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房价博弈-第3部分
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行才面临风险，而房价下跌小于40％，银行根本就不存在着风险。
毫无疑问，受房价下跌影响最大的除了这些天天在网上叫喊要房价上涨之人外，还有目前房地产市场大量的房地产投资者及房地产开发商。因为，房地产作为投资品，他们是需要他人来接最后一棒，如果这最后一棒没有人来接，那么套自己手上不是麻烦了吗？这也就是房地产开发商及房地产投资者的担心所在。
因为，按照Gordon的经典资产定价理论，资产的价格是以资产的收益和利率的未来值为基础的，而这两者又是不可观测的。因此，对于住房的市场价值想从根本上用客观数据找到它的均衡价值是不容易的，因为对这些变量未来趋势的预测会更多表明投资者的主观情绪。也就是说，对住房的价格并不能用客观数据来发现市场的均衡价格，住房的价格更多的是投资者主观情绪的结果。这也就是资产价格容易产生巨大波动的原因所在。
投资者都十分熟悉，华尔街有一句名言，“市场是由两种力量驱动的：贪婪和恐惧”。在美国著名的金融学家希勒教授看来，在投资市场，投资者的从众心理，必然会使得后来的投资者不断地做别人都在做的事情。如果这种力量是乐观或贪婪的，那么市场就会持续繁荣；反之如果这种力量是悲观或恐惧的，那么市场的价格就会立即发生逆转。而且在市场繁荣的时候，投资者往往都会忘记以往市场上崩溃时的惨痛教训而大量地涌入市场。
因为，投资市场的繁荣不仅会增强投资者信心和期望，而且也会使已经进入的投资者哄抬或操纵市场的价格，以便吸引更多的投资者进入。而这种从众行为的循环往复，也就会产生一种放大机制。希勒教授就把这种放大机制归纳为投资者的反馈理论。根据这种理论，房价最初价格的上涨会导致更高的价格上涨。这是因为投资者需求的增加，会使得最初的价格上涨信号反馈到更高的房价中。而第二轮的房价上涨信号又会反馈到第三轮的房价上涨上，然后反馈到第四轮等等。在这种情况下，房子最初的价格上涨信号显然被无限放大了，产生远比其本身所能形成的更大幅度的价格上涨。
目前为什么房地产市场上总是有许多人天天在说房价要涨，房价不能下跌，根本原因就在此，就在于他们不断在向市场发出价格上涨的信号，以便让市场其他的投资者也涌入这个市场。这样不仅容易炒高房价，而且可以找到他人来接房价上涨的最后一棒。这样先进入的投资者就方便逃走并赚到大利！所以，目前国内房地产更多的是房地产开发商及先入投资者意愿的投射，是先入投资者对房地产市场价格上涨信号的无限放大，是他们诱导中小投资者更为踊跃地进入市场。问题实质就在这里。
也就是说，房价下跌受到影响最大的是房地产市场炒作者或投资者，是房地产开发商，然后才是银行及地方政府。而对于购买房子自住者来说，其影响很小；但对于没有进入房地产的人来说，任何房价下跌对他们都是有利的；而对中央政府来说，房价下跌既能够为和谐社会创造条件，也能够让国内房地产市场真正市场化，改善民众住房福利水平及减轻政府的财政负担。（本文定稿于2006年12月15日）
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房地产市场投机炒作为何盛行
这里的投机是投资的一部分。国内房地产市场为何会投资炒作盛行？首先，它与房地产产品的特殊性有关。因为，对于房地产来说，它既是消费品，而且是现代文明社会的生活必需品；同时，它又是投资品。住房的价值高昂性、耐用性及区位惟一性等使房地产具有很好的投资价值。
既然房地产是一种特殊的商品，现代国家对住房一般会给予一定的界定，以便首先保证该居民基本的居住权利与居住条件。比如说，美国房地产市场发展宗旨就是要生产安全舒适、绝大多数居民都有支付能力购买的住房，所有的房地产政策都围绕这一宗旨而发。
但是，对于中国来说，由于房地产市场发展时间太短，政府没有一个清楚的房地产发展模式。在这种情况下，中国的房地产市场的住房，既是投资品，又是消费品。如果政府部门不能够把房地产市场的发展模式界定清楚，如或是投资品，或是消费品，那么政府各个部门及地方政府就可以根据自己的需要来界定住房的不同性质并采取不同的政策。
比如说，政府扩大国内居民内需，要让GDP上去时，政府就把房地产界定为消费品，采取各种政策让居民进入房地产。这样居民消费、内需就扩大了，GDP增长了。还有，如果住房是消费品，政府就把银行的利率压在一个很低的水平上。为什么？利率高了，居民住房消费就可能没有支付能力来承担，也会增加居民住房消费的成本。
