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徐滇庆再论房价-第4部分
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有人说，应当限制外国居民购买住房。确实世界上许多国家都限制外国人购买住宅，可是千万不要搞错了，香港居民是外国人吗？香港是个特区，深圳也是个特区，大家都是中国人。我们建设粤港澳经济区就是要削减三地之间的壁垒，让三地经济更好地融合起来，促进人力和资金的流动，发挥竞争优势。怎么刚开始就要往后退？只要这个大政策不变，怎么能挡住香港居民来深圳买房？如果改变不了这个趋势，那么水往低处流，深圳的房价向香港看齐就顺理成章，难以遏制。
有人问，从香港来的冲击波会不会抬高整个广东的房价？那倒不一定。从都市经济学的角度来看，房价的扩张有其特定的规律。从经济中心向外，梯度递减。首先抬高香港居民可以跑通勤的区域的房价，然后再逐步扩散到更远的地方。今后深圳的房价是否会向香港看齐？那可不一定。如果香港继续保持国际金融中心的地位，那么香港的房价还是要比深圳这边高。拿北京来说，六环之外的房子无论如何也卖不到三环之内的价格，再往远郊走，房价就更低。都市经济学中对世界各大城市房价的梯度分布规律有着透彻的研究，中国也不例外。
深圳政府出台了一个土政策：港澳台地区居民和华侨在深圳只能购买一套用于自住的商品房。且不说是否合理，先看看是否具有可行性。请问，怎么样才能审核香港居民是否购买第二套住宅？如果夫妻分别购买算不算？他们拿儿女的名义购买算不算？拿别人的名义购买算不算？一位香港的家庭主妇说：“限制香港人只能在深圳买一套房子，这个真的能起到作用吗？我有点怀疑，我们家有5口人，我们有两个小孩，如果算上老人的话，有7口人，如果我们还打算买的话，我们是不是可以用孩子和老人的名义买呢？那我们家就还可以买6套房子。对那些真要买房的，我觉得这个政策可能并不能起到足够的作用。”目前，连我们大陆居民的信用状况都搞不清楚，怎么可能把香港居民的信息搞明白？
产业转移对房价的冲击（3）
香港人跑到深圳来买房给深圳带来了巨大的冲击。2006年，香港人均GDP为38127美元，而深圳仅为8619美元。深圳人均收入是香港的22％。居民收入巨大的落差给深圳的房地产市场带来巨大的压力。深圳房价上升幅度远远超过了工资增幅，难怪许多深圳居民抱怨说长此以往将买不起房子。要解决深圳居民购房压力，看起来只有让企业给员工增加工资。如果收入增加得比房价更快，自然购房就不成问题。可是，老板们会不会考虑到劳动力成本过高，企业无利可图而拒绝给员工增加工资？我看可能性非常大。如果员工坚持要求增加工资，老板们也许会关门，害得许多员工丢掉饭碗。
如何解决这个难题呢？在短期内员工们可以试图和老板谈判，想方设法改善自己的收入，但是从长期来看，前景不妙，许多企业将无法在深圳立足。
问题的深层是产业结构的升级换代。
从历史角度来看待这个问题，今日的结果早在意料之中。请问改革开放初期深圳的企业都是从哪里来的？许多企业都是从中国香港、台湾及新加坡迁移来的。由于那些地方工资水平高，房价高，所以台湾的雨伞业、香港的成衣业、韩国的制鞋业都迁到中国大陆来了。首先登陆的地方就是深圳。
劳动力密集型产业从香港、台湾转移出来之后，那些地方丢失了许多就业机会，可是，最终那些地方的居民是更穷了还是更富了？这个问题不言而喻，四小龙迅速实现了产业升级，那些地方的老百姓比以前更富了。当然也不排除有些人在产业转移过程中跟不上时代而落伍。可是，无论从理论上还是从实践上，落伍者都没有理由来责怪产业升级。
产业转移和升级是经济学的基本规律之一。在第二次世界大战之后，美国是世界上劳动力密集型产品的生产中心。美国在第二次世界大战中动员了1200万军人，到了1946年只保留160万人。有1000多万军人复员、转业，却没有出现严重的失业，靠的就是服装、鞋帽、玩具等劳动力密集型产业。美国当时是劳动力密集型产品的“世界工厂”。后来，美国的工资水平上升了，这些产品转移到工资水平相对比较低的日本。等日本的工资也涨上去之后，这些产业就转移到亚洲四小龙。由于这些经济体的规模有限，很快就实现了充分就业，没过几年它们的工资水平也涨上去了。恰好赶上中国的改革开放，于是，劳动力密集型产业就转移到大陆来了。第一站就是当时位于改革开放前沿的深圳特区。实事求是地说，深圳人就是沾了这个产业转移的光，在中国各省当中首先富了起来。
