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徐滇庆再论房价-第2部分
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的住处。家庭小型化趋势增加了对住宅的需求，是推动房价上升的原因之一。
（15）购房融资方式。通常购房者需要向银行申请按揭贷款。如果银行放松按揭贷款的要求，例如降低购房首付比例，那么就会有更多的人进入房地产市场，从而抬高房价。此外，许多金融衍生工具的创新使得按揭贷款变得更加容易，降低了房地产的交易成本，将未来的房地产消费提前实现，从而增加了房地产需求，抬高房价。
（16）外部资金。如果大量外部资金流入某个地区，有可能进入房地产市场，从而抬高当地的房价。许多外地人都愿意到北京、上海购房置业，必然抬高这些地方的房价。美国夏威夷是著名的旅游休假胜地，那里的房价很高，可是大部分高档住宅都是外来人员购买的。随着粤港澳经济一体化的发展，必然有大量香港人越界来深圳购房，大量资金流入必然抬高深圳的房价。
（17）资本市场。如果股市的状况比较好，有相当多的资金将投入资本市场。如果股市状况不佳，民众对股市失去信心，那么将资金从股市撤出来是很合乎逻辑的选择。由于没有更多的投资机会，大量资金必然从股市转入房地产市场。从股市转移过来的资金具有更强的投机性，很容易产生房地产投机需求，从而拉抬房价。
（18）二手房市场的发育程度。如果商品房在售出之后一直被第一个业主所拥有，那么，这套房地产的价格基本上只能随着周边的房价而变动。如果这套房地产被投入二手房市场交易，在每一次交易中都有可能在各种投机因素的作用下将房价抬高。交易次数越频繁，对房价的影响就越大。
推动房价上升的动力（1）
从需求角度来看，有如下4个推动房价上涨的动力：
第一，城镇人口的增加，引发对住宅需求的增长。特别是就业人口的增加会引起购房者数目增加，从而推动房价上升。
第二，居民收入增加。从长期统计数据的回归分析可以很清楚地看到在房价和居民收入之间的正相关关系。毫无疑问，当居民收入增加之后，房价也必然相应上升。居民收入增加得越快的地区，房价上升得越快。
第三，地租提高。由于土地资源总量是固定的，随着经济的发展，可供开发的土地资源必然越来越少。在许多大城市，土地的供给弹性非常低。一方面，土地作为生产和采掘的目的而被利用，如作为各种建筑材料的开发。另一方面土地又作为人们生产及生活空间和场所而被利用，供不应求的现象几乎是无法逆转。在竞争中，土地所有者必然要求提高地租。
第四，房地产投机也促使房价上升。在迅速发展的大城市中，房地产成为投机的重要对象，以至有些人可通过房地产投机而发财致富。房地产业的投机导致房价暴涨。深圳房价暴涨和当地房地产投机活动有密切联系，理应采取措施抑制过度投机。
推动房价上升的力量
除了需求方面的原因之外，推动房地产价格上升的力量还包括以下5个方面：
（1）购房者。房地产与一般商品不同，属于耐用商品。一般住房的寿命可达50年以上，折旧率很低。买台电视机，放上几年可能就不怎么值钱了。可是买套房子，过几年不仅不掉价，可能更值钱了。对于衣物、鞋帽、食品等日常消费品，人们倾向于买落不买涨。价格下降往往促使人们增加消费量。当购买这些商品或服务的时候，人们把钱花掉了。可是购买住房就不一样了。在许多情况下，人们出于担心未来房价继续上涨而提前购买住房。对于住房这样价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买落。别看买房一出手就是几十万，可是钱并没有消失，只不过从钞票转化成了固定资产。实在需要钱的时候，把房子一卖，钱就回来了。买房子的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后房价继续上涨。作为需求方的购房者非但不会对房价的涨势起到遏制作用，反而会推波助澜。
（2）已经拥有住房的人。住房是一般人的核心资产，在固定资产中占有相当大的比重。越是穷人，房地产在他们的资产中占的比重越大。当房价上涨的时候，人们会感到他们的资产总值在增加。即使绝大部分人不可能出售他们的住房，但是在房价上升过程中他们也会享受到财富增加的愉快。根据理性预期理论，人们对未来的预期有着一种自我实现的作用。如果人们都预期某种事情会出现，这种事情出现的概率就会越来越大。由于大部分居民偏爱房价上涨的消息，比较容易形成房地产价格上涨的预期，从而推动房价上扬。
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推动房价上升的动力（2）
（3）房地产开发商。房价上升会给房地产开发商带来额外的利润，毫无疑问，它们是推动房价上升的主要动力。由于目前中国房地产开放商的资产负债率大约为75％。也就是说，只有1/4的资金是房地产开发商自己的，其余都是从银行借来的或者是商品房的预售款。只要房价上升1个百分点，开发商的资本回报率就上升3个百分点。
