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房价博弈-第6部分
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房价，那么，这实际上是对国内房地产市场的价格作了一个隐性担保，即如房地产开发商所说的国内房价只能是上涨而不能是下跌。
其实，如果对国内房价来说是这样一个隐性担保，那么国内房地产市场的价格是很难向下调整的。
目前，北京的情况也是这样，近几年，北京房地产开发投资快速增长，其占整个北京固定资产投资的比重也快速增长，如2003年为、2004年为、2005年为，对房地产市场大量投资，住房的供应岂能不快速增长？而且居民对住房的需要岂能有这样的增长速度？但是当大量的住房成为投资品或当大量的居民都进入房地产投资时，住房的供应同样会不足，而住房价格岂能不涨？有媒体调查表明，目前北京市有一半居民进入房地产投资市场。如果这样房地产投资市场的需求是永无止境的，其价格也肯定会上涨。
房价上涨，进而会推动房地产投资，会推动银行资金大量进入，从而又会进一步推高房地产的价格快速飚升。这或许就是目前北京房地产的情况。北京市政府有关部门对此好好思考过吗？仅仅增加经济适应房及限价房的供应能够改变目前的房价吗？如果对此不能够有清醒的认识，北京房地产市场真的会走上上海房地产市场之路了。（本文定稿于2007年4月30日）
高房价势必严重削弱城市竞争力
经过几年对房地产宏观调控，尽管从这几年政府公布的房地产价格变化来看，2003~2006年全国房价上涨分别为、、、，2007年1～5月上涨57％，但中国大城市房价的上涨（无论是一手房还是二手房都是如此）没有停下它的步伐，反而在近两个月迎来新一轮全面上涨的浪潮。比如，在深圳，在过去的一年半的时间里，深圳经历了一次史无前例的房价狂飙，平均房价从2005年的7000元/平方米上涨到接近16000元/平方米，上涨了129％，仅2007年前6个月，房价就上涨了50％。
面对全国不断上涨的房价，面对着各地房价上涨所带来的严重社会问题，目前社会上流行一种似是而非的观点，就是高房价能够提升城市的竞争力。在这些人看来，高房价可以把城市中的“较低层次的人”赶出去，而让有竞争力的知识精英进来，并由此来提升该城市的竞争力。对于这样的言论，不仅在一些业界人士那里盛行，而且也在一些地方政府官员那儿也有市场。但是实际上无论是从理论上来说还是从经验上来说，这是一种似是而非的观点。
那么对于业界来说，为什么会大量宣传与制造这样的言论？最为根本的不仅是在为过高房价制造一个成立的理由，而且是其利益所在。因为，大家都知道，由于房地产市场的特性，房地产市场不仅是一个生产周期性较长的市场，而且是一个容易导致垄断性的市场。如果房价快速飚升，房地产开发投资利润就会更高，房地产开发就容易利用其垄断性定价赚更高的利润。比如，在深圳房价快速飚升中，一个楼盘的市值可买下整个伊利集团。有开发商私下坦承：“现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。”这就是房地产开发商主张的高房价意义所在。
那么，对于不少地方政府来说，为什么也会十分欣赏这种“高房价能够提升城市竞争力”的似是而非的看法？其根本就在于，一是对于各地方政府来说，高房价是房地产市场繁荣的主要标志，而房地产市场的繁荣则能够在最短的时间内拉动当地的GDP快速上涨，使地方政府的业绩在其任内即刻表现。即房地产市场的繁荣是体现当届政府GDP最好的方式。
二是高房价一定会推动当地地价快速上涨。地价上涨增加地方政府的财政收入，也为地方政府少数权力者创造了更大的寻租空间。很简单，国有土地，本来是全国人民的共同财富，它不仅涉及过去现在全国人民的利益，也涉及到未来全国人民的利益。如果地方政府能够在短期内让国有土地在市场上进行交易，不仅能够把过去的社会财富转化为现实资本和财富，也能够把子孙后代的财富折现为现任政府的财政收入，而且也能够即刻体现本届政府的业绩。这样的好事，对地方政府的权力者来说，完全是无本生大利的事情，地方政府当然有动力来推高房价。
三是高房价自然容易聚集经济风险及金融风险，但由于房地产生产的同期性，这就使这些风险可能在短期或当政者任内不会发生。只要高房价的风险向后聚集，当届政府就有动力推高房价，然后让这种推高房价的风险让下一任者来承担。也就是说，风险延后性也为地方政府推高房价创造了条件。
