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走向-后奥运时代的中国经济-第11部分
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九、 房地产是否依然是最好的投资（3）
这些分析得到了一些研究数据的支持：相关数据显示，2008年到2010年，上海商品房竣工规模依次为2，800万平方米、2，600万平方米和2，700万平方米，而根据上海每年约3，300万平方米的新建商品房销售规模预测，未来3年上海新建商品房将仍然处于严重短缺态势。
内环作为上海房价的坚挺的核心地带，它的变动直接影响上海房价的变动。而上海又作为全国房价的风向标，整个中国楼市回暖的动能依然强悍。随着上海内环房源的推出，发动机开始启动，上海楼市将在一个漫长的盘整后开始启动。
4。 五年内自住型买房越早越好
有不少朋友问我，现在是不是买房最好时期。这是购房者最关心的问题，就像股民希望股评家推荐一只能稳赚的股票一样。但是，这样的事情就是巴菲特的都不能做到，何况一般的股评家呢？同样，我也不能告诉朋友哪套房子值得购买。我只能告诉大家一个大势。如果从现在起的5年内，你必需买房自住的话，越早买越好。
目前房地产市场处于一个相对寒冬期，房价有所震荡。特别是个别城市、个别区域表现更甚。这样的现状可能会在2008～2009年，在广度上和深度上持续地扩大。但是，以5年一个时间段来看，从土地供应量，土地开发率、供求结构和住房保障几方面来分析，房地产市场整体供求失衡的矛盾没有得到彻底的缓解，剔除投机和投资的因素，需求仍然会是十分的旺盛的。
从土地供应量和土地开发率来看，国家为了稳定18亿亩土地的红线，一直是采用紧缩政策。国家的土地供应量是负增长。相对于2006年，土地开发率负增长25％，按照土地形成楼盘的滞后一年的原理，2008年的楼盘供应量也处于一个负增长。面对与日俱增的年轻人进入社会形成的需求，供求失衡只能是越来越大。
从保障性住房来看，2004年以来，国家的经济适用房、两限房和廉租房占有率不及整个市场的6％。虽然今年政府会加大保障房的建设，但目前所看到的是还仅仅处在一个政策层面上，要想形成有效市场机制，并使制度的完整化还需要一个时间上的跨度。对于想近期买房的网友来说，首先你要根据自己所在的地区、依照保障性住房的基本门槛条件来对自己是否有资格享受这类房屋进行自我评定。可以这么说，大多数人对保障性住房不要抱太大的奢望。
通过以上的分析来看，未来5年，土地的供应量的负增长会造成商品房供应量出现负增长，而需求却越来越旺盛。这样造成房价走向只能是越来越高，而不会是整体的下滑。所以，如果你是自住的话，买房越早越好，除了房价的因素，房产还有着抵御通货膨胀和投资保值的作用。随着中国经济的发展，通货膨胀会越来越严重，为了跑赢CPI，不动产也许是不错的投资保值产品。
一、 2007年疯狂的6124点（1）
1990年12月19日，在上海举行了上海证券交易所（简称上证所）开业典礼。时任上海市市长的###在浦江饭店敲响上证所开业的第一声锣，当时上市交易的仅有30种国库券、债券和被称为“老八股”（延中，电真空，大、小飞乐，爱使，申华，豫园，兴业）的股票。也就是说，浦江饭店的一声锣响，沪市开始它波折起伏的18年生涯，这18年间，随着股指的跳动，牵动了众多股民的心跳。到目前为止，中国股市经历了七个轮回，即七轮牛市和七轮熊市。
前几轮牛市和熊市是怎样交替的，我就不去重点论述了，单从第七轮的牛市和熊市的交替运行轨迹，来揭示这一轮的牛熊交替的内在因素和外在原因，以便寻找后奥运时代股市的一些特征，探索后奥运时代股市的运行大致态势。
中国的股改时间很久了，但最具有影响的，恐怕应属于2005年的变化最具有标志意义。2005年5月8日，中国证监会发布了《关于上市公司股权分置改革试点有关问题的通知》，标志着中国资本市场股权分置改革的开始，自此困扰中国证券市场健康规范发展的头号难题开始破冰。2005年也被称为中国证券市场的“股改年”。
但仅有股改政策还不够。启动大牛市必须要具备三个基本要素：
第一，宏观经济面要趋好。经济保持一定的高增长率，上市公司总体经营业绩良好；
第二，货币政策要比较宽松。宽松的货币政策为此次牛市提供了良好的资金渠道；
第三，要有略微的通胀。通胀速度太快不行，那样的话会危及基本面，吞噬公司的业绩利润；而略微的通胀是牛市所必需的，因为略微的通胀，可以促使居民考虑理财保值的重要性，居民在权衡利弊之后，会把银行存款搬到资本市场上以求保值和升值，这样，股市流动性的资金就会多起来，继而推动牛市的发展。
