走向-后奥运时代的中国经济-第9部分

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决心彻底整治行业目前存在的不规范行为，进一步推进诚信体系建设，提高行业的准入门槛，把经纪人制度列入行业行规之中。设立从业人员的入行资质，完善黑名单制度和诚信档案建设，建立用户满意评测体系，做到有法可查、有法可究，让房地产三级市场能健康有序的交易流通。
　　5。建立全面有效的中国住房保障体系。住房保障体系的主导者是政府，只有政府把这一体系的各项法律条文列入法规、并在合乎科学，合乎中国国情的基础上，才能起到监管、监督、引导的作用。管理层要在国家财政与地方财政大力增加供给，有计划、多渠道地挖掘能量，确保保障性住房的逐步、全面落实，实实在在地为广大中低收入者多做实事。
　　

七、　保障性住房与楼市健康发展（1）
住房保障体系的主导者是政府，只有政府能够把这一体系的各项条文列入法规，并在合乎科学、合乎中国的国情的基础上，进行监管、监督和引导。从全世界范围来看，政府保障体系已被许多国家明确地列入法律条文中。
　　要落实保障性住房政策，除了有明确的主管部门的职能外，各类保障房的建设资金的落实是至关重要，也是未来住房保障政策落实的最主要的瓶颈。管理层要在国家财政与地方财政方面大力增加供给，有计划、多渠道地挖掘能量，确保保障性住房的逐步、全面地落实。实实在在地为广大中低收入者多做实事。
　　改革开放后，中国的经济得到飞速发展。我国顺利解决了衣食问题，也就是解决了温饱问题。目前，“住”的问题成为了焦点。有些中下层的老百姓，由于多种原因，住房问题不可能靠商品化途径解决，就需要政府发挥自己的公共职能，发挥支付转移功能，发展廉租房、廉价房。同时，政府也需要做好保障性住房建设。民生地产实际上也为整个房地产市场的健康发展作了保障。对于开发商来说，民生地产也是有利的。因为只有房地产健康发展了，才能为开发商提供一个好的营生环境，房地产企业才能更好地成长。
　　1。　政府住房保障覆盖“夹心层”弊大于利
　　政府部门应该重点关注低收入人群，扎扎实实做好保障性住房的建设，特别是在廉租房与经济适用房建设的比例上要多花功夫，实实在在地为广大低收入人群多做实事。国家财政政策应重视民生地产的问题，财政支出向低收入人群倾斜。而社会的中产阶层应该有能力通过市场来解决住房问题。政府为中产阶层通过住房保障来解决住房问题，表面上好看，而实际上是弊大于利。
　　建设部部长汪光焘指出，2008年，在房价较高、涨幅较快的大中城市，应努力帮助中等收入家庭解决住房问题。这意味着国家的住房保障已经覆盖到了夹心层。虽然这样的措施出台会帮助一部分确实需要政府扶持的中产阶层解决住房问题，但是对于整个社会经济发展来看，实行此次政策弊大于利。
　　中产阶层之所以称之为中产阶层，是无论在经济收入上、社会贡献上、还是个人素质上都是社会的最坚实、最基础的群体。他们是社会财富的主要创造者，也是社会进步和国家发展最大动力。随着中国城镇化的加速，中产阶层在城市各阶层的比重会越来越大。中国会逐渐进入一个“纺锤形”社会。因此，国家消耗财政为中产阶层解决住房问题是值得商榷的。
　　如果政府真解决了低收入家庭的住房问题，政府住房保障开始覆盖中产阶层。从表面上看，这是一个利国利民的措施。但是如果大部分中产阶级都指望政府的住房保障，而不通过自己的努力取得更多的经济收入、取得更大的成功来购买商品房，对于房地产市场和社会进步是个巨大的伤害。一方面，商品房市场如果失去了中产阶层来购买，基本上就是一条腿走路；另一方面，中产阶层没有了相对更大的激励机制和压力，产生惰性，将极大抑制社会财富和社会的前进。当然不能否认，部分中产阶层还是需要政府扶持的。
　　其实，如此大包大揽地为中产阶层解决住房问题，还不如在社会上建立完善激励机制和提供多渠道的成功通道、鼓励多方式、多层面、多渠道地为社会创造财富的同时，为自己取得相应的物质收入。政府同时要建立多种理财渠道和提供更多的理财产品，让中产阶层通过理财能取得更多的经济收入。在企业和公司里，也要建立完善的激励机制和良好的升迁制度，提高工资收入和加强保障体系的建立。只要这样，才能保持了整个社会的活力保持房地产市场的健康发展。
　　2。　小产权房或流转是划时代革命
　　2008年10月份上旬，有媒体报道，《土地管理法》正由国土资源部政策法规司在紧张修订中，其中可能涉及农村宅基地将获准上市流转。另外，新一轮农村改革可能会进一步完善土地征用制度，进一步延长土地经营权的年限，将农村土地的承包期从现在的30年延长到70年等。
　　这就意味着，小产权房转正已经迈入了一大步。去年房价飙升的时候，价格低廉的小产权房受到市场的追捧，但是，由于不受法律保护，小产权房逐步降温。我们先看看小产权房在哪里出了问题？这些问题怎样解决。

