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奥巴马经济学-第7部分
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假用房、投资性房产或倾其所有投资数百万到自家住用的房产上了。事实证明，如果你自己住用，该房产就根本不是投资项目而是单纯的消费品。因为这并不像投资行为那样，你拥有房产并把它产生的租金收入存入银行，你是自己住在那所房子里，实际上等于放弃了租金收入。
设想银行已经清醒地意识到自己操作中的失误，他们很可能不再以10～20倍于房产主收入水平的资金数量提供房产抵押贷款了。简单的算术就可以显示，如果他们拉回控制杆，开始以更合理的、相当于房产主收入5～6倍的资金数量签订贷款协议，房产价格就不得不下调40％～50％，从而使民众的理财方式也相应变化——除非买房者自愿签订大规模付款的购房合同；而迄今为止，一般购房者显然都不再想那么干了。
底线是，我们可以预计到房地产价格还会继续下跌，全美国范围的跌幅大约25％～30％，沿海地区以及拉斯维加斯和凤凰城的跌幅会接近40％～50％。到此为止发生的所有事情还只是序曲。早期的丧失抵押品赎回权案例主要涉及那些非自住房产投资的项目，有些属于第二处房产和度假用房。丧失抵押品赎回权案例还将很大程度地涉及自住房产的贷款对象。最大量采用负债手段投资的买房者最先受到冲击，但是现在，甚至连更保守的买房者，即便仅用自己储蓄的20％投资买房，也会看到他们的储蓄连同他们的房产一同价值蒸发。
这究竟是房产市场崩溃，还是资产清偿力的危机？抑或是我们整个金融体系已经彻底瓦解？在房价下跌的初始阶段，受到冲击的还不是普通房屋拥有者。事实上，平均而言，典型的买房人这一时期过得相当不错。想象一下，一个住房拥有者，其所占房产的估价大约在25万～50万美元，打算卖掉这所房子。他（等于）有25万美元的银行账户，没有这所房子他也就没有这笔钱。现在设想他向银行借贷100万美元去购买一所价值100万美元的房屋，一块钱现金都不用花。他可以在新买的房子里舒适地过上一两年，其间只需支付很少的一点根据可调节抵押贷款利率和起始税率算出的贷款利息；再过上6～9个月，不用付利息，直至银行取消其抵押品赎回权，此时他就必须搬出他这所价值百万的大房子了。设想他所在住区现在的房价已经下跌至价格高峰到来前的原有水平。现在他从银行借贷25万美元来购买他原先拥有的价值25万美元的旧房子，而他还有25万美元的现金存在银行里。天知道怎么回事，在怪圈交错的市场上，总有25万美元在前面候着他。与此类似的算法可以显示，有人坐地不动，在市场高峰期给自己的房产重新融资100万美元，然后用这笔钱买车买船，支付种种个人花销，就像学生利用助学贷款或信用卡贷款一样便利。等到银行没收他的百万美元房产抵押赎回权，他无非搬回自己原先价格便宜的旧家而已。
第三章 当前的金融危机（4）
当然，在这个怪圈中，输家是贷款提供方。他们给一处住房贷款100万美元，最终却发现划归自己账簿上的该房产现价只有50万美元，况且这一房产只能在现今低迷的房产市场上销售了。他们真真切切损失了50万美元。尽管谁也无法概括所有形形色色的案例，这个简单的例子却已能够说明，银行和贷款提供方才是这场高度负债平衡技巧体操比赛的输家。而赢家是那些卖出自己住房或在市价高峰期重新融资自己房产最后又在房产下跌时脱离该房产的抵押赎回的人们。我不想把罪责归咎于哪一方，尽管有许多方面和许多人难辞其咎。我想表明的只是：银行在这场混乱中蒙受的损失最大。