我曾经多次到台湾考察、研究当年产业转移的过程。20世纪80年代，许多工厂迁往大陆，李登辉等人大喊，“要把根留住”，否则台湾经济就会出现“产业空洞化”。我曾专门写文章批判那种台湾产业空洞化的谬论。尽管李登辉设置种种障碍，可是“青山遮不住，毕竟东流去”，当年台湾号称“雨伞王国”，如今雨伞业几乎全部迁至大陆。台湾的劳动力密集型企业一个接着一个搬到大陆，在广东东莞、江苏昆山聚集了数十万台胞。他们失去了在台湾的工作，却开辟了新的发展空间。他们的收入要比当年高，生活质量要比当年好。产业转移对于他们来说肯定是好事而不是坏事。作为大陆改革开放的排头兵，这样的产业转移迟早要在深圳发生。不仅企业家要提早做好准备，老百姓也要有思想准备。我说，产业转移来了，大不了搬家，再就业，没有什么大惊小怪的。有的人很沮丧，说北大来的教授不体谅深圳百姓的疾苦，竟然建议我们搬家再就业。其实，我说这些话等于是说“恭喜发财”。
产业转移对房价的冲击（4）
三十年河东，三十年河西。改革开放快30年了，新的一波产业转移很可能要从深圳开始。深圳的房价上去了，自然带来对工资水平上升的压力。无论如何，劳动力密集型产业最终是要撤出深圳的，能够留在深圳的必定是那些高科技、资本密集型产业或金融、信息、服务行业。劳动力密集型产品将转移到哪里去？要看内地各省的竞争结果。也许是河南、湖南、安徽、江西，也许是更加靠西部的陕西、山西、新疆或者东北。什么时候转移，哪些行业会转移都要看下一步竞争的结果。虽说产业转移的细节可能有先有后，但是那些低工资、劳动力密集产业肯定在深圳站不住脚。与其将来在竞争中被淘汰，还不如未雨绸缪，早做准备，主动向内地迁移。
在十几年前，有些人很羡慕香港，甚至不惜违法偷渡。如今，深圳发生了沧桑之变，用不着偷渡，香港人“跑”过来了。这难道不是一件好事吗？历史潮流不可阻挡。我把这个大趋势告诉深圳的朋友们，信不信由你，再过几年自见分晓。
深圳房价暴涨的根本原因是粤港澳经济一体化以及随之而来的产业转移，在经济发展过程中曾经发生在美国、日本、亚洲四小龙的故事今天在深圳开始重演。类似的现象今后还将在上海、北京、广州陆续出现。我们应当正确认识这个规律，并且顺应潮流，积极调整产业结构，争取让中国经济更稳健地持续发展下去。
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抑制房地产投机（1）
深圳房价在2007年上半年暴涨，最根本的原因是推进粤港澳一体化后来自于香港的冲击以及深圳本地的资金流动性过剩。毫无疑问，房地产投机活动也是促使深圳房价暴涨的重要因素。
推动房价上涨的原因有可能来自于经济体内部的基本要素（例如，人口、利率、税率、人均收入、通货膨胀率、失业率等等），也可能来自于投机性炒作。前者是真实需求，后者是投机性需求。在很多情况下真实需求和投机性需求二者并存。在市场经济环境下，任何时候都有可能出现投机活动，更何况随着金融衍生工具的发展，房地产市场和金融市场结合得更加紧密，房地产投机活动比以前更为活跃。房地产投机变幻莫测，对房价的推动作用绝对不能等闲视之。
从深圳的数据来看，2006年在深圳取得产权证之后半年内转手的住房占总套数的。在取得产权证后3年或3年以上转手的住房占住房总套数的。2007年1季度，许多购房者一收房就转让，价格涨幅都在10％以上。2007年1～5月深圳二手房成交量累计达到54722套，比2006年同期上升43％。二手房与新建住宅交易面积之比为∶1。不少新盘在进入二手房市场之后往往上涨20％～30％。大约60％～70％的二手房都经过了炒家的手。
仅从上述数据就可以清晰地看出深圳房地产市场上投机风气何其猖獗！什么叫“炒”？按照字典，炒就是“不断翻动物体，使之均匀受热”。市场炒作表示频繁地买进卖出，在交易###取利益。房地产投机就是人们常说的炒房，即通过各种途径买到住宅，然后再加价卖出去。
我在深圳做报告说，炒房无罪，逃税有罪。炒房是一种市场行为，必须对症下药，用市场机制来治理。目前房地产投机活动异常猖獗，关键问题就是税收制度没有跟上。
炒房主要发生在房地产的交易环节，那么增加房地产交易成本就足以治理这个乱象。买卖房地产都必须办理过户手续，在办理过户手续的时候征收土地增值税、房地产交易个人所得税，还可以征收印花税和各种临时性的交易税。这些税在经济理论中属于“托宾税”。通常，经济学理论主张尽量降低交易成本，促进商品和资金的流通。如果发现了泡沫经济的征兆，市场上投机风气过盛，就应采取措施，给过热的交易泼上一盆冷水。用托宾教授的话来说就是往飞速运转的火车车轮下撒点沙子，让市场运转速度降下来。托宾税的目的是维持房地产市场正常的竞争秩序，因此是一种相机决策的税种，当投机旺盛时候采用，当局势平稳之后就可以调整或撤销。
