走向-后奥运时代的中国经济-第8部分

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没有了共同对抗国际风险的能力，我们好不容易建立的民族房地产行业就会颠覆。灭掉了众多中国开发商，就是灭掉了中国相关产业链，也相当于灭掉了改革开放以来好不容易培育的中国经济。
　　5。　要死也是大房企比小房企先死
　　俗话说瘦死的骆驼比马大，但在中国房地产行业里却未必。在2007年这个疯狂的年代，不少上市房企与大型房企，盲目扩张，失去理智地圈地，拼财力而不顾市场的规则，必定在货币紧缩政策下步入渊源。
　　2008年上半年，房地产舆论界充满喧嚣。它已经超越了业内，通过一些大腕令人震惊的声波，扩散到整个社会。百日剧变论的本质是大房企与中小房企在环境变化境况下为了争夺生存权的斗争心态。同时也反映了在资金链紧张的背景下，地产界一些大腕企图利用自己的话语权人为制造产业内部重组。任志强先生在2008年博鳌论坛上针对主持人曾子墨提出的“今年房地产企业到底会有多困难”的问题，称要死也是银行先死，房地产商后死。任志强的这句话通过媒体传播到海内外，引发了银行先死还是房企先死的争论。金融资本和产业资本之间的小冲突被无限放大，成了社会关注的话题。
　　我们知道，为了遏制流动性过剩带来的危机和通胀带来的压力，管理层选择了从紧的货币政策。房地产行业也同其他不少产业一样，面临着资金面紧张的压力。基于这种压力，不少房企感觉到前所未有的危机。我以为所谓地产行业发生剧变的局面不会出现，即使出现，大房企比小房企倒闭的可能性要大得多。
　　2007年是一个喧嚣的年份，这年最热门的话题之一是美元贬值引发在的中国的“流动性过剩”，无论是股市还是楼市，都可以见到它作祟的身影。股市泡沫和楼市泡沫一时堆积在一起，而且股市、楼市翘翘板的关系逆转，变成了互相流通的兄弟关系。房企IPO融资需要有一定的资产和土地拥有量的门槛，而上市之后融资再拿地，圈钱之后再圈地，圈地之后再圈钱，如此循环。于是，国内出现了一个个天价地王，国家的宏观调控政策一个接着一个出台，被认为是“空调”。大房企在“土地的厚度是关系到自己明天的命运”的理念下，疯狂圈地。它们以为房价会继续疯涨下去，所以把三、五年后的房价预期压在2007年的地价上，不断拍高的土地意味着明天的房价会更高。
　　从紧的货币政策终于显现出应有的威力，不断疯长的房价也远远超出了不少购房者的购买能力。2007年最后一个季度至2008年年初，成交量大幅下滑，大房企被大量的土地套牢，资金流量在房子不能很快兑现和银行紧缩信贷的情况下，陷入了资金链随时断裂的困境。而土地开发年限的限制，更是一门追魂炮，逼迫一些大房企不得不去打折促销一些尾盘，或者是房源不好的楼盘。
　　而中小房企之所以比大房企在对抗当前的风险中更有优势的原因在于，中小房企虽然可能会因为拿不到土地有饿死的风险，但是，这种风险要比大房企吃得太多而被撑死的可能性小得多。小房企在当前从紧的货币政策下，即使没有土地，可以经营物业、对商业地产进行深度开发或者向产业链上下游进军，同时可以去三线、四线城市发展壮大。三、四线城市是中小房企业继续生存的土壤。而大房企在从紧的货币政策的压力之下，被高价拿到的土地套牢，虽然房价依然高位，但是成交量萎缩，资金回笼成了问题，土地后续开发难度加大。按照大房企当初的设想，未来可以继续进行上市圈钱拿地的游戏。让他们没料到的是政策不再“空调”，宏观调控发挥了作用，流动性过剩带来的股市、楼市火热嘎然而止，资金链出现了重大危机。
　　“没有债务就没有地产，但是债务会摧毁地产”。目前国内上市房企的资产负债率平均在55％以上，有的高达80％以上。但我们再来看香港地产的“四大天王”资产负债率平均在20％左右，这样的经营可以经得起政策、市场与金融等外来因素的各种考验。
　　当前国际形势发生了剧变，美国的次贷危机转变成了全球性的金融风暴。美元的持续贬值和人民币持续升值的压力不断，国内出口面临着严峻挑战，而相关产业也出现了危机。正是在这样的背景下，产业资本和金融资本原来隐匿的摩擦逐步显化出来。上市公司在融资困难和信贷收紧的情况下，不得不通过抛售手中股票来弥补资金链的紧缺，造成了大小非汹涌而出、股市深度调整。从6000的高位，飞流直到1802点，股市面临着重大危机。
　　股市圈钱的渠道受阻，加剧了大房企资金链的危机，再加上深受土地套牢和土地开发年限的追魂炮威吓，大房企资金链断裂的可能性要比船小好调头的小房企大得多。虽然有不少企业的风险控制能力较弱，要面临淘汰出局的局面，但是大多数中小房企在经营中风险控制意思较强，至少不会失去理智地拿取“面粉比面包贵”的土地。