总体来说，2006年~2007年这一轮大牛市启动是由三个因素共同推动的。但是，这些因素可以分解以下几个具体的因素。
1。 启动这轮牛市的关键点
国内外经济环境整体性良好，公司业绩达到历史最好水平，是这次牛市启动的关键。
2007年的经济基本面还是比较良好的。2007年我国全年CPI上涨，GDP增长。根据国务院发展研究中心经济形势分析报告显示，2007年我国经济运行呈现出平稳快速增长、协调性有所改善、经济效益较好、人民得到实惠较多的良好局面。而居民消费价格持续上涨，主要受国内外农产品市场短期波动和成本上升等因素影响，并不表明供求总格局恶化或逆转，稳定物价总水平的供给基础是比较扎实的。仔细分析报告，我们会得出两点结论：
第一，总体经济运行良好，物价上涨是部分食品涨价导致的物价结构性上涨。
2007年居民消费价格涨幅提高，这不是供求总量失衡所导致，而是部分食品涨价导致。从主要价格指数变化看，工业品出厂价格中，生产资料价格指数涨幅持续降低，而与食品关系密切的生活资料价格指数持续提高，由于食品在全部社会产品中所占比重较小，因此工业品出厂价格指数（包括生产资料价格指数和生活资料价格指数）总体表现为涨幅回落。居民消费价格指数中，非食品价格指数涨幅保持在1％左右，比较稳定；但食品价格指数涨幅则持续提高，并推动居民消费价格指数涨幅提高。不同的物价指数之间的关系清楚表明，食品价格上涨是推动2007年物价上涨的基本原因。因此，2007年物价上涨是结构性的，不是总供求失衡的表现，也不是经济过热的标志。
中国经济目前同时遇到了内外两大挑战，即外部的资源性大宗商品价格的上涨和国内居高不下的通胀。据中国商业部部长陈德铭介绍，在2008年2月份，中国进口的原油、成品油、铁矿石、大豆、食用油五种最主要商品的价格最低上涨60％，这是中国输入型通胀的重要原因。
面对此种情况，我们应该看到，中国的通胀首先不是需求拉动型的，而是成本推动和输入的混合物。成本或供给方面的原因形成的通货膨胀，即成本推进的通货膨胀又称为供给型通货膨胀，是由厂商生产成本增加而引起的一般价格总水平的上涨。输入型通货膨胀是指由于国外商品或生产要素价格的上涨，引起国内物价的持续上涨现象。 。 想看书来
一、 2007年疯狂的6124点（2）
造成成本向上移动的原因大致有：工资过度上涨；利润过度增加；进口商品价格上涨。
从成本推动物价上涨来看，随着经济持续较快增长，伴之经济规模的不断扩大，资源紧缺，特别是土地资源的稀缺性开始显现，环境的补偿成本开始提高，资源和环境使用成本不断提高；经济发展必然伴随收入增长，工资成本也必然不断提高。这些共同构成了成本的提高，成为推动物价上涨的因素。
第二，公司业绩达到历史最好水平，这为当时奉行价值投资理念的各种投资主体，大胆放心的炒作，提供了一个天然的良港。
上市公司业绩在2007年创造了奇迹，根据财政部会计司司长刘玉廷介绍，1570家上市公司2007年实现利润总额和净利润分别为13，亿元人民币和10，亿元人民币，同比分别增长了和。1570家上市公司2007年12月31日净资产合计为68，亿元人民币，同比增加了16，亿元人民币，增幅为。但是，上市公司虽然获得如此好的佳绩，却个个成了“铁公鸡”。上市公司以公司发展需要资金为由不给股东分红，这让投资者心寒。
当时人们很看重公司的基本面，还把公司的基本面当作选股的重要依据，如果公司不分红的话，实际上等于公司是公司，公司的股票是公司的股票，公司与本公司的股票，成了两张皮。比如，后来工商银行成为世界上最赚钱的公司，但它的股票却一直破位下跌，这简直是不可思议的事情。
2。 牛市主力推手是机构
可以说，这一轮牛市的主力推手是羽翼日益丰满的基金和社保等机构投资者以及QFII（合格的境外机构投资者）共同推动的。
众所周知，2007年是股改后阶段性成果最为丰厚的一年，当时国家主要力推三大类机构：基金、社保等机构投资者和QFII。正是这三个主力推手，将股指推向了6124点的巅峰。
事实上，股改工作成功启动后，为了健康稳定的发展资本市场，政府从2006年起再次大力发展基金、社保等机构投资者，并大量引进了QFII。
2006年～2007年是A股基金迅猛发展的里程碑，有上千亿规模的基金公司诞生。有资料显示，截至2007年年底，基金总规模达到3万亿，占当时A股流通市值的三分之一，是A股市场的绝对主力。在2006年～2007年大牛市阶段，基金等机构投资者的实力越来越大，基本上左右了市场的发言权。因此，“抱团取暖”方法也被基金等机构投资者运用到了极致，甚至到了“人有多大胆，股价有多高”的地步。基金靠这种盈利模式取得了平均超过100％的年收益率，少数基金还创造了超过200％的年收益率，书写了A股基金历史的暴富神话故事。如中国船舶（600150）曾创造了10个交易日股价翻倍的神话；招商银行（600036）、贵州茅台（600519）、云南铜业（000878）、驰宏锌锗（600497）、招商地产（000024）等等股价在一年之内上涨了好几倍。在这里仅就基金在2007年全年的动向，来探讨这一轮大牛市中最强悍的主力推手。
