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走向-后奥运时代的中国经济-第7部分
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随着住房保障体系的建立和完善。一大批以保障低收入困难家庭为主的廉租房和经济适用房的上市，同时一批以保障中等收入家庭住房为主的限价房和经济租用房上市，会逐渐稀释整个市场的房价。它们和整个商品房体系相辅相成，使中国房地产市场更趋于理性发展。随着整个住房体系的不断完善，各个阶层的购房者各有着落，各取所需，商品房与保障房这两大板块将步入健康的发展轨道。商品房的价格从长期趋势来看，还是会理性稳定上涨。
目前房价不会出现拐点，这是市场经济发展的规律。正如孟晓苏所说的“拐点论是历史上有不少学者提出，事实都证明他们当时说的‘拐点’不是‘拐点’，而是持续发展中的短短观望期。”当然房价也不可能象2007年那样疯长，在宏观调控下，房价会在2008年回归理性，小范围的波动。
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五、 房企资金链的危机（1）
2008年新房贷政策正式实施，再加上从紧的货币政策和对后续政策出台的预期，居民对购房采取谨慎态度，整个房地产市场观望气氛浓厚。整个中国房地产市场量价背离，与此同时房地产企业的资金链发生了危机。中国企业的融资渠道本来就单一，再加上房企上市受阻，对于2007年盲目扩张的房企构成了威胁。与此同时，潘石屹抛出了“百日剧变论”，引起了房地产行业的无谓内耗。
1。 房企上市圈来资金不准买地
企业为什么要上市呢？当然为了提高企业的在同行中的竞争力，提升企业在社会上的知名度，更为重要的是募集更多的资金来扩大再生产。上市后企业有更多钱了，首先要对的起公众股民。不要财大气粗，盲目扩张，失去理智地疯狂圈地，更不能与同类大公司。拼财力而不顾市场的规则，去抢做新的地王。
2007年，中国证监会支持优质房地产企业通过IPO（·首次公开募股）或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。证监会对地产企业IPO、再融资、买壳上市等均按照正常程序受理、审核，和其他行业相比没有任何特殊之处。且2008年以来，已有两家企业IPO过会，仍有5家企业在接受审核。同时，关于房地产公司境外上市问题，目前仍受2006年商务部等发布的10号文限制。
这充分显示了管理层对于房地产企业通过上市来达到圈钱—圈地—囤地担忧，唯恐上市房地产企业大肆圈地、哄抬地价、囤积土地，使房价不可控制。
2008年，国内上市房企约120家，但它们囤积的土地占了全国所有的房地产企业的70％左右。要知道全国大大小小房地产企业有5万多家。房地产上市公司存货周转率和土地开发进度比未上市企业高，囤房、囤地不符合上市公司追求均衡稳定收益的机制。
上市企业应该力求打造精品，用心来塑造每一个经典楼盘。同时上市企业要善于开拓市场，善于调节优势机制和丰富的运作经验，使专业化运营程度更高。吸取国外地产企业先进的管理水平，从而提高核心竞争力。让中国房地产企业在大浪淘沙中，形成一批良好品牌商誉的中国优势房地产企业，使之建设更多质优物美的、百年大计的精品楼盘。
2。 明知路途崎岖房企竭力上市
2008年房企境外上市叫停颇受关注。2008年3月20日，恒大地产在香港上市受市场冷漠，被迫叫停。同时，中国证监会发行部人士表示，关于房地产公司境外上市问题，（包括赴港IPO上市），目前仍受2006年商务部等发布的10号文限制。然而在恒大后面，还有几十家房企正急吼吼地排着长队，等待过会，可谓心急如焚。
由于2007年一波房价高企行情，使得大型地产企业疯狂地在一、二级城市拿地，造成了不少房企资金链高度紧张。原计划想通过上市摆脱融资困难，但在境外上市之路被堵，后面的路不知如何走。所以在中国房企盲目称雄、一味做大、不考虑房地产是资金密集型行业，只有走上死亡之路。
恒大地产香港上市受阻，使我联想到几年前天津顺驰的孙宏斌，他就是这样一个典型人物。孙宏斌缔造的顺驰帝国，从2003年开始布置全国战略，不到两年的时间里，顺驰就先后进入上海、北京、南京、苏州等十多个城市，通过银行套现、拖欠政府土地出让金等手段，拿了5000亩土地，号称要做中国房地产老大，年销售额要创100亿。同时成立了顺驰中国这个境外注册的控股公司，打算通过香港IPO募集资金来达到扩张的目的。然而，香港资本市场最终还是没有迎合孙宏斌的如意算盘。顺弛最终在资金链频临崩溃时，被香港路劲基收购了。胜者为王，败者为寇，如果没有这场宏观调控，以孙宏斌的扩张战略，顺弛或许将成为中国地产大哥大。但后来香港路劲基董事韩波对我说，他收购的顺驰质地极差，上海公司只是一个空壳，还存在理不清的债务纠纷。
