整合的爆发，也许就像是全球化的标志事件——柏林墙的倒塌一样，以某种不为人关注的方式悄然展开。
在《谁动了我的奶酪》一书中，书中人物面临突如其来的变化，他们之中有一个人成功地对这些变化做出了适当反应，并在迷宫的墙上写下了他的心路历程及从中所得到的经验。
而行业整合亦是如此，注定只会有少数的胜出者，既可以捍卫自己的奶酪，还可以把他人的奶酪据为己有。面对变化，或许每个人的感受都不一样，但千万不要说“这个道理我懂”，如果那样就说明你依然惧怕改变自己。
事实上，对于2008年房地产的调整深度和时间，王石的判断也失误了。他认为这次危机来临的时间会比较长，影响会比较深远，会促进行业的整合，调整开始初期他们希望低价出货收回大量的钱，通过整合兼并的方式来扩大自己的市场占有份额。为此，他们甚至主动叫停深圳上海的项目，但是在2009年三四月份的时候，万科就急了，陷入无米下锅的窘况，不得不斥资百亿连拿18块地，甚至违背自己之前不做地王的承诺。因为这次危机，万科老大的位置被撼动了，这说明了什么呢？从一个行业整合者来看，行业趋向于集中是一个铁律，是不可更改的。如果2008年的调整没有引起房地产的整合，那什么将引起房地产的整合？何时引发？
促使房地产行业整合的三大因素
行业整合是个趋势，大多数新兴行业随着自身的成熟，都会经历分裂与整合，而要观察一个趋势，往往要经历十几年或几十年的时间。在相对漫长的行业整合之路上，遇到某些突发事件或特殊的情形，行业的整合将会加速。
那么，什么样的因素会促使房地产行业整合加速或者爆发呢？
首先，政策是首要的因素。房地产项目因为其投资周期长、资金密集、涉及行业广泛等原因，一直以来，和政府存在着千丝万缕的关系。又因为房地产具备既是投资又是消费的双重特征，其一举一动都受到社会各界的关注。
众所周知，中国房地产业从市场化萌芽之时起，便置身于政策调控之中，几度沉浮轮回。中国房地产企业的境遇也随着政策的变化，冷暖不同，几家欢乐几家愁。1993年，中央首次针对房地产的宏观调控，触发房地产行业第一次整合大潮。由于卡住了开发商的资金命脉，一大批开发企业从此消失，房地产行业的门槛明显上升。
之后的多次“楼、堂、馆、所”政策调整，也或多或少地对一些企业造成不同程度的冲击。开始于2004年的宏观调控，到2007年楼市的疯狂，从2008年的调整到2009年的疯狂，再到2010年开始的调控，这几年楼市的大轮回虽然没有造成大规模的整合，但每一个事件的发生无不是在为大规模的整合积蓄力量，也许就在不经意之间，一次大级别的行业整合序幕就已悄然拉开。
其次，宏观经济形势是次要因素。房地产作为支柱产业，与宏观经济的状况紧密相连，良好的宏观经济基本面是促使房地产业健康发展的基础，而一个生机勃勃的房地产市场反过来又会促进宏观经济的持续增长。
2008年中国面临外围经济衰退的严峻考验之时，在多年的宏观调控之后，国内的经济增速回落十分明显，这成为压倒房地产市场的最后一根稻草，国内房地产市场低迷从2008年下半年开始加速，对建材、电梯、钢铁、建筑等多个相关产业影响都十分明显。万科也出现项目停工的情况，虽然万科回应说是为规划和设计，但不可否认，和当时不景气的房地产市场存在很大关系，因为房地产和宏观经济的关联密切，对宏观经济又造成了很大的压力。
一旦房地产业对宏观经济产生压力，那么行业的整合调整将绝不会是中小级别的。失去了宏观经济的基础和土壤，再加上多年来积聚的房价泡沫，行业整合的力度可能会相当大。
最后，新技术和新模式也将是触发行业整合的重要因素。说到底，行业整合不过是竞争加剧的另一种表现形式，其真正的关键仍然是，企业的核心竞争优势是什么？在市场好的时候，行业发展的特征非但没有整合，反而可能以分裂的形式出现。然而，如果整合是一种趋势，那么分裂不过是趋势过程中的潮流或者时尚，是短暂而不可持续的。
一旦市场形势不好，整合开始的时候，企业间的竞争将首先从最直接的地方开始，比如以前的土地、现在的资金，而以后将从人才和品牌的高度进一步展开。
公司的核心优势除了战略、管理、人才等，新的赢利模式和新的技术创新，也将会把强者和弱者区分开来。这里所说的模式或技术，是指会对行业发展造成重大影响并且具有相当实力，比如，万科早在2003年便已启动住宅产业化研究，现已具备一定的规模，在主体结构、交通部件的设计上实现了标准化，还拥有了30项左右的专利，这给万科带来强大的先发优势。
住宅产业化是房地产发展的趋势，虽然现在大多数开发商仍然认为它属于未来的市场，不过，一旦条件具备，回过神来的企业想开始追赶，可能就为时已晚了。