但是，实际上，房价过高不仅不能够提升城市的竞争力，反而会严重削弱城市的竞争力。因为城市竞争力的主体是个人与企业。不仅不可能把那样所谓的“层次较低的人”淘汰出高房价的城市，比如说，无论是香港还是纽约，在城市中心低收入民众仍然是占主体的。因为，这些低收入民众不仅迁移就业能力低，而且他们迁移就业的成本相当过高而无法向其他城市转移。特别是在一个健全的社会生活保障体系下更是如此。那么迁移就业能力较高的人往往是收入较高者。如果高房价导致生活成本提高，他们随时都可能离开这些高房价的城市。比如，在深圳，有白领阶层人士直言，深圳楼价如果一直升个不停，将迫使他们迁离这个城市。以深圳的主流网上讨论区“深圳论坛”为例，有多达数以百计的帖宣泄对高房价的愤怒，有人更称“房价再涨十年，白领露宿街头”、“楼价会让中等收入阶层一年内变穷人”；同时更有不少网民指出，他们有意离开深圳，逃避高昂不已的楼价。可以说，当高房价所导致生活成本让这些知识精英无法忍受时，他们就会逃离这个高房价的城市。当大量的知识精英逃离高房价的城市时，这个城市的竞争力不仅没有增强反而是削弱了。
同时，高房价不仅会增加企业的营运成本，也会让企业无法获得企业所需要的人才。在这样的情况下，企业的竞争力是根本无法提升的。深圳微芯生物医药公司总裁鲁先平就坦言，他在2001年从美国回深圳创业，希望自己在深圳研发的基因药物可以跑赢美国，但没有想到首先跑赢美国的，竟是深圳的房价。鲁先平称，他在深圳已很难招到新的研发人员，因为深圳房价太高，企业工资不可能追到楼价上涨的水平。他表示，他与很多高新技术企业一样，都在考虑离开深圳。这些情况表明，高房价必然会把白领阶层和优秀的企业“赶离”这些城市。当企业及高档人才都离开高房价的城市时，这些城市的竞争力也就荡然无存。
总之，在中国高速的城市化进程中，许多城市都是一个个移民城市，都是一个个由新企业带动起来的城市，如果高房价迫使一些专业人才大量地离开，如果高房价迫使不少企业出走，那么高房价不是提升城市的竞争力而是严重削弱城市的竞争力。（本文定稿于2007年7月16日）
用什么方式来遏制过高房价
对于过高的房价，不仅引起广大群众不满，政府也认为问题严峻。据说，有的政府部门准备最近出台一些新政策来让全国过高的房价能够下落。据媒体报道，这些政策的原则是既保证各方利益，又要限制炒作，使得过高的房价真正得到调整，而不是如早几次对房地产调控那样，政府越是出台对房地产市场调控的政策，其全国各地房价则上涨越快。
据悉，这些政策的方案是，一是建立一套完善的房屋销售体系，发展商将不再参与住房的直接销售。按照发展商的定价，统一上网登记，由政府代销，购房者先到先得，政府收到款项后再转给开发商。二是为了抑制房地产的过度炒作，考虑参考股市的T＋1，甚至T＋3的做法，即新房在3年内房产证限制过户。三是进一步限制外资买房。四是进一步提高利率，同时贷款会更加严格等。
这样的一些政策对国内房地产市场到底会有多少影响？是否能够真正遏制全国各地房价快速上涨？其实，我们只看一下目前国内房价上涨原因就知道出台这些政策的作用了。因为，从目前国内房地产市场的快速上涨的情况来看，国内房价快速上涨的原因还是在于房地产市场投资炒作过滥。而为什么国内房地产市场会炒作过滥？其原因又在于目前对国内房地产市场发展模式界定不清楚，把国内住房市场看做既是投资也是消费的市场。
国内房地产市场之所以是消费的市场，就在于政府希望以此来扩大内需，以此来拉动国内经济增长。之所以是投资的市场，是想从而让国内房地产市场投资规模无限地扩大，从而让更多的人进入国内房地产市场。因此，正因为国内房地产市场有这样的投资与消费的需要，政府各职能部门就能够根据各自不同的需要来出台不同的政策，从而达到其部门所要达到的政策目标。
正因为国内房地产市场投资与消费界定不清，加上政府又希望稳定房价、国内银行又希望通过信贷规模快速扩张来获得更多的利润，这就使得大量的房地产市场的投资者在银行低利率及便利的金融杠杆下进入房地产市场。国内房地产价格就在这样的背景下快速上涨。因此，国内房地产市场快速上涨，最大一个因素就是银行信贷大力支持，就是国内各银行在其利益的驱使下让大量的银行资金流入房地产市场。因此，央行与银监会加强对房地产市场信贷控制与管理，是遏制国内房价快速上涨最为重要的方面。而央行与银监会最近出台的359号文件，就是一个比较好的房地产市场信贷管理的文件。
但是，由于这个文件的最终目的更多的是出于加强对银行风险的管理，而不是把文件的焦点放在遏制房价快速上涨上。这就使得这个文件在许多方面没有出台可操作的细则，从而在执行这个文件上各家银行根据自己的需要作出不同的解释，各行其是。其实，如果在最近出台的几个文件，如24号文件、359号文件及39号令上能够给出可操作的细则，并强制性要求各地方、各银行认真执行，那么目前国内房地产市场价格快速上涨的局面就能够得以缓解。如果再加上央行的货币政策从紧，那么国内房地产市场的价格得到一定程度的调整也就是必然。因此，在我看来，对于国内房地产市场，政府不要出台更多的政策，更不要出台更多的行政性政策。因为这些行政方式越多，各地方政府以各种方式来化解的方式就越多。
