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房价博弈-第7部分
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但是，房地产开发商不愿意房价下跌，那么市场也会有相同意愿吗？消费者也会有这个意愿吗？如果消费者没有这个意愿，那么房地产开发商所面临的风险不是更高吗？这当然与住房产品的本性有关，房地产开发商能够用这种本性来垄断性定价，也与政府对房地产市场理解有关，从而使得房地产市场宏观调控难以把握其关键。
比如，在近一段时间来，从北京、广州及上海等地的房地产市场来看，尽管宏观调控之后房地产市场有所反映，但房价上涨仍然是主基调，但这些地方在房价上涨时又有大量的楼宇空置没有出售。特别是北京、上海更是如此。如果按照房地产开发商的说法，房地产市场的价格是由市场的供求关系决定的，那么当有大量的房子空置而无法出售时，房价应该是向下行的，但实际结果相反。
还有，我们应该看到，近几年国内房地产市场的快速发展，应归功于银行个人住房按揭产品的推出，如果没有银行住房按揭产品，国内许多民众是没有能力进入房地产市场的。有数据表明，目前国内个人购房，91％以上的民众是通过个人住房按揭贷款完成的。但是从最近央行公布的数据来看，2004年个人住房按揭贷款达到4700亿，宏观调控后的2005年个人住房按揭贷款迅速下降到2600亿，仅及2004年的一半，到了2006年一季度个人住房按揭贷款为256亿，仅及2004年的1/5，不及2005年的一半。同时，从房地产开发资金来源的定金与预收款（也主要是居民住房按揭贷款）来看，2006年1～2月它同比下降245％。不少地方房地产契税征收增长也大幅减少。这些都说明目前房地产市场销售不是很好。
也就是说，近一年多来，特别是今年一季度，个人住房按揭贷款成倍地下降。而这就说明了由于房价上涨过快，国内居民（其中也包括炒房者）住房消费大量减少并发生了根本的逆转。但是，大家不明白的是，在国内居民住房消费迅速下降的情况下，国内房地产市场却异常活跃、价格迅速上涨，如北京与深圳等地房价还在上涨。面对着不断上涨的房价的压力，面对房地产商对市场价格的操纵，有些地方的购房消费者也希望能够组织起来，希望以这种组织方式来对抗势力强大的房地产开发商。这种愿望反映国内住房消费者的无奈，也使得一个房地产的经济问题开始转化为社会问题了。毕竟，当房价高得绝大多数人都无法进入该市场时，不仅说明这是一个无效率的市场，也说明了这是个存在严重的制度缺陷的市场。毫无疑问，对于这个市场，政府对它的重大改革也就不远了！在这种情况下，尽管与房地产市场相关的既得利益者会采取种种方式来阻碍改革，会利用其手上所掌握的种种资源来诱导民众证明其行为的合理性，甚至于可能让其不合理的利益制度化。但是，当我们的民众能够理性对待这个疯狂的市场时，其实这个市场的最大主动权完全掌握在消费者手中。因此，只要购买房子的消费者是理性的，就不会为房地产开发商所诱导，也不会进入房价疯狂上涨的市场，在这样的情况下，房地产开发商想不以降低房价的方式来摆脱其困境都不容易了。
总之，房地产开发商是不愿看房价下跌的，因为这样做，他们面临的风险最大，而且一旦房价下跌，这种房价下跌骨牌效应是谁都无法预见的。在这种情况下，房地产开发商只希望借助于另外的方式来摆脱其困境。但是市场是无情的，房地产开发商这种项目交易的方式能否够帮助他们渡过难关尚不可知，结果如何不妨拭目以待。
对房地产市场政府应更有作为
国内房地产市场，尽管经过2005年宏观调控，目前仍然如火如荼。当然，如果市场发展是健康的，市场发展得火热与繁荣也没有什么不好的事情，但是如果市场发展突破了现有的约束条件，也就会面临着不少问题。特别是住房产品的特殊性，如果有人利用房地产市场的特殊性来炒作，那么这个市场就会陷入混乱。房地产市场再要得到真正发展就不容易了。面对这种情况，政府的作为尤显关键。
10月下旬，我去广东，有朋友告诉我，珠江三角洲的房地产市场又开始出现炒作的苗头，特别是深圳房地产市场，最近出现难得的价格快速飚升。有媒体报道，这是由于炒作上海房地产市场的几百亿资金开始南下炒作珠江三角洲的市场了。当时《南方都市报》邀我写了一篇文章，文中指出，房地产市场是政府完全有作为的市场，也是地方政府落实中央政府着力解决广大民众切身利益的基本切入点。无论是从上半年“国八条”的精神还是从最近的十一五规划来看，政府有责任，也有义务对当地房地产进行严密的关注，对于当地的房地产炒作，也有义务与责任来打击与遏制。该文章刊出不几天，深圳政府就对当地的房地产炒作出台了相关的政策。这表明了政府对房地产炒作坚决要遏制的决心。