我们先看基金在2007年四个季度的基本情况，以便寻找他们如何制造股指疯长的轨迹：
第一季度，164只可比的偏股型开放式基金中，有83只基金更换了半数以上的十大重仓股，基金的大幅度换仓，为基金净值表现明显加分。
这个时候，股指正在迅猛向上冲击，而且，全民性的炒股已经见报于各大媒体，连世界不少国家都对中国“全民皆股”提出各种忧虑。但当时的市场已经开始出现癫狂的状态，储蓄大搬家现象在基金的推动下，掀起一个小高潮。
第二季度，20家基金公司旗下96只基金的季报显示，期末基金的股票投资重新出现向大盘蓝筹股集中的迹象，一度消失的“二八”现象再度出现在基金的投资组合里面。“5·30”（2007年5月29日晚上半夜国家税务总局公布上调股票交易印花税，结果导致5月30日上午股市一开盘就暴跌，连着暴跌5天，从4334点跌至最低点3404点）以来股市多有反复，基金表现各异，主要的影响因素是仓位的轻重。但是，有些风格积极的基金则明显没有踏准节奏，全民储蓄大搬家在“5·30”之前依然是非常疯狂的。 电子书 分享网站
一、 2007年疯狂的6124点（3）
如此好的行情，也是征税的好时机。2007年5月30日凌晨财政部突然公布将股票交易印花税从1‰上调至3‰，引发了中国股市历史中罕见的一场“屠杀”行情。后来，人们称此次上调印花税为“半夜鸡叫”，机构早得到消息提前离场，而散户跌得是惨不忍睹。深沪股市仅仅4个交易日，就有几万亿元市值蒸发，很多股票更是连续四日直奔跌停板。
但是，面对这样的一个沉重打击，股指为何还能继续上攻呢？原因就在于基金起到了关键的作用。“5·30”之前，他们早得到消息，提前离场，有着充足的资金再次发动行情。这一次他们大肆渲染的是大盘蓝筹的概念。
当时人们的主要思想认为，股市存在“结构性泡沫和流动性过剩”，这个时候，就可以发行大盘股扩容，让中国投资者持有代表国计民生的超级大盘股。后来证明股市的发展正按着这种思路来的。大势的发行基金，把资金从银行里吸引出来，基金推动股指不断地冲向新高，银行的储蓄也从银行跑出来了，于是股市出现“过剩”，既然是“过剩”，就得发行新股，股市扩容，发行大盘股。
第三季度，一项统计数据显示，三季度末，基金股票投资市值占A股流通市值的28％。三季度基金共实现净收益亿元人民币，资产管理规模达到亿元人民币。基金已成为“储蓄搬家”的最大受益者，每当新基金发行，银行门口排着长长地购买基金的新基民长龙。于是，第三季度基金开始更疯狂地推盘，直接把股指向6124高位上去推。
第四季度，58家基金公司旗下345只基金第四季度报告披露。截至2007年年末，基金出现近一年来首度主动减仓。多数基金经理认为未来市场波动将加大，整体估值可能向下调整。2007年年底，基金持有的股票市值占市场流通市值比例超过四分之一。基金资金头寸相对紧张，最大可动用买入股票的金额为亿元人民币，实际可动用资金1500亿元人民币左右。2007年12月31日，沪深A股流通市值是万亿元人民币，基金持有的股票市值占市场比例为％。
2007年的第四季度，基金开始感觉到高处不胜寒了，但是，拿着别人钱的他们，并没有对“大小非”减持采取任何防御措施。人们对于奉行价值投资理念的基金经理们的崇拜，已经开始了动摇，肯定会有人注意到，国家的政策要进行大调整，也就意味着这一波牛市，就要结束了。
3。 稳健的货币政策为牛市提供资金渠道
稳健的货币政策为此次牛市提供了良好的资金渠道。在2007年的12月5日之前施行的稳健的货币政策，随后即调整为“从紧的货币政策”。
其实，我国实行了十年的稳健的货币政策，的确为经济的发展提供了良好的政策环境。在1997年亚洲金融危机之后，为应对当时严峻的经济形势，我国开始实行稳健的货币政策。那时面临通缩压力，稳健的货币政策取向是增加货币供应量。2003年以来，面对经济运行中出现的贷款、投资、外汇储备快速增长等新变化，稳健的货币政策内涵开始发生变化。十年来，稳健的货币政策配合其他宏观经济政策，把握金融调控力度，有效地促进了我国经济的健康发展。有人把这十年，称之为“黄金十年”。
记得前些年，政府还在为那么多民间储�
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