政府又把住房看做是一种投资品，特别是我们国家统计局把这个住房计算为投资品。既然住房是投资品，居民购买住房就没有限制了。一个人可以买一套，也可以买两套，也可以买三套，买一百套。特别是在我们现在房地产市场的投资与消费没有区分、没有限定的情况下，政府出台一系列增加住房消费的优惠政策，比如在房地产个人以按揭消费政策把利率压得很低的情况下，那么投资者就可以利用银行的低利率优惠政策，利用房地产市场便利的融资工具与金融杠杆，然后用从银行按揭融资进行巨大的房地产投机。大家可能知道，在2005年的时候，上海有个居民，借了银行7800万买了128套住房。这就是政府信贷政策的结果。
还有，既然住房是消费品，那么对全国中低收入民众来说，房价就不能够涨得太快，否则居民没有能力购买，也不利于中国社会的稳定。因此，这几年政府的房地产宏观调控政策，一直是把房价稳定在一个水平上。如果房地产市场的价格稳定在一个水平上，而国内的房地产市场又是一个投资品市场，那么进入这个市场的投资者一定会知道这个是一个零风险投资市场。因为，房地产市场的价格只涨不跌。如果房地产市场是零风险，这必然激励大量投资者涌入房地产市场。
如果房地产投资者涌入房地产市场，大力地炒作房地产。这时，房地产的价格由什么来决定？由市场投资者对这个市场的预期来决定，就是说投资者看到这个市场价格在上涨，他们就会进去；其他人看到房价上涨，其他投资者也会进入这个市场。而且房地产市场的价格是由投资者的预期决定的。这时候，不仅房地产市场住房投资者以投机炒作房价，而且房地产开发商也会趁机来推高房价。
在这种情况下，由于房价不断推高，银行对房地产投资者的短期风险就越来越低。因为，在房价不断上涨时期，上涨后的住房价格必然会低于向银行按揭的贷款。在这种情况下，国内商业银行对房地产市场投机炒作也会起到推波助澜的作用。
而且房价上涨，自然带动地价上涨，而且房价上涨越快，地价上涨也就越快。而地价上涨，自然会增加各地政府土地出让金的价格，也会增加政府权力设租寻租的空间。加上政绩考量，推动房价上涨也是各地方政府的喜好与动力。这就是这几年来，政府越是对房地产市场调控，其价格越是上涨的原因所在。
总之，在中国的房地产市场发展模式下，房地产既是投资品又是消费品。房地产是投资品，那么任何人都能够没有限制地进入房地产市场，通过银行按揭信贷产品，在银行信贷快速扩张推动下，投资者借助银行的住房信贷把房地产市场炒作成了一个疯狂的市场。在这种情况下，房价自然迅速飚升。房地产是消费品，政府就会以此让大量土地来生产住房，以低利率政策让住房消费者进入市场，这些都为房地产市场投机炒作创造了条件。在房地产市场大量投机炒作中，房价快速上涨，这就使得地方政府大获其土地出让之利，房地产商则通过对住房垄断性定价不断把房价提高而谋取暴利。
也正是在这种环境与条件下，通过地方政府、房地产开发商、商业银行及炒房者，把住房的价格炒上了天，把80％以上的居民消费者排除在目前的住房市场之外。这就是目前中国房地产市场之现状，也是房地产市场价格快速上涨的原因所在。而房价快速上涨给中国经济带来的危害及价格上涨不可持续、对中国绝大多数民众利益的负向影响，早就使经济问题转化为社会问题和政治问题了。（本文定稿于2007年8月16日）
民众是租房还是买房
民众是租房还是买房？在一个比较正常的房地产市场中，这是民众十分容易回答的问题。因此，房屋租售比例肯定反映了所在城市房地产市场的发展水平。一般来说，房屋的供求关系在售价和租价上的体现是一致的。但是，当房屋供不应求时，房屋的售价与租价都会上涨。也就是说，当房屋的售价上涨时，房屋的租价也会随之上涨；或房屋的租价上涨时，也会推动房子售价上涨。在这样的情况下，无论租房者还是购房者都能够根据自己约束条件，选择一种适合自己的是租房还是买房的方式。
但是，如果房地产市场是一个完全投资炒作的市场，那么房屋售价这个经济指标就会被严重扭曲，无法反映正常的房屋供求关系，这时房屋租价一般比较客观。如果说，房屋租金波动不大或处于低位徘徊，而房子的售价快速上涨，那么这说明了房价存在虚高。购买住房投资者不是希望通过房子的租出来获得相应的投资回报率，而是希望通过房子价格变动的差价来获得回报。如果说，房子租金过低，也就说明购买房子投资者较多，购房的投资者的比例过高。
对于目前中国的房地产市场来说，由于该市场刚发展起来，无论是一手房市场，还是二手房市场及租房市场都是不太成熟的市场。在这样的市场中，对于一般民众来说，他们往往无法根据市场的信息作出好的判断。再加上一些非市场的文化因素的影响及不少居民对房地产情况的不了解，使得国内不少居民对于自己是租屋还是购房更是没有一个明确清楚的概念或判断。特别是当各种误导性的概念泛滥时，国内不少居民在不能清楚判断是租屋还是买房的情况下轻易地进入购房市场。这也是目前国内房价不断上涨的原因之一。