在11月下旬，我又到广州，并在一个大会上与房地产公司讨论了有关广州的房地产问题。我当时就表示，广东的房地产市场与全国其他市场有很大的差别。一是这个市场经历过上一轮房地产周期，市场一定会比其他市场较为成熟与理性。在一个成熟的市场，要想疯狂炒作是困难的。二是当地的政府也已经成熟，能够明了炒作房地产对当地经济的弊病。因此，我当时就说，莫说是200亿资金，就是更多资金流入广东房地产市场，都会担沙填海，没有什么作用。当然其前提条件就是政府有作为。
这不，在继深圳政府出台遏制房地产炒作规定之后，针对广州房地产市场的情况，广州政府出台了严禁房地产市场的内部登记、内部认筹、内部认购；严禁预售房的二手买卖；严禁拿到了预售证也不卖楼；增加土地供应量；加大对楼盘的巡查力度，加大对违规楼盘的行政处罚力度的规定。看到广州市政府出台这些关于遏制房地产炒作之规定，我们要为此政府行为鼓舞与欢呼。在这里，政府看到了自己对房地产的影响力，也愿意对房地产市场有作为。
我们知道，无论是市场经济发达的国家，还是发展中国家，绝大多数国家的政府有关房地产政策的宗旨就是如何保证房地产市场的住房让大多数人能够买得起。因为，居住是现代文明社会民众最起码的生存条件。而住房生产的惟一性（即任何住房生产都具有惟一的）、经久耐用的昂贵性，以及住房产品的投资性（住房即是消费品也是投资品）决定如果住房产品不是在政府严格关注与监管下，这个市场随时都会成为投机者的天堂，住房交易炒作上天落地也就会十分平常。而这种房地产炒作不仅卷走民众之财富，也会对当地经济造成严重打击。美国、日本、东南亚等地所爆发来的房地产危机数不胜数，其历史都表明房地产炒作的恶果。因此，政府对房地产炒作的遏制与打击、对房地产进入进行限制也就是其基本义务，而广州政府有关部门出台抑制房地产炒作的虚火与泡沫也是尽其责任。
但是，我今年也到过国内其他许多城市，这些地方政府都总是觉得自己地方房价过低，比如二线城市与一线城市相比，觉得当地的房价还有上升空间；内陆城市与中部城市相比，该地的房价又比之要低，同样也有上涨的空间。但是，这些城市的主政者，从来就没有检讨一下当地民众收入水平有多高，当地民众手中所积累的财富有多少，而是一个劲地与外地来比房价高低。其目的无非是通过推高房价来拉动当地的GDP，显示个人之业绩。但是，房价上涨，民众的福利水平下降，民众的切身利益受到侵害，他们就不管了。
论市场的深化程度、论财富民众中持有量、论民众的富裕程度，全国各地都难和广东珠江三角洲相比，广东的民众对住房需求肯定也是国内任何其他地方民众不可比拟的。但是几年来广东房价并没有随着全国房价的骚动而飚升，而是保持在一个合适的增长水平上。可以说，这种情况是与广东政府部门对房地产市场的作为有关。但愿广东省的政府部门对此还能坚持下去，还继续密切关注房地产市场的一举一动。
对于国内其他地方来说，为什么就不去学一点儿广东的经验呢？为什么就不对当地的房地产市场有所作为呢？不少地方，民众对房地产市场的矛盾已经到干柴烈火之状态了，只要有一点儿火星就会星火燎原。何也？当地政府对房地产市场不作为也。对此，国内不少地方的政府一心希望炒高当地房价，难道你就不怕惹火烧到自己身上？
也就是说，从目前全国各地的房地产市场的发展情况来看，哪个地方的房地产市场健康发展可能就是当地政府对房地产市场有所作为的结果，而哪个地方的房地产市场秩序混乱，房价快速飚升，这可能是与当地政府有关部门对房地产市场不作为有关，他们甚至一心希望通过房地产开发来推高当地房价，以便在自己任上有好的政绩。可以说，目前国内不少房地产市场问题多多，并不是政府不能为，而是当地政府不作为也。因此，国内不少地方的政府应该从广东政府部门对房地产市场的作为中看到什么，并希望也能对房地产市场切实有所作为。这些就是国内房地产市场能够健康发展的关键。（本文定稿于2005年12月7日）
房地产应该进入完全公共决策程序
目前中国的房地产市场问题越来越多，越来越复杂，从而解决起来越来越困难，就如2001年的国有股减持一样。房地产市场为什么会这样？关键问题就在于它是中国经济生活最大的经济问题，最具有公共性的问题，而且还没有被纳入到完全的公共决策程序。即没有把房地产作为一个重大的公共问题来思考、来进行。国有股减持就是一个最好的案例教材。
所谓的公共性，按照哈贝马斯的看法，就是公共领域“首先意指我们的社会生活的一个领域，在这个领域中，像公共意见这样的事物能够形成。”它是“介于私人领域和公共权威之间的一个领域，是公众在这一领域对公共权威及其政策和其他共同关心的问题作出评判。”在这个公共空间里，它既可以整合和表达民间要求所形成的观点并传播，又能使公共权力接受来自民间的监督与约束。因此，公共决策就是通过民主、科学的程序让重大的公共问题由全国人民来讨论、来提出各种意见、来找到好的办法、来形成社会的共识，而不是让重大的公共决策仅由少数精英分子决定或被利益集团所影响。