颇具讽刺意味的是，尽管房地产价格挛缩是这场金融危机的肇事者，真正的损失并非落在大街道而是落在了华尔街头上。那些持有大量极端高价房产的商业银行、投资银行以及他们在世界范围内的投资客户现在都成了真正的输家。这件事还可以告诉你：如果你想协助市场战胜这场危机，你的主要力量应当付诸金融系统而不是房产主，无论这在政治上是否受欢迎。
当然，到此为止我们谈论的都是总体性的危机。我们应当超越简单的具体事件去看看真实的人性在这场危机中受到的伤害。当商业银行和抵押贷款投资机构在这场惨败中蒙受叮当作响的真实资金损失，同时发生的还有人们的人性成分遭到极为严重的扭曲和伤害。
意欲以最适度方式购买房产的人们显而易见是被疯狂怂恿客户的房产代理机构、评估机构、贪婪的抵押款偿还违约者以及欺诈性掠夺资产的借贷方推入险境，对超过支付能力的房产贸然购买的。那些中间代理机构唯一的准则就是完成交易，他们才不管房产购买者会遭遇什么伤痛。他们对购房者付出什么代价无动于衷，只要房子出手、自己收到代理费即可。我们已经看到，借贷方本身对价格上涨到何种程度也毫不在意，因为从根本上说，又不是他们自己拥有那些抵押资产，他们只不过把它们转手卖给其他投资者而已。但是掠夺性的贷款方一旦得到抵押合同，也会从中获利，因为他们经常以难以偿还的负债数量过度贷款给买房者，然后把房产从他们手中夺过来，再把它们投放到逐步升级的市场上去销售。
针对抵押贷款领域和信用卡商业领域中掠夺性贷款和剥夺抵押品赎回权的行为，奥巴马提出了许多建议，这里仅仅引述几点：
保护房产拥有权力，制裁抵押财产领域的欺诈行为。奥巴马将采取行动制裁欺诈性的故意违约者和贷款提供者。他也将设法确使买房者在选择抵押贷款的过程中提供诚实可信和完整的个人信息；对中产阶级购房者，他还将提供税额抵免的援助。
明确次级抵押信贷行业的责任。奥巴马对次级抵押信贷行业的状况做过多年的深入研究，一年前就建议以全面立法的措施打击抵押欺诈行为并保护消费者免受无度借贷行为的侵害。奥巴马的“制止欺诈议案”第一次以联邦的名义对抵押欺诈行为给予了明确定义，并且建立基金支持联邦和各州相关法律法规的制定，针对抵押行业的欺诈犯罪制定新的犯罪惩罚条例，并且要求行业内部及时报告可疑行为。
要求准确的贷款信息披露。奥巴马将制定一个房产拥有者提供真实信息义务得分表（HOME），它将提供买房者个人状况的简单化、标准化量化表格给住房抵押贷款机构。这个量表分数将使个人更容易比较各种抵押贷款项目并且清楚地了解相应贷款的总体价位。
堵塞抵押贷款机构破产漏洞。奥巴马的工作还将致力于消除那些阻止通过修正个人抵押赔付而防止破产申请发生的规定。他认为次级抵押贷款行业参与了危险的甚至有时是肆无忌惮的经济活动，不应当受到过期的联邦法律的保护。
治理掠夺性信用卡经营活动。奥巴马将建立一个五级评估系统以便使每个消费者都能了解每一种信用卡潜在的风险。他将订立信用卡权力法案，禁止信用卡公司使用不公平的手段剥削消费者……奥巴马的计划还将禁止不公平收费，规定利率上涨只能针对未来债务计算，禁止“通行违约”，约定付款期限，并且要求对信用卡持有者公平收费。另外还要修改破产法。 txt小说上传分享
第三章 当前的金融危机（5）
修正怪异的支付贷款利率，促进对不良操作的揭露。奥巴马支持将36％的利率封顶扩展到全美。奥巴马将要求贷款出借方对所提供的贷款服务收费、赔付和罚金等提供简要清晰的说明资料，这也是他规定贷款借出方在贷款者申请过程中提供全面的信息资料的原因。