比如说，近两年来，北京、上海、深圳等一线城市的房租上涨了大约15％左右，而同时期商品房售价却涨了两三倍，有些城市房价甚至上涨幅度比这还大，房屋售价和租价差距明显地拉大。看到不断上涨的房价，不少居民总是以为，房价过去在快速上涨，房价未来同样也会快速上涨。因此，如果个人购房越往后，那么他要进入房地产市场所要所承担的房价就会越高，因此，个人购房就越要早进行。而且，在这些人看来，尽管个人购房条件不足，但可以通过银行按揭贷款进入房地产市场。尽管个人购房要承受几十年的还房款的负担，但最后房子是归自己所有。既省了房租，又可通过房价上涨让房子升值。
其实，在这里有几个问题，一是房租上涨幅度小，而房价上涨快，这说明了房地产市场炒作严重，房地产市场的价格并不是由自住型购买者决定的，而是由住房的投资者的需求决定的。由于投资者的住房需求是不确定的（比如房价上涨时，住房投资者需求会无限放大，反之房价下跌时，住房投资者需求又会无限缩小），因此，在一个住房投资者为主导的市场，这个房地产市场的投资是风险极高的。但是为什么这几年中国的房地产市场投资能够赚得盆满钵满？并非是中国房地产市场的基本法则有何不同，而是政府对房地产市场的政策、对房地产市场的隐性担保所导致的结果。在一个房地产投资市场，政府如果让该市场的价格稳定，即该市场的价格只能在一个上涨的水平上，又有便利的银行金融杠杆及低利率政策，国内房地产市场的投资炒作岂能不盛行？房地产市场的价格岂能不不断地飚升？如果不是政府对房地产市场的隐性担保，投资者面对房地产市场的不确定性，也就不会贸然地进入该市场了。
二是对于自住型的住房消费者来说，由于政府对房地产市场的隐性担保，房价不断地飚升，自然也就迫使这些住房消费者提早买房。在这种情况下，就会面临以下几个方面的问题。比如住房消费者需求提前，同样会与住房投资者一起来推高房价。还有，对于住房消费者来说，他们提前进入房地产市场，是不是一定降低了其购买负担？这就要看各个住房消费者本身的条件，就得看他们在购买住房时对各种风险的考量。因为，如果住房消费者完全不需求贷款一次性支付房款，那么这些住房消费者在购房时只是没有计算购买住房时所使用资金的机会成本，他所面临的风险不高。但是，如果住房消费者购买住房时是通过银行按揭贷款及使用父母的钱来购买住房，那么他所面临的风险可大了，比如利率风险、父母养老保险风险、个人未来职业变化风险等。这就是目前国内不少住房消费者成为“房奴”的原因所在。如果购房者是在房价高点进入，那么当市场逆转时面临的风险就更高了。所以，对于个人是否购房，并不在于他人是不是购买房子，而是在于个人财务状况、在于个人对未来收入预期、在于个人对购房后的风险考量，如果这些方式没有想清楚，个人贸然地进入房地产市场，其风险就更高了。
对于租房者来说，如果房价很高，即使个人有能力进入房地产市场，但是购房的机会成本也是十分重要的问题。因为，一个人购买住房后，就少了许多资金进入其他市场投资的机会。比如在股市大涨的情势下，如果有钱进入这种高风险的市场，可能比购买住房的收益会更高。也就是说，如果这种机会成本大于购房收益，那么个人租房当然是可取的。
还有，许多人之所以要租房，最为重要的是他们资金实力不足，只能通过银行信贷及家人帮助才能勉强进入房地产市场。在这种情况下，租房者若把这些因素及风险考虑进去时，那么他租房会感觉到风险低。而且，特别是在房地产市场泡沫疯胀欲裂时，个人租房面对的风险会更低。
从以上的分析可以看到，个人是购房还是租房，并不是重要的，重要的是个人能否根据自己及市场的情况，根据这些约束条件及风险作出一个好判断与决策，而不是人云亦云。因此，对于每一个人来说，租房还是买房都不可一概而论，而应根据不同的情况来决定。有政府官员说，房价过高，中等收入者可以租房，这种说法不过是想推掉责任而已。（本文定稿于2007年9月7日）
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房价是住房平民化的核心
2006年出台的“国六条”和九部委联合出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》），最大的特点是要用行政性强制的方式来改变目前不合理的住房结构，改变国内的房地产发展模式。正如《意见》指出的那样，要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房、含经济适用住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房70％以上都将建成90平方米以下住房。有人说，这种强�
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