七、　保障性住房与楼市健康发展（2）
我们需要对小产权房问题做一个全面的分析。当前小产权房之所以难处理，实质有两原因：第一，小产权房的出现，会不会危及到18亿亩耕地的红线问题，农民的利益是否能够得到保障；第二，小产权房是否会冲击商品房市场和土地市场。
　　小产权房会冲击18亿亩耕地的红线吗？
　　笔者试图寻找这个问题的钥匙。首先，保护耕地和城市化之间的平衡点怎样把握。保护耕地，无疑是我们的基本国策。###总理说“一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线”。这也是我们人多地少的矛盾决定的。笔者对于这一点是坚决拥护的。我们的民族经历了60年的粮食大饥荒之后，饥饿已经深深地烙在我们的民族潜意识里。不过，随着经济的发展，特别是城市化进程的推进，种粮和建房的矛盾日益显现出来。总体上来说，耕地种粮是第一位的，具有优先权，但这种优先权并不是绝对的。
　　随着城市化进程的推进，今后将会有更多的农民脱离土地，住进城市，成为市民。这是工业化和现代化的必然结果。按照政府的规划，在今后若干年中，我国每年将大约有1000万农村人口迁移进入城市。尽管按照这样的速度，用30年的时间，我国城市人口也不过增加3亿人，即比现在的城市人口增加不到一倍，但仍然可以说，从现在开始，我们正在进入一个快速的城市化时代。
　　试想，大量的人口涌进城市，建设住房、厂房、办公楼都需要土地。随着农业占国民经济的比重越来越小，农民不断市民化，农民的主要利益已经从对土地的强烈渴求转化为对就业和社保的渴求。越来越多的农民来到城市寻找生存之路，逻辑上就形成了一个尖锐的矛盾，那就是种粮与建筑之间的矛盾更加激烈。但是，我们还是可以暂时避开这个矛盾的锋芒。就是随着大量的农村人口涌入城市，农村留下了大量的宅基地落荒。
　　根据我国著名房地产理论家孟晓苏先生的研究，我国的建设用地包括城镇用地、村庄用地和工矿用地，其中全国城镇用地只有五千多万亩，而村庄建设用地有亿亩，将近五倍于城镇面积，其中80％以上是农民的宅基地……现在“空心村”现象严重，有的村子里80％的人已经进入城市，大量建设用地却在那里闲置；农民进城后要买房或租房，又多占了一块地。所以我认为，城市发展用地的解决之道应在于如何盘活农村建设用地。
　　在农民宅基地不能流转的情况下，一部分城市边缘的宅基地盖上了不受法律保护的小产权房，造成极大的浪废；另一部分的宅基地成了“荒村”，造成土地价值得不到实现。如果允许宅基地转让，这些土地价值就会得到体现，离城市远一点的，就可能重新翻耕，不再抛荒，离城市近一点的，通过市场的转让，既可以给农民得到实惠，也可以平抑过高的房价。
　　同时，随着政策的转变，农村现代化进程不断推进、技术不断提高，粮食产量随之增加。如果土地承包期从现在的30年延长到70年等，还可以流转的话，一部分农业人口就可以安心的分离出来，将土地租给另一部人去使用，到城市里面打工、做生意；另一部分人可以按着市场的需求，集约化经营。这样既有利于土地利用、提高生产力，又可以根据市场的需求去种植。一旦允许流转土地经营权，农业集约经营便具备条件，可大规模从事农业生产，摆脱小农经济，加速中国农业的现代化和全球化步伐。浙江等沿海省市近几年的实践已显示，有偿转包、业主租赁、分季流转、土地入股、土地互换等多种土地流转形式，为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间。
　　所以，允许土地经营权转让和农民宅基地转让，并不危及18已耕地的红线。相反，由于解决了抛荒和集约化经营的难题，还可以增加产量，推动城市化进程。
　　理论界一直根据中国的房价比与收入比来大谈房地产有多少泡沫。随着今后小产权房在补交土地税费后并进入流转程序，我们可以很自豪地说，中国的房地产平均价将与收入比之差与西方发达国家的距离不会相差很大。随着十七届三中全会的定性，中国农村改革将会起到翻天覆地的变化。统筹城乡，加快形成城乡一体化新格局，已成为中国改革开放的时代主题。
　　