2006年5月，建设部等九部门在联合制定的《关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见》中要求，从2006年6月1日开始，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人销售普通住房超过5年转手交易的，销售时免征营业税。这个文件的优点是明确规定了对购买5年之内的房屋交易征收营业税，不足之处是尚未提出征收交易中的个人所得税。按照深圳的案例，如果买到一套价值200万元的住宅，马上出售，可以赚上10％，那就是20万元。在深圳年薪20万元的人恐怕已经算高收入人群了。辛苦一年挣得的收入还不如炒一次房，合理吗？倘若这样的事情不受约束，肯定会有越来越多的人加入炒房大军。
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抑制房地产投机（2）
2007年7月13日，深圳市国土房管局、工商局、物价局联合发布了关于大力查处商品房销售过程中违法、违规行为的通知。7月17日，深圳地税局表示，在2007年8月1日以后可能推出以评估价为参考价格，向卖方征收售房差价的20％所得税。显然这是压抑房地产市场投机活动的一个重要措施。在过去很长一段时期内，深圳有些人用阴阳合同规避所得税，这种荒唐的现象不能再继续下去了。
有人说，征收房地产交易税会将负担转移给购房者，征税之后的房价不是更高了吗？
从某一次交易来看似乎是这样，但是从总体上来说，无论是要求卖方还是买方交税，都能有效地抑制过度投机。炒家卖房的时候对市场价格和自己的收益有一个预期，估计市场上能够接受的最高价格是多少，利润有多高，然后才决定是否炒作。如果一套住房的价格是100万元，他估计能卖110万元，那么，扣除其他成本，也许能赚5万元。在征收交易所得税之后就把炒房者的利润减低20％。炒房的人会不会因此而将房价抬得更高以保持利润？当然有这个可能，但是，逻辑告诉我们，如果市场接受更高的价格，即使不征税，炒房者也不会放过这个盈利空间，他们一定会将房价抬到市场能接受的极限。在炒作初期可能会通过几个炒家转手，你卖给我，我卖给他，逐渐接近这个上限。经过一段时间的“试错”摸索之后，炒房者会很快地直接达到市场所能接受的极限。如果要价太高，肯定卖不出去。而这个极限取决于市场需求方，和征税与否没有直接的联系。
换句话说，我们的目的就是通过房地产交易税增加房地产交易的成本，降低投机活动预期的利润，这是防范过度投机的有力工具。对于一般购房者来说，买房的目的就是居住，如果买了之后自己住就用不着担心房地产交易税，征收交易税对大部分民众并没有影响。
抑制房地产投机活动还可以在房地产持有环节上下工夫。
然而，提出征收房地产税（不动产税）已经很久了，可是迄今为止还没有能付诸实施。有钱的人买上好多套房子，空在那里等待房价上涨牟利。有人说，人家有钱，想多买几套房子，你有什么办法？例如，有的女人喜欢买鞋，买上几百双，穿不穿是人家自己的事情，和别人无关。确实，买房子并不犯法。可是，由于土地资源稀缺，囤积住房人为地加剧了供给的短缺，推动房价上涨的速度。买房之后空在那里等涨价，是典型的房地产投机行为，非管不可。针对这个现象，最有效的办法是征收房地产税。通过税收来提高富人过度占用资源的成本。在西方国家，房地产税是一个非常重要的税种，占政府总财税收入的10％～15％。也许我们可以在房价暴涨之机，推动实施征收房地产税。
抑制房地产投机（3）
征收房地产税的第一个优点是简单易行，税务部门可按照房产证记录征收。
另外一个优点是有助于缩小贫富差距。有钱人住的房子大，自然就要多交税。穷人住的房子小，就少交税。我们可以设定一个标准，例如每个人有30平方米的免税额，在标准线之下的人可以免税。只要税制设计合理，征收房地产税并不会增加一般民众的负担。
征收房地产税的第三个优点是抑制房地产投机。如果买上几套房子，不管住不住都要为这些房子纳税，可以增加房地产投机活动的成本。倘若深圳有意平抑房价暴涨趋势，不妨在征得中央同意之后用地方税的形式进行一下试点，看看效果如何。
房价收入比与居民购房能力（1）
2007年7月我说深圳的房价不高，惹得一些人暴跳如雷，一片骂声。
我说，房价高低应当从时间和空间两个维度来分析。从时间和空间来看，深圳的房价还要涨。如果房价还要涨，到明年这个时候回过头来看，现在的房价就不算高。
其实，在讨论房价的时候还有一个参照系，居民的购房能力。如果房价之高超出了居民的购房能力，长此�
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