境外上市受到管理层政策的限制，但境内上市并不受什么限制，中国证监会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。目前，证监会对地产企业IPO、再融资、买壳上市等均按照正常程序受理、审核，和其他行业相比没有任何特殊之处。书包 网 。 想看书来
五、 房企资金链的危机（2）
上海的东渡集团正全力谋划在A股上市，资产重组和股份制改造工作已经展开，立信会计师事务所也已于近日开始展开对东渡集团的审计工作。东渡集团的脚步也迈得很快，几年来在中国上海、南京、苏州、无锡、常州、成都等城市及香港、美国等地区和国家拥有十余家全资子公司，总资产达30亿元人民币。主营业务为房地产投资开发，集团总部设在上海。成功开发过东渡锦江丽舍、东渡名人大厦、东渡园景别墅、东渡碧云108、东渡时代晶华、东渡天空之都、东渡时代凯悦等多个楼盘，正在开发的大型项目包括南京东渡国际青年城、上海海派青城、长风生态商务区高档写字楼等项目。但是东渡集团并不是一个真正的大房企，要想上市没有相当的土地储备，路途还是很艰难。
明知路途崎岖，不少房企还是竭力上市，一方面是宏观调控后正常的融资通道被堵死后，期望通过IPO完成募集资金的目的；另一方面，由于盲目扩张，企业资金链发生问题，不上市就没有出路。对于房企，如果能够上市当然是件好事，但一味圈地、囤地就不是管理层想看到的事。如果放开房企上市这个大门，上市房地产企业圈到大量资金后，大肆圈地、哄抬地价、囤积土地，使今后的房价日益高涨，这不利于中国房地产的健康有序发展。
3。 对潘石屹抛制的新“拐点论”的质疑
2008年3月，我对潘石屹先生的“百日剧变”提出质疑，当的时情景如下：房价“拐点论”还没有完全释放，房企“拐点论”又在成了焦点。这次事件的起源是内地地产企业被突然阻止到香港IPO。面对这个规定，SOHO中国总裁潘石屹在接受上海证券报记者采访时坦言，受国际资本市场“惨淡”和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内发生剧变，并进入前所未有的融资艰难期。
实际上，潘石屹并不是主张此论的第一人。早在去年，另一位房地产名人冯仑先生就提出：“3~5年后将只有不到5％的企业可以存活。”2007年12月，在汇丰银行年度论坛上，冯仑发表惊人言论，称地产企业在未来3～5年内将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期。以目前全国5万家企业计，3～5年后将只有不到5％的企业可以存活。冯仑先生最近有一部震动地产界内外的著作《野蛮生长》：把房地产企业在丛林法则下野蛮生长的情景描述得淋漓尽致，向世人展示了一个地产企业领导人成长的历程，同时，也点明了房地产企业竞争残酷的现实。
房企拐点论的抛出，意味着房地产界面临一场腥风血雨的较量。那么，是否整个房地产企业面临着残酷的拐点？我认为，房地产的洗牌不会以这种“拐点”的方式进行。因为房地产是不动产，不可能像手机那样，在全国范围内调拨，而中国广阔的疆域注定不是哪一个或哪几个大房企能够垄断全国房地产市场的。就算利用中小房企资金链的脆弱，逼迫大批中小房地产企业纷纷倒闭，还会有新的中小房地产企业诞生、崛起。而资金链的紧缺，不仅仅是中小房地产企业的事情，即使那些上市圈钱的大企业，由于前期的囤积超越了自身的开发能力，资金同样紧缺。
叫停赴港IPO，一方面阻止了大量囤地再包装上市的企业融资，另一方面政府也在积极防止股市资金与土地资本风险对接，这将在相当程度上影响那些大方企业的资金面。而“开发商先囤地，甚至负债囤地，以此为资本进行IPO融资；融得的钱或还债，或再用来买地囤地”的恶性发展模式将会面临巨大的困难。今年股市面临着巨大的风险，大量的中小投资者被套牢，60％的资金在股市中蒸发。而且，国内股市资金再囤地的策略已经为人们所诟病，2008年已经面临更严峻的指责和阻力。另外，由于资本市场信心不足，上市融资受阻，大量囤积的土地的大房企面临的是一场资金不足的煎熬。真正危险的不是大批中小企业被清洗，倒是那些大企业面临着巨大风险。
“总体来说，2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。”潘石屹这样的近乎离谱式的作秀，已经踏上了王石的旧途。王石的观点论面临的危险是：假如房价降不下来，那么，将会有大量的老百姓因为此论将蒙受巨大的损失。而大量的中小房地产企业也在拐点论制造的寒风中冻得瑟瑟发抖，甚至会被清洗。成交量的下滑，已经让大批中小房地产企业面临冰点的考验，再加上王石式的“近期不买房”让整个房地产界阴风不断，中小房企时时刻刻都有被阴风重伤的危险。怪不得业内人士不少认为此举是在清理门户，目的在于一家或几家独大。就在危急时刻，房价拐点论制造的阴影还没有完全式微，而潘先生又抛出这颗重磅炸弹，“未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天”，这无疑在说，房企也面临着拐点。