对于这场金融危机，上述建议的举措是否行之有效？重要的是要充分认识到这场危机的涉及范围和严重程度。那些从政治角度感觉良好的微小的干预措施已经显露无遗地说明：它们毫无价值。另外，关键是要理解，最主要的并不是房产拥有者的问题。许多房产拥有者规避了高峰，通过对银行的违约行为抓住了自己的利益；或者，如果他们在过去10年间什么也没做，只是看着他们的房产价格迅速上涨然后又回归到原先的水平。要想有效地解决当前的困难，你必须明白一点：它是银行的问题和投资者的问题，问题还相当大，涉及金额需以数万亿美元计；而且这还不是资产折现力的问题，也不是给银行更多的资金用于出借的问题。最为严重的是银行蒙受的损失之大已经威胁到我们最大的银行和投资银行的偿付能力，甚至很可能危及整个金融系统。
最后，整个抵押贷款和房地产市场业已证明是腐败的和缺乏管制的。地产商更为关心的是自己的收益而不是为客户在产品价格的比较选择和可接受性方面提供更妥当的建议。资产评估代理机构什么都是，唯独不是如其开业申请所标榜的提供价值评估的独立机构；抵押贷款合同破坏者专门以欺诈性的手段更改抵押申请从而申请者可以被报告成拥有足够收入而具有获得必要数量贷款的资格；还有银行家，在腐败的税率评估机构的帮助下，把不良抵押有价证券包装成三A级证券并把它们卖给公共投资机构，而后者从来不具备应有的鉴别能力，只是听信他们购入证券原有的价值评估。
现在我们来看看奥巴马的经济纲领，看看他打算如何对付这场金融危机。正如我们已经了解的，奥巴马决意制止掠夺性的贷款活动。通过在芝加哥社区的组织工作，奥巴马看到基础性的居民住区和全美国居民的住宅拥有者的有益之处。社区组织在为贫困社区的新住户提供咨询并使之理解当地典型居民房产抵押规则等方面是非常有利的。不幸的是，由于缺乏管制，整个掠夺性抵押贷款出借行业在迅速生长扩大。他们对美国居民房产占有的增长并无兴趣，而只对自己利润的最大化感兴趣，为此他们不惜采用最肆无忌惮的手段。他们会欺骗房产主使他们签下贷款协议，他们会以欺诈的手段更改申请方的收入指数以便获得银行的借贷批准，然后他们会在贷款合同上遮蔽过高费用和过高利率的具体数字，并且对房产主不做任何解释。尤其典型的是，他们根本不理会这当中是否存在欺诈行为。他们或者已经把贷款项目卖给上家的其他投资者而收取自己的费用，或者利用虚假违约规定夺取客户的房产，而他们夺入手中的房产其价值已经远远超过在原房产主手里的价值了。
在试图寻找替罪羊的过程中，房地产行业、抵押贷款行业以及被他们施贿笼络的华盛顿内部的代言人都已经开始指责联邦政府对于房产市场崩溃负有责任。他们声称《社区再投资法》（CRA）才是真正的祸首，因为这个法案要求银行借贷给他们从中提取储蓄金的贫困社区。他们想让你相信不良抵押贷款是联邦政府对贷款机构施压，使之借贷给穷人的结果。如同20世纪90年代情形的重放——当纽特？金里奇（Newt Gingrich）指责大量的年轻单身母亲问题是造成政府运行赤字的根源，现在保守派又想把房地产市场崩溃和信贷金融危机归咎于穷人，指责联邦政府鼓励向穷人借贷的做法。本质上，他们是在争辩：市场本来不至于如此糟糕，都是政府太多政策法规的干预惹的祸，那些法规对美国的危机局面而言已经成为过时的一套陈词滥调。