如果房地产商没有立即将已经建成的住房出售，他们需要支付住房占有资金的成本和住房闲置的折旧成本。由于住房的折旧期很长，因此，折旧成本对住房销售的影响并不大。当住房完工之后，开发商面临的选择是，如果他们预期住房价格上涨带来的好处大于他们的资金成本，那么，他们不必急于把住房卖出去。对于房地产开发商来说，最佳策略是将一部分住房的价格尽可能定得高一些，以此来推动住房价格上涨。提高空置率恰恰是房地产开发商增加利润的一个手段。
房地产市场往往被一些大房地产公司所垄断。在寡头垄断市场上，决定价格的并不是简单的供求关系。某些大房地产商财大气粗，相互勾结，往往拥有一定操控市场的能力。除非引用反垄断法，限制大房地产公司占有的市场份额，鼓励市场竞争，否则任何调整利息、控制土地审批等措施都无济于事。只要房地产商有控制房价的能力，哪怕利率和土地价格提得再高，他们也容易把这些负担转嫁给购房者。指望房地产商发善心，主动降低房价，无异于与虎谋皮。
（4）地方政府。地方政府官员往往把房地产价格上升当作经济繁荣的指标。房地产市场活跃会给地方政府带来更高的财税收入，因此，地方政府乐于见到房价上涨。
（5）新闻媒体。从社会心理学角度来分析，新闻媒体往往本能地顺应潮流。当供给方、需求方和地方政府都趋向于房价上涨的时候，顺应潮流的文章吃香，而担忧房地产泡沫，揭示潜在风险的文章会被认为是不吉利的“乌鸦嘴”。在许多时候新闻媒体在房价上涨过程中起到添油、煽风的作用。
从目前中国的普遍状况来看，促使房价上升的5个原因都存在，从而使得房价上升的压力越来越大。
导致房价下降的原因（1）
再看看问题的另外一个方面—导致房地产价格下降的原因。
（1）产业转移。由于产业转移造成局部地区居民大批外移，出现房地产过剩。例如，美国的匹兹堡曾经是北美钢都，属世界第五大城市。在20世纪70年代，美国钢铁工业走下坡路，大量钢厂关门倒闭，钢铁工人不得不转移到别处谋生。从前，匹兹堡的钢铁工人聚集在莫罗格海拉河谷，如今那里的房屋大量过剩，出现了好几个几乎无人居住的“鬼区”。这些地区的房地产价格暴跌。1986年美国休斯敦的几家大公司被兼并之后主要部分被迁移到其他地区，使得该地区的房价下降了11％。由于产业转移造成的房价下跌必然是局部地区的现象。目前中国还没有出现大规模的产业转移现象，即使一些资源型城市在资源枯竭之后，仍然有大量农民涌进，使得住房需求并没有减少。但是若干年之后这个现象是会出现的。
（2）环境污染、瘟疫流行、地震海啸等灾害，严重损害居民的生活品质，有钱人纷纷逃离，导致当地房地产价格下降。例如，加拿大哈密尔顿的钢厂排出的烟尘使得周围房地产价格明显低于其他地区。由于某些恶性案件的负面影响或者犯罪率上升也会导致一些地区的房价在一段时期内下跌。目前，北京和一些大城市的环境污染问题相当严重，可是人们还是奋不顾身地涌入这些大城市。在人口流动趋势上还很难判断到什么时候才会出现拐点。
（3）在经济萧条时期，由于失业率升高，会使房价在短期内下降。例如，在1990年的经济衰退中美国东北部和西部的房价分别下降了和。然而，一旦该地区的经济走出低谷，房价就会反弹，甚至超出了衰退前的水平。不过在房地产供给弹性较低的地区，即使在经济衰退时期房价也不会下降。美国的硅谷地区在2000年之后遭遇了IT产业泡沫崩溃的冲击，许多信息企业大规模裁员或破产，失业率空前，可是房价非但没有下降反而继续攀升。由于经济基本要素的原因而产生的房价波动是相对温和的，这种波动和经济周期有着一定的相关性。中国房价自2004年才开始高速增长，眼下还看不出下一个经济萧条到来的时间。
（4）利率、税率上升。如果基本经济要素恶化，例如长期真实利率出乎意料上升，或者税率发生重大变化，都可以导致房价下跌。在房价飞涨之际，中国人民银行曾经数次调整利率，可是房地产市场对此并不敏感。中国的税制改革严重落后，在下一步税制改革中有关房地产市场的房地产税、交易税、交易利得税、契税等都必须跟上。
（5）土地政策放松。如果放松土地控制，增加房地产用地供给，有可能在短期内压低房价上扬趋势。为了应对房价增速过快，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供给量，这对缓解房价飞涨的压力肯定起作用。但是，从增加土地供给到商品房上市还有相当长的时间滞后，在短期内可能还不能发挥作用。可惜，中国东南沿海地区人多地少，增加土地供应的空间极为有限。一般而言，凡是房地产供给弹性比较低的地方，房价波动就比较严重。例如，北京、上海城区的土地资源有限，想增加供给很难，因此房价的波动幅度也就会大于其他地区。