八、　后奥运时代，楼市谜局是否能够破解（1）
对于奥运后中国的房地产走势如何？我们是否还像2007年第四季度以来那样，采取持币观望呢？后奥运时代房价到底是往高处走还是下滑？这些问题，牵动着多少中国人的心。
　　1。　奥运会不是楼市拐点
　　奥运会往往被人误以为经济的一个关节口，不少人认为：随着奥运的结束，不少与奥运相关的预期没有了，就会出现“拐点”。比如，奥运会后，房价会大跌；再比如，奥运会后，股市很可能会出现灾难性下挫；再比如，种种奥运会经济预期都将终结，经济会出现波动。甚至著名的经济学家梁小民在上海举行的一次论坛上指出，中国经济在近一、两年内出现拐点难以避免，短期内后果“或许是灾难性的”，但是从长期看，这个“阵痛”将使中国经济的发展更健康。也就是说，梁先生提出了一个重要的话题，中国经济很可能出现灾难性拐点。在和朋友聊天的时候，不少人也都对奥运后的经济表示忧虑，似乎许多领域都在憋着奥运这个关口。
　　2008年6月下旬我参加了凤凰卫视《一虎一席谈》的节目录制，其中一个话题就是有关后奥运时代，中国房价何去何从的话题。可以这么说，后奥运时代只是一个概数，并没有确定的时间点。2008年9月是后奥运，2009年也是后奥运。
　　宏观调控实施几年来，政府推出了一系列调控政策，如加息、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、提高房贷首付比例、提高贷款利率、发行国债、调低利息税、限制外资买房等等，但房价还是在飙升。自从2007年四季度实施货币从紧政策以来，高企的房价才得到有效的遏制。这是好事，一路高企的房价是购房者、发展商都不愿看到的。奥运会不应当看做中国诸多领域的一个时间关口，奥运会对于中国经济的影响，并不像其他小的国家那样大。
　　首先，对于奥运预期影响比较大的是北京。并不排除由于前期过度炒作奥运北京房价奥运后会盘整，但这种盘整是有限的。而且，从紧的货币政策已经遏制了这种预期的炒作。奥运的预期已经提前消化，提前得到遏制，不会在奥运会结束后集中爆发，奥运会对于其他城市的房价，基本上没有影响。我国各地经济情况分布不均，深圳的房价下跌，只是由于前期涨幅过猛、投机炒作过大、弱势美元政策导致珠三角地区生产型企业出口艰难及限外令限制了港人在深圳的买房等等。
　　第二，炒作奥运预期也在股市得到了提前遏制。奥运前几个月股市一路下挫，跌的深度已经够多了，奥运会后，继续暴跌的可能性就大大地减少。也就是说，风险在奥运行情发生前，已经得到提前的释放，不能把奥运会看做股市拐点。
　　第三，奥运会也不是经济的“灾难性的拐点”。虽然我们国家在奥运年遭遇到不少困难，比如外围的美国次贷危机引发的国际性恐慌、石油价猛涨和美元贬值；再比如，年初的雪灾、3~4月份的手口足病、5月份的大地震等等。但这些苦难我们都已经克服或者说完全有能力克服，经济发展速度也并没有明显的掉头或者放缓的迹象。这些都表明，奥运并不是中国经济“灾难性的拐点”。
　　综上所述，奥运会不会成为一个重要的时间拐点，也不应当作为一个预期的拐点。楼市、股市领域等不会在奥运后发生剧烈的调整，经济也不会出现灾难性拐点。奥运会后，我们的人民照常过日子、经济照常发展，不必为这个被炒作的时间关口过分担忧。当然，不害怕不是说不防备，警惕风险还是有必要的。
　　2。　后奥运时代你还持币观望吗
　　目前主流说法称深圳房价跌了30％～40％，其实是一个假象。深圳这个特定的移民城市，从2007年四季度以来，房价确实在跌，但关内的房价根本不是像媒体与评论人所说的那么危言耸听。只是2008年以来大量成交的是关外远郊的房子，就像上海的内环线与外环线区域的房子根本不是一个等量级。统计的标准不一，造成了判断的迷惑。现实是，深圳房价跌幅也是有限的。
　　要不是这样，曾经在2006年发起“三年内不买房运动”的邹涛为什么策划了“深圳万人团购计划”呢？这个计划从一开始就是一场不现实的恶作剧。但这件事从侧面发出一个信息———深圳可以买房了。txt电子书分享平台　

八、　后奥运时代，楼市谜局是否能够破解（2）
我们从数据上来看，北京奥运会后盘整还会继续。据统计局发布的数据来看，2008年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月持平。新建住房销售价格同比上涨，涨幅比5月低1个百分点；环比上涨，涨幅比5月低个百分点。普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨和，环比分别上涨和等。这说明，全国整体的房价仍然是在高位运行，但上涨幅度和速度明显放缓。
　　奥运后不久，一系列的政策和高层的表态可看出，稳定房地产、防止房地产演化为金融危机的新动态正在引起人们的关注。维稳政策的早春微风，已向我们吹来，下半年政策的重点将从从紧缩转向以防止经济放缓为主，防止房价大起大落是下半年乃至明年政策的主旋律。
　　前几年连续暴涨，一言蔽之，还是供应少，需求多。这一点是不可否认的。商品房既然是市场化的产物，就应该按照市场化道路来走，也就是建造更多的房子，来平抑旺盛的需求。需求真正解决了，房价自然会趋稳。如果仅靠压制需求，对供需双方都不利。
　　我曾经说过，既然土地是不可复制的资源。我们买房要顺应自己的需求，你有刚性需求，你在具有一定经济能力时就应该尽