五、 房企资金链的危机（3）
不得否认，从生产方式上看，以知名品牌住宅为纽带，以大型企业集团为主导的房地产规模开发，将成为一种趋势，大鱼吃小鱼是一种必然，也是一个长期的趋势。大型企业除了依靠企业的积累和银行贷款来发展壮大企业的传统方法外，以资产为纽带，通过强强联合、上市募集资金、银企合作以及兼并、收购等多种方式壮大名牌企业的生产规模。品牌规模化经营与企业集团化发展相结合便可以做强品牌。
然而潘先生在当前时点，抛出这个房企新“拐点论”，动机似乎不是那么纯。潘先生的炸弹威力似乎要比王先生的炸弹要更大一些。因为中国房地产公司所面临的金融环境确实非常非常困难，人们很容易接受未来100天内很多房地产公司要发生剧变的观点。然而到底大批的房企面临着怎样的剧变呢？既然是剧变，肯定是大规模的根本性的转变。我们常说，苏东剧变、苏联剧变，只有短期内发生根本性变化才能称为剧变，拐点和剧变相通点都是强调要发生根本性的剧烈变化。房价拐点的用意已被人们看清楚，房企拐点也势必难以成立。如果潘先生不是在危言耸听的话，那么，在未来的100天内，将会有多少企业在这场剧变中倒下呢？三个月时间发生根本性的剧烈变化，的确是剧烈的，也是投向房地产企业内部的重量原子弹。
从目前来看，中小房地产企业有他们自己的生存方式。正如我2008年2月在北京举行的“第八届中国房地产发展年会”论坛上所讲的，占比例较少数量的房地产上市企业与大型房地产集团占了中国一半以上的土地储备量，那么对于大多数中小型房地产企业何去何从？我认为三、四线城市就是他们发展的方向。特别是在城市化进程比较慢的三、四线城市，房地产还有很大的开发空间。同时中小房企应在一、二线乃至三线城市，持有包括商铺、办公楼、酒店等业务，才是今后可持续发展的方向。
中国房地产市场的健康发展，是靠政府的正确指导、老百姓的认同、业内人士共同努力实现的。管理层提出民生地产的观念，就是为了规范房地产的行为，为房地产企业提供一个好的竞争环境，不至于让房地产行业的恶疾蔓延下去；同时，民生地产的提倡，为行业的健康发展指出了根本方向。为百姓提供物美价廉的居所、为社会做贡献与为自己谋生路本来就是一致的。
4。 新“拐点论”引诱外资围猎中国楼市
《战国策燕二》中有个著名寓言“鹬蚌相争，渔翁得利”的故事。在国际贸易一体化时代，国内同行若是不顾整体利益互相排挤，内讧四起，势必两败俱伤，使外资伺机得利。
潘石屹百日剧变一席话，使得业内为之震悚。我们不得承认潘石屹是一个媒体强势人物。东方早报记者报道：房地产市场的宏观调控和开发商资金链的紧张正给私募基金的介入提供机会。投资研究机构ChinaVenture在2008年4月7日披露的一份研究报告统计指出：2008年第一季度，中国私募股权投资市场共披露案例27起，投资金额亿美元，平均单笔投资金额为8551万美元。其中，房地产、物流业成为私募股权基金的重点投资领域。
不难看出中国经济依然向好，房地产企业运作的基本面还是不错。但随着银行贷款收紧，国内房企确实在资金链上面存在一定压力，加上潘石屹的百日剧变声论给不明真相的人带来不同程度的误导，更引发了不少房地产企业的担忧。于是乎“众多境外房地产投资机构最近变得更加受宠，中国内地的房地产市场调控对于它们而言，无异于巨大投资机会的来临。”
我曾说过：国内外一些机构或个人，利用自己的话语权，不停地用舆论做空中国楼市，目的很明确，就是打着为老百姓说话的幌子，破坏好不容易建立起来的房地产市场的运行机制。内外夹击的中国楼市，在国内外舆论的误导之下，出现了一些很不正常的现象。对于中国房地产企业正常运营，已经造成了严重影响。我们极力反对房地产市场继续过热，我们希望中国房地产市场能健康的长期发展。房地产市场保持健康稳定，是十分必要和迫切的。不然的话，大量的国内房地产企业和银行纷纷在做空的舆论误导之下倒闭，全民防御国外金融投机家的战略体系就会被严重削弱，限外令也就会成为一纸空文。
五、 房企资金链的危机（4）
所以百日剧变或引发国外金融大鳄，利用手头雄厚资本来吞噬中国较成熟的房地产行业，或给国内大房企梦想迅速成为寡头垄断制造了机会。如果我们不是一致对外，反而在国际资本的吞噬下，挤垮不少中小型企业，使得国家没有了共同对抗国际风险的能力，我们好不容易建立的民族房地产行业就会颠覆。灭掉了众多中国开发商，就是灭
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