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中国房地产行业整合进入第二阶段
《行业整合周期曲线》的作者（格雷姆·迪恩斯、弗里兹·克勒格尔、斯特凡·蔡塞尔）研究13年间全球范围内完成的1 345起大型兼并，得出结论：一个行业从形成或者是从政府解除管制开始，将经历四个整合阶段，而一个行业经历完所有这四个阶段平均需要25年。
1987年9月8日我国首次进行土地拍卖，深圳市以协商议标形式出让有偿使用第一块国有土地；1988年7月9日，上海市第一次以国际招标方式出让虹桥开发区内26号地铁共129万平方米土地50年的使用权，日本孙臣氏企业有限公司一举中标支付了相当于10416亿元人民币的美元。
如果把这时算作中国房地产市场化萌芽期的开始，那么到2010年已有20多年的时间，不过，中国真正市场化的开始，要从1998年全面取消福利分房算起，那么距现在也有了10年，对应《行业整合周期曲线》所讲的四个阶段，这个时候的中国房地产市场应当刚刚迈入行业发展的第二个阶段不久。
在第一个阶段里，行业和市场的初创者虽然从最初的少数几家迅速发展到成千上万甚至数万家，但1998年取消福利分房之前的萌芽期，市场竞争几乎是不存在的，土地资源仍然被牢牢地控制在政府或具有政府背景的房地产商手中。只有在极少数的一线城市，个别的外资企业可以以自己的资金和产品优势，在市场上赢得一定的份额。这个时期，民营企业虽然有难以抑制的冲动也表现十分活跃，但由于资金和资源的短缺，只能通过挂靠和承包的方式，运作一些微型项目。
以1998年取消福利分房为标志，中国房地产正式进入市场化时代，从此中国房地产市场开始了10年的快速发展期。这个时期，企业得到长足发展，尤其是一大批民营和集体所有制企业，在这一阶段里，企业规模化特征开始显现。一些行业先行者采取一切措施，如通过扩大规模、全球扩张（绿地集团）、对技术和创新的知识产权（万科产品专利）进行保护，以提高行业进入壁垒等来捍卫他们的先行者优势。这些企业努力扩大市场份额，同时开始尝试兼并和收购。
行业发展的第二个阶段，完全是一个建立规模的阶段。通过收购竞争对手、扩大势力范围，最大的几家公司开始突显出来。随着行业的快速整合，第二阶段中的前三位大公司将拥有总共15％～45％的市场份额。
而当前中国的房地产市场，排名前十位的企业，其市场占有率加起来也不足8％，中国房地产企业虽多达6万家，但总体而言，规模偏小，行业集中度比较低。行业整合乃大势所趋。
2004年以来，针对房地产行业的国家宏观调控政策使得大多数房地产企业在高速发展之后遭遇资金链断裂的困境，以资金为竞争主导的行业整合就此展开，也全面宣告中国房地产市场正式进入整合的第二阶段。
在这一阶段有大量的兼并，从万科发布的上市财报可以看出，以整合兼并的方式拿地已在万科占有很高的比例。不过，目前的兼并还仅停留在以兼并获取土地资源的阶段，在随后可能发生的大规模企业兼并中，企业必须锻炼自己的兼并技能，这包括学会如何在吸纳新公司的同时，谨慎地保持自己的核心文化，以及想方设法地留住被兼并的公司中最优秀的员工，只有行业中位居前列的公司才能进入第三阶段，这些公司在最重要的市场上能兼并主要的竞争对手，并在整合浪潮中成长为行业巨头。
格雷姆·迪恩斯等人的研究表明，经过第二阶段的残酷竞争，第三阶段的公司将着力于核心业务的扩展，并继续大踏步地超越竞争对手。行业中前三位公司将控制35％～70％的市场。在这个阶段，行业里仍然会有5～12家主要竞争者存在。而行业整合的最后一个阶段则属于平衡与联盟时期，行业前三位的公司占据了市场70％～90％的份额，大的公司也许会和同行组成联盟。企业不会再超越这一阶段，而是停留在此。
现在我们知道，一方面，原本完全可能在2008年借房地产市场深度调整而展开的行业整合，在政府的干预下戛然而止，而另一方面，行业整合的大势所趋却不会因为政府的干预而就此止步，现在房地产业刚刚跨入行业整合的第二阶段的初级阶段，整合何时深入和大规模来临，值得思考和关注。
当然，由于中国的特殊国情和房地产市场的相对独立及区域性的特征，中国的房地产市场也许并不沿着格雷姆·迪恩斯等人研究的行业整合周期曲线发展，而其整合的时间也不会如他们预测的那样短暂。但有一点是肯定的，那就是行业整合不论时间的长短，它总在发生着也必将继续着，任何时候，企业都必须把自己置于有利位置，以最快的速度发展。那些慢了一拍的企业最终会成为兼并收购的对象，从此消失。
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