那么，中国房地产市场为什么是一个公共性的问题。我们先得从以下三个方面来理解，即个人居住权的天赋性；中国社会主义国家的人民性；中国土地的国有性。这是中国房地产市场发展的前提与根本。
我们可以看到，为什么中国的房地产市场面临矛盾与问题这样多？归纳到一点，就是中国房地产并非仅是一个纯粹的市场问题，而是一个公共性的问题；中国房地产并非仅是一个纯粹的私人品市场，而且也是一个具有相当程度的公共属性产品的市场。首先，从个人居住权的天赋性来看，房地产的公共性，就是指中国每一个公民的基本居住权具有根本上的优先性。这是房地产市场存在与发展不证自明的公理。因为，每一个公民的居住权是现代文明社会的基本标志，也是每一个公民的基本权利。比如，在最近公布的国务院关于解决城市低收入居民问题的24号文件，也对此有明确的说法，并肯定了房地产就是一个重要的民生问题。房地产市场的发展就是如何来改善居民的居住条件与提高居住的住房福利水平。在这样的公理体系下，中国的房地产市场的法律制度、发展模式、运作规则、利益分配与调整等方面只能是在这个基础上建立、延伸与拓展。离开这个基础，离开了房地产市场的公共性，房地产市场所面临的困难与问题就会接连不断。而最近公布的国务院24号文件，就是在这个公理体系下，对以往政策的纠偏，就是对城市低收入居民的住房保障用制度的方式来界定。但还不够，因为居民的居住权问题并非是低收入居民的专利，而是每一个中国公民的专利。
房地产市场的公共性还表现在中国房地产市场的人民性上。因为，中国是中国共产党领导下的社会主义国家。正如###书记指出的那样，中国共产党的根本宗旨就是全心全意为人民服务，党的一切奋斗和工作都是为了造福人民，要始终把实现好、维护好、发展好作为最广大人民的根本利益、作为党和国家一切工作的出发点和落脚点，做到发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享。
从总书记这一段话的基本精神来看，中国的经济发展比如房地产的发展，并非是简单追求GDP高低，追求房地产增加多少产值，而是看是否符合绝大多数人的利益，是否能提高全体中国人的住房水平，如果我们的房地产市场仅仅是富人的市场，如果中国的房地产仅仅是为少数人服务的市场，那么这个市场与房地产市场的人民性是完全背离的，也是与中国共产党的基本宗旨相背离的。在社会主义的中国，如果一个市场是与广大人民的利益相背离，政府就有责任来改变这种现状。
比如说，目前国内房地产市场存在的问题，使得房地产市场宏观调控越是调控房价上涨越快，从而使得国有的土地资源成了为少数人谋利的工具，从而使得快速飚升的房价把80％以上中低收入民众都推到了房地产市场之外。正如有房地产研究者所指出的那样，目前中国的人均收入只有美国的1/23，却要承担比美国高数倍的住房价格，足见目前中国高房价是正在严重地侵害广大人民的利益。最近政府公布的24号文件，就是希望对这些问题有所纠正，把城市低收入居民的住房问题纳入政府职责范围。这当然是好事，但是还不是够，仍然与此处界定的房地产的人民性有差距。
中国房地产市场的公共性在于中国土地为国家所有。在中国，房地产市场是建立在土地国有的基础上的。土地国有是什么？不仅在于中国土地为中国所有的公民所有，而且在于中国土地所有权能为全国人民所有。人民有权利来转让或收回国有的土地，也有权利来共同分享土地的增值，有权利来分享土地附上物的溢价。但是，就目前的情况来看，由于中国的要素市场发展不成熟，由于制度规则对政府权力界定不清，由于中国的土地管理制度缺陷，国有土地不仅成了少数人谋利的工具，而且也成了少数人掠夺绝大多数人利益的重要方式。
我们必须认识到，在当前中国空前的城市化发展和基础设施的建设过程中，所有的土地及房地产增值都是非常巨大的，而这些土地及住房的增值并非仅是住房的物理或物质结构或建筑物的增值，而是政府在城市基础设施和服务开支被资本化入房地产的价格中。如果不对这笔非常巨大的土地及房地产增值以制度化的方式来处理与回收，不仅会造成整个社会财富严重分配不公，也会让非常巨大的国有资产“流失”。但是，从目前的情况来看，这笔巨大的国有财富溢价，不是流入国家财政，也不是让绝大多数人来分享这种成果。由于过高的房价使得绝大多
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