比如说，禁止住房让房地产开发商直接销售，这是一个完全非市场化的东西，这些政策的出台不仅不能够遏制房地产商把房价推高，反而会增加住房销售过程中的成本，而这些成本增加只能让购买房子的人来承担。更为重要的是，如果政府建立一个所谓的住房销售系统，政府直接参与住房的销售，又以什么方式可以保证政府部门的工作人员公平公正地来销售住房呢？表面上看在网上销售完全可以是公开与透明的，但是这个网络系统难道就不能操纵吗？如果政府工作人员来操作，那么这个销售系统所面临的问题会更多。
还有，采取限制住房购买后出售的时间，甚至于让购买后的住房持有时间在几年以上，这种做法看上去是可以限制炒作，但是这必然使得二手房市场更加不活跃，而二手房市场不活跃，房地产市场的供应自然减少，这样自然会增加房价上升的压力。对于限制外国投资者进入，加息的问题，这些早就有相关的政策安排，只不过是如何来落实的问题。
总之，国内房地产市场的价格快速上涨，是目前中国经济生活中的大问题，但是我们决不可头痛医头、脚痛医脚，而是要进行研究与分析，找到问题所在，对症下药。这样才能从根本上对国内房地产市场进行有效治理。而就目前的情况来说，房地产市场快速上涨根本原因就在于银行信贷快速扩张，让大量资金涌入房地产市场。这里既有银行利率过低的问题，也有受国内银行利益驱使的问题。如果在这两个方面入手，比如银行信贷紧缩及利率快速上升，那么国内房地产市场的价格是能够得到有效的遏制的。（本文定稿于2007年11月8日）
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开发商为何不愿把房价降低下来
2006年以来，随着政府推出一系列的宏观调控政策，房地产市场供求关系也发生了不小的变化，特别是当市场面临着国内房地产市场政策的不确定性时，国内市场要稳定房价已经不是那样容易了。房价要下来，房地产开发商怎么办，是让房价变化来调整房地产市场的供求关系，还是把房价挺在高位不让市场调整呢？这就是上海一些房地产开发商所面临的选择。据报道，在上海一个房地产融资讨论会上，16个房地产项目明码标价准备出售，项目总值超过40亿元。也就是说，房地产开发商面临着宏观调控所带来的困境，多个房地产开发公司不是通过房价的变化来调整住房生产，而是靠卖项目来维持资金的周转，在这种情况下，从而使得当地房价依然居高不下。
对于这样的现象，我们如何来理解，这是房地产开发商的理性选择，还是他们对市场的错误判断？这种情况能够持续多久？在此，我们可以作一些思考。一般来说，住房或商品住宅作为一个特殊的商品，它既具有消费功能，也具有投资功能。由于商品住房的功能不同，不同的集团与个人往往会根据自己的需要从住房不同功能的角度出发，收集与整理相关信息，编制不同的指数，从而对同一经济现象作出不同的解释与结论。比如，目前国家统计就把住房仅看做是投资。如果住房是一种投资品，那么住房市场价格一定会是由住房市场的预期来决定的。当投资者（无论是投资者还是房地产开发商）预期住房市场的价格会上涨时，他们就会出高于现在的价格进入市场，从而来推高房地产市场价格。
因为，从房地产的市场特点来看，房地产短期供应是固定的，一些投资者就容易通过炒高房价促使其他投资者对房价有更高的预期，这样就容易导致房价轮番上涨。而对于股市与汇市来说，价格的短期上涨可以通过其他人的短期抛售得以抑制。同时，由于房地产生产的周期长，供求调节严重滞后。在房价上涨时，就容易激励大量的房地产开发商与投资者进入该市场。但是，由于房地产生产的滞后性，在房价下跌时，房地产的供应也不会由于价格的下跌减少，这样也就容易导致房价进一步下跌。
同时，对于银行来说，当房子价格上涨时，由于作为抵押物的住房价值不断上升，银行肯定会倾向于大量地向购买房子的投资者贷款，从而使信贷需求增加，进入市场的投资增加，而房价也随之上升。高房价不仅提高了银行的所有权益，也增加了银行的资产，使其所面临的信贷风险减小。但是当房价下跌时，银行就会收缩贷款，使得不少投资者远离市场，在这种情况下，房价进一步下跌，从而导致房地产市场的泡沫崩溃。还有，对于地方政府及住房投资者来说，同样是在房价上涨时，他们就能够大获其利，而当房价下跌时，住房持有者的风险也就会迅速放大。也就是说，无论是房地产开发商，还是银行、地方政府、住房投资者他们都不希望房价下跌。房价下跌，对房地产开发商造成风险最高。
但是，房地产开发商�
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