很不幸，这种说法与实际情况并不相符。过去10年间那些房产价格上涨最快的城市现在正经历着最大的价格滑坡，而波及的不是穷人，倒是美国国内一些最富裕的人群。就房价而言，上涨最为迅猛的城市现在把自己设定为市场衰落过程中遭遇最大价格滑坡的地方。看上去倒很像《富豪与名流生活透视》一书中的情节；棕榈滩、迈阿密、旧金山、圣地亚哥、棕榈泉、圣巴巴拉以及贝佛利山。唯一的无家可归的人简直就是电影《乞丐皇帝》描写的贝佛利山中的尼克？诺特（Nick Nolte）。现在事实证明，就价格下跌幅度而言，高价房产比低价房产下跌得多得多。这也在抵押贷款违约率上有所显现，具备资格的万美元以下的贷款案例违约率要比超出联邦政府规定界限的大型房产贷款案例违约率低。你很少能见到穷人购买超过万美元价位的房产，无论《社区再投资法》（CRA）怎样鼓励穷人投资置业。此法案是在1977年通过的，但是直到1997年居民房产也并没有迅速增长——巧合的是，它的迅猛增长恰恰发生在银行——真正的肇事者——开始以高于买房者收入水平8～10倍的价位向他们贷出购房款，而且推出不付现款、只付利息、利率可调以及其他没名没堂、稀奇古怪的抵押项目，帮助购房者花更大的代价买房的时候。到后来，房产市场的兴隆之势不仅呈现于美国，英国、西班牙、澳大利亚、中国和印度都出现了房价暴涨的现象，而现在，全球性的市场萧条已经初见端倪。这些国家可没有什么《社区再投资法》。书包 网 。 想看书来
第三章 当前的金融危机（6）
弄清有些人对这个《社区再投资法》的曲解是非常重要的。像奥巴马这样的社区组织者就是根据上述议案获得所需资金来帮助社区民众的。芝加哥内城的单身母亲和贫困居民的家庭住房就是以5万～10万美元的价位购买的，而这些便宜住房的买卖根本不可能是造成房地产市场崩溃的根源。反过来，倒是沿海地区的银行为30岁左右、收入总和在10万美元左右的夫妇所做的为数超过80万美元购房贷款，实现了他们的购房梦想，却导致了市场的危机。一对夫妇，不可能指望他们永远在一起，何况还有生老病死或者失业的可能。一旦任何意外发生，从而改变了相应家庭的收入状况，这个大量负债方式的抵押贷款就不可能及时偿付。
但是许多穷人和中产阶级借贷者并没有过度借贷，实际上却也受到冲击。奥巴马将通过一系列动议设法对他们实行债务免除。奥巴马的“制止欺诈议案”首次为联邦政府提出了对抵押欺诈的定义，包括为联邦和各州制定相关法律规定的举措注资，要求相关行业参与者报告可疑行为，并且设立新的犯罪惩罚条例用以制止抵押贷款行业的专业性欺诈犯罪。这一动议还包括为购房者提供信息咨询和建议，防止他们陷入丧失抵押品赎回权的境地。
如果当选总统，奥巴马将制定法律保障意欲购房者顺利获得有关他们抵押贷款项目的完整信息。他还将建立一项制度，允许个人便利地对各种抵押贷款服务产品进行比较并清楚地获知所选产品的总体费用。简而言之，就是，一份非常简短的文件就可以清晰地体现某种抵押贷款未来的赔付金额并且告知买方具体的每月赔付数量，包括托管税款和保证金的数量。
奥巴马已经宣布要提供100亿美元的贷款总额帮助人们对他们的抵押房产注资以避免丧失抵押品赎回权的发生。奥巴马清醒地知道，对于这场危机涉及的数万亿美元的潜在损失，这笔贷款简直就是杯水车薪。奥巴马也明白，帮助那些投机者、第二处住房以及度假用房购买者外加住在无力支付的过大住宅里的房产主摆脱危机，这对美国的纳税人是不公平的。代之以允许那些人继续住在一开始就不该购买的大房子里，奥巴马计划，帮助他们重新对自己的开支加以定位，让他们明白自己选择的住房远远超出他们的支付能力而最终愿意卖掉它们。奥巴马知道，一定数量的美国人在玩弄这个系统�
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