　　现代国际社会，金融资本早就占据了主导地位，产业资本很大程度上受制于金融资本。但产业资本并不甘愿受其支配，他会通过互相渗透的方式得到安全保障。不仅仅是房地产产业和金融资本互相制约，任何一个产业资本都是和金融资本互相联系，互相制约。没有产业资本，金融资本不能从根本上获得利润，没有金融资本，产业资本不能很快成长。
　　当然在中国房地产行业近二十年的发展里程中，产生了不少具有相当规模与现代经营理念并具有良好品牌形象的大型房地产企业，它们是中国房地产行业的领头军。在当前的国内情况下，银行和房地产产业虽然会面临一些困境，但随着国内外环境的变好，整体都会好转起来的。倒是那些前期扩张过猛、圈地过多的大房企岌岌可危了。
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六、　政府该不该救市（1）
为了应对美国金融大海啸的危机，对抗这轮美国次贷危机的第三波———冲击实体经济的大波浪，全球央行都在积极救市，中国政府也已经有所响应。直接出资救市已经成为潮流，不惜财政赤字、不惜借钱，也得出巨资救市是国际社会的普遍观点。挽救经济就是挽救一个国家的稳定。对于楼市，中国高层正在积极研究对策，一些地方政府已经行动了。我们有理由相信，在这多事之秋，在政府与地产行业的努力下，中国楼市一定能够闯过难关。
　　1。　房地产政策很可能变向
　　北京奥运开幕前还久，有媒体报道，住房和城乡建设部召集了主要房地产开发企业，就目前房地产行业状况及开发商资金状况等问题举行相关会议。与会消息人士指出，会议中得到的结论是目前的确出现了行业性的资金紧张，但尚未达到发生危机的程度。从紧货币政策今年可能仍会持续下去，专门出台行业扶持政策的可能性并不大。而据了解，连日来，类似于这样的摸底调查不时进行，上至建设部、国务院发改委等部级单位，下至北京市建委、发改委等市级单位。我以为，这样的调查虽然得出的结论是“目前的确出现了行业性的资金紧张，但尚未达到发生危机的程度。从紧货币政策今年可能仍会持续下去，专门出台行业扶持政策的可能性并不大。”但是，我们可以发现，房企的一再告急已经引起高层的注意。客观上来说，针对一个行业特别从紧是有点不公平的，因为过猛的急刹车已经造成不少企业出现了阶段性的资金面困难。
　　抛弃主观色彩来看，从紧不是为了遏制中小企业，而是为了遏制通胀和热钱。当宏观和微观经济出现割裂，当然以微观方面为主，毕竟创造财富的是微观经济体。故而政策松动已成必然，但松动很可能以隐秘的方式进行。其实，我们还是看好政策的补偿措施的，未来松动的迹象和预期都已经有所凸现。
　　2008年以来，开发贷款的利率甚至已经上浮了30％以上，即便如此，企业想贷款也非常难。其他例如限外政策等也限制了企业的其他融资渠道，使得企业的上游开发资金更加紧张。不过，要想政策根本改变是很难的。
　　2。　重庆政府救楼市只是一个开端
　　自从美国拯救两房之后，拯救我国楼市的呼声不绝于耳。2008年7月30日有媒体报道，重庆注资100亿救市。具体办法是：“政府将拿出上百亿的资金收购一线的中低价商品房。”这种方法代替了大量建设安置房，同时，这个时候收购首先是市场价格不高，还可以打折。此外，这些商品房房地产商已经缴交了各种税款。政府希望借此加快拆迁过程，因为建造房子可能要三四年。我认为，重庆政府这样做有两大好处：
　　其一，就是政府可以减少建保障房的周期，而且，价格也不是太高；其二，可以缓解目前成交量低迷的问题，至少对一部分开发商的资金回流是有好处的。
　　有人认为，这样做会对开发商不利。对于政府拿出百亿元收购一线中低价商品房的做法，部分企业希望政府能够把赔偿的钱交给拆迁户，让他们直接购买，而不是由政府采购。“政府采购会出现‘黑洞’，我们现在需要的是政府全方位综合‘救市’，例如放松银根、调整政策。这样的政府采购不会给开发商带来什么好处。”“目前重庆最大开发商华宇集团的房价，都已经跌破每平方米4，000元，这在中国大城市算是很低的价格了。政府现在在此基础上让开发商再降价20％。”房产企业不满政府行为。我认为，这些看法是有一定的道理的。但我们必须明白，地方政府的调控手段是有限的，制定政策的权限也是有限的。如果说要救市，那么，就必须要更高一层的管理层统筹全局，给房地产市场一个宽松的环境，至于可能产生采购黑洞，这个问题实际上是值得警惕的，但不能因此就否定一个政策的全局，更不能因为一个人某部分身体有病，就把这个人视为行将就木之人。
　　另外，有人以自由主义的旗帜来反对政府救市。实质上，行政权和市场的自由权并不矛盾，而且，还有很好的平衡点。美国是实行“自由主义”的国家，但是，美国在面临着金融危机的时候，一样要拿出钱来救市。因为美国人明白，现在不是争论的时候，首先要挽住危局。两房危机实际上就是次贷危机的延续，也可以说是次贷危机的第二浪袭击。