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导致房价下降的原因（2）
（6）政府干预。实践证明，在房地产过热时，如果政府采取紧缩货币政策，或者采取针对房地产投机活动的税收政策，或者直接规定房价涨幅，都能够在短期内比较明显地抑制房价上涨速度。但是，政府政策能不能把房价压下来呢？经济理论早已证明，除非政府直接设定房价（如同在计划经济体制下的价格管理），否则无论是采取货币政策或财政政策，都只能在一段时间内压抑房价。从长期来看，人们的理性预期将在很大程度上抵消政府货币和财政政策的作用。
例如，中国台湾地区的房价曾经出现3次暴涨。在1972和1973年期间房价上升幅度分别为和。台湾当局采取限价措施之后在1974年把房价压了下来，房价降低了。可是，在5年以后，房价再度飙升，在1979和1980年房价涨幅分别为和。台湾当局再次动用各种手段来压抑房价，在1981年房价增幅为－。在以后的5年之内在政府管制之下房价一直处于下降状态。可是，由于没有从根本上采取措施防范泡沫经济，终于从1987年开始，连续4年房价飞涨，最后导致了房地产市场的崩溃。
（7）遭遇金融危机。在泡沫经济崩溃之后，房地产价格一落千丈。在日本、泰国、中国台湾等地的房地产市场都出现过非常严厉的崩溃。在20世纪90年代初，日本的房地产价格几乎跌了3成。房地产市场泡沫经济的崩溃导致了严重的银行危机，通过金融渠道把整个国民经济拖进低谷，给国家和人民造成严重的损失。显然，只有金融危机才是导致房地产市场崩溃的最主要的威胁。但是，在遭遇金融风暴之后，整个金融体系都崩溃了，大量资金外逃，大批企业破产，失业率迅速上升，老百姓连正常生活都成问题，哪里还买得起房子？
房价变化的主要矛盾
在列举了上述各种影响房价变动的要素之后，必然产生这样的问题：到底哪些要素对房价变动的影响最大？如果面面俱到列出所有可能影响房价的因素而不加分析，在很多情况下有可能混淆了主要矛盾和一般矛盾，使人无所适从。
挪威的房价从1992年以来上涨了3倍。在世界各国当中，挪威的房价上升之快可以说是个典型。许多人想问，在挪威是否出现了房地产泡沫经济？挪威的经济学家汉宁？加可森和他的同事利用计量经济模型分析了影响挪威房价的各种要素，得出了一些非常有意义的结论。他们使用挪威近30年的房价数据分析了各种经济变量和房价的关系，最终得出结论：影响房价的最主要的因素是利率、住宅存量、失业率和家庭收入。其中，利率的变化对房价的影响尤其重要。家庭债务负担对房价的影响甚微。人口移动或者地理要素的变迁起码在短期内对于房价的影响并不显著。房价的长期趋势和家庭收入的变化高度相关。通过大量数据检测证明，尽管挪威的房价在近10年内上涨了3倍，但是仍然不能得出结论说挪威的房价已经被高估。由于经济基本要素的变化可以较好地解释房价的变化，因此，说挪威已经出现房地产泡沫经济的论断是缺乏根据的。
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导致房价下降的原因（3）
挪威地处北欧，实行高社会福利制度。挪威的国情和其他欧洲、北美国家不尽相同，因此不能将针对挪威的研究结论轻易搬到其他国家。当然，挪威和中国的国情相差更远，不能用挪威的结论来套中国的房地产市场。但是，挪威经济学家采用的研究方法很值得借鉴。
若要分析中国房价走势，绝对不能单凭个人的偏好随意做出判断。影响中国房价的要素和其他国家未必一致，利率、税率等基本要素对房价的作用机理和其他国家相差甚远。因此，必须针对中国特殊的国情建立经济模型，定量分析房价的走势。在得出结论之前需要做大量非常艰苦的数据收集、整理工作，要掌握确切的第一手资料。
判断中国房价涨跌原因对于健全和规范房地产市场、防范金融危机具有绝对不可低估的重要意义。当务之急是创建一所独立的高质量的研究所。只有坚持不懈地收集必要的数据，认真地推进房地产市场研究才能结束当前房地产市场上“滥言”的混乱状态。只有进行严肃的经济分析，才能为制定房地产和金融政策提供坚实可信的依据。
虽然我们还不能就中国各地房价的变化态势做出比较准确的判断，但是从整体上来看，不仅推动房价上升的几个因素都存在，而且相当强劲，而导致房价下跌的因素都不强。因此，我们可以比较有把握地判断，在近期内房价还是处于上升通道。无论是政府官员还是一般民众对于房价的合理上升都要有思想准备。
面对房价飞涨，政府的作用是规范市场竞争秩序，抑制房地产市场的过度投机行为，减缓房价上升速度。对于经济基本面的各个要素，政府只能顺势引导，而不宜过多干预。至于说有人要求政府出面来打压房价，把房价下降作为政府政策目标，显然背离了经济发展的基本规律。做不到的事情就不要说，倘若说了又做不到，何苦呢！对于有些人的过激情绪，可以理解�
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