六、　政府该不该救市（2）
政府救市不是说要政府无限度地干预房地产市场，而是在危机来临的时刻，该出手时就出手。至于常态的市场的问题还是交给市场来解决。譬如我们的身体，自身的免疫力是对抗疾病的常态，而要医生来拯救的是病态身体。
　　重庆救市，仅仅是当前救市的先行者，和前期的深圳呼吁救市的请求，是对当前房地产市场出现了危机状态下的应急反应。虽然我们主张身体的免疫力是战胜疾病的主力，但在病态严重的时候，该去看医生的还是要看。
　　3。　给风雨中的中国楼市一济良方
　　2008年以来房地产交投明显萎缩了，房屋销售量下降势必造成下半年房企收入降低，随着贷款减少，房地产投资将减速。中国宏观政策如果继续实行从紧政策，或者徘徊在一保一控上，那对下一步的经济增长很不利，搞不好就会导致经济大幅下滑或硬着陆。
　　在中国经济下滑之时，管理层对于股市的组合拳救市起到了积极的作用。既然中国当前投资、消费、出口这三驾马车的速度都在放缓，政府积极救市，房地产作为中国经济的支柱产业，政府完全有必要刺激楼市的活跃度。可以说管理层手里有多张王牌来提振楼市，保经济增长已经成为当前宏观调控的当务之急。
　　就在2008年中国房地产举步唯艰之际，中房协给国务院上书了一份房地产政策调整建议，得到国务院有关领导的重视。其主基调是要求将2007年年底以来，“严厉”的房地产调控政策改为“适度控制”。具体政策包括：允许地方政府自行救市；降低房地产交易有关税率；鼓励改善性住房需求；加强房地产预警系统功能等。
　　我认为保经济增长已经成为当前宏观调控的当务之急。为此我私下里设想了一套“中国楼市大提振刺激方案”，也许可供关心中国经济与房地产行业者参考：
　　第一，货币政策
　　1。降息
　　央行从2008年9月16日起，下调利率及存款准备金率，是新一轮放宽货币政策的强烈的信号，也是将要推行财政刺激政策的导向。无论是国际还是国内，目前的通胀压力都已经减缓。2008年8月中国的CPI为，通胀率已步入下降趋势，央行将拥有更多的减息空间。从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率个百分点。我猜测，1年期存贷款基准利率还将在2008年第四季度和2009年上半年继续下调。
　　2。准备金率继续下调
　　从2008年9月25日开始下调的准备金率只是针对中小金融机构的。它显示了管理层保经济增长的一个信号与决心。下一步首先放松六家金融机构的准备金率，使中国金融机构的准备金率相对平衡。货币政策将稳步转向对支持经济增长有力的方向发展。2007年以来，央票为代表的央票收益率的持续回落，意味着央行货币政策逐步放松的迹象明显。在2008年第四季度与2009年央行将有望有节奏的、多次降低准备金率。
　　第二，财政税务各类组合拳政策大提振
　　1。中央财政容许地方政府因地制宜，根据各地具体经济条件制定相关的政策。
　　2。取消二套购房的贷款限制。2007年推出的二套购房贷款限制是针对当时房地产市场疯狂而言，对于目前的自住需求的购房者，特别是改善型购房者已经不适应，降低二手房贷款首付门槛和利率乃当务之急。
　　3。取消网上备案制，这一不合理做法的推动房价高企的杀手锏。
　　4。取消商品房一房一价标价模式。
　　5。提高公积金贷款金额上限，延长贷款最长期限至30年，同时为了方便人才流动，放行公积金异地贷款。
　　6。减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收，对于居民购房契税实行50％减免。考虑到农民的收入较低，农村居民在城镇首次购房能免契税。
　　7。降低商业物业三级市场的差价税，以提高二手商业物业的流通性。
　　8。让港澳台同胞购房与大陆居民一样享受同样的购房待遇。
　　第三，对于房地产企业给予政策支持
　　1。控制未来单宗用地规模，降低单幅地块的出让金总额，对于规模较大的地块，在一级市场出让时可适度延长出让金额的付款期限。
　　2。适度放宽开发企业正常的开发贷款，只要企业满足自有资金35％的比例，银行应予以积极支持。同时银行要做到满足全程项目贷款额度，决不能使项目中途由于资金链的因素半途而废；对于目前一些项目受市场原因，销售受阻的银行容许展期贷款。
　　3。对于开发环节的各项收费予以简化、不征和少征；对于土地增值税或预征土地增值税等重税概念的税种应予以调整和取消。
　　4。通过对中介行业的整顿，促进三级市场健康的流通。整顿房地产中介行业，规范行业行为，维护市场秩序，引导企业理性发展，建立一套完整的行业的法规制度，要下大决心彻底整治行业目前存在的不规范行为，进一步推进诚信体系建设，提高行业的准入门槛，把经纪人制度列入行