草根浙商赢天下-第2部分

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　　08年9月24日，《新闻联播》又播了国务院总理*在第六十三届联合国大会一般性辩论上发言，他说，当前国际金融动荡，已经波及许多国家，影响还会加剧，各国应当通力合作，迎接挑战。
　　08年10月15日，中央电视台《新闻联播》播出国务院总理*14日应约与英国首相布朗通电话，就当前国际金融形势交换看法。*指出，多年来的改革开放增强了中国抵御金融风暴的能力。金融危机对中国的影响是有限的、可控的，只要保持清醒的头脑，增强忧患意识，积极做好各项应对工作，我们有信心维护中国金融市场的稳定。
　　我国领导人与外国政要、首脑在短期内频繁地商讨经济形势，实属罕见。

第一章　坚持看新闻联播。要想把握经济时局，必须关注国家政局（4）
《新闻联播》接连播出金融危机的新闻也实属罕见。它明明白白的告诉你：企业家和商人必须为过“冬”早做准备。
　　2009年3月5日新闻联播播出了十一届全国人大二次会议在京召开，*总理做政府工作报告的消息。*的政府工作报告阐述了2009年的主要任务。其中一项任务是促进房地产市场稳定健康发展，采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。
　　从新闻联播中，从*的政府工作报告中，我分析出如下几个信号：尽管房地产行业没有被列入十大振兴行业，但是国家依然支持房地产行业的健康发展，政府绝不会一棍子打死房地产行业。因为房地产行业与中下游三十几个行业有密切的联系，而中下游的行业、企业需要稳定，更需要发展，这些企业的稳定和发展也是民生的一个重要组成部分。它们能扩大就业率、增加国家税收。下一阶段，国家将会以更灵活的政策推动房地产业平稳有序发展。房地产行业仍是个永恒的主题，还是大有作为的。
　　我认为：做投资、搞商业要耳听八方，眼观六路。从《新闻联播》中寻找商机，这是一名商人看《新闻联播》的最高境界。
　　四　　新政实施前72小时
　　导读：九部委新政实施前72小时，浙商在紧锣密鼓的分析形势，判断发展趋势、作出下一步的投资方案。
　　2006年5月29日下午6时
　　06年，全国的楼市突飞猛涨，中央出台调控政策。关键时刻，浙江商人的“二十二条商规”再次发挥作用。“商规”第一条：身为商人，不要错过看《新闻联播》。
　　在九部委新政发布的当天下午，也就是2006年5月29日下午4时左右，我便已得到了相关信息。了解新政的速度之快，正是作为一名新浙商对时政要闻的重视。
　　我立即开始深入分析新政的每个条款，这是我从去年宏观调控以来养成的习惯，凡遇重大政策出台，都要从头“过”上几遍。九部委新政的15个条款，我翻过来、倒过去，足足看了一个多小时。
　　29日下午6时，我得出“新政引导投资以商业为主”的结论。
　　当天下午6点许，我开始与多位同仁频繁通电话，交流对九部委新政的体会心得。
　　结论很快就出来了，只有简单的两点：一、九部委新政调控范围主要局限在住房领域，对商业等其他领域甚少涉及；二、房产交易过程是调控重点。
　　有了这两点结论，我心中多少松了一口气。“从新政的具体条款看，虽然此次动作很大，但房地产作为我国的重要支柱产业，政府部门肯定还是希望调控和引导，而不是‘一棍子打死’，因此今后投资房地产业仍然大有可为。”
　　时至今日，我还经常坦言，在研究新政的过程中，我的心态相当微妙。
　　05年的宏观调控，迫使部分以长三角为基地的浙商炒房族转而北上，进京发展。短线炒房、瞬间获利的炒房方式也改为以中长线投资为主。
　　“此次九部委新政虽然声势浩大，但不至于再将浙商赶回长三角。同时，为了保证收益，将投资领域从‘住房、商业并重’转向‘以商业为主’显得尤为迫切。”我和我的团队继续留在北京投资房产的信心进一步坚定。
　　五　　调控首日谈调控
　　导读：不通则痛、不痛则通。浙江商人调控之日谈流通领域的调控要慎之有慎。

第一章　坚持看新闻联播。要想把握经济时局，必须关注国家政局（5）
06年7月1日，国家九部委实行房地产新政的第一天，在商铺网的直播室里，我谈了研读新政的体会。
　　这两天我们讨论最热烈的话题就是国家颁发的房地产新政和去年颁布的《国八条》。新政对于稳定房价的确起了积极作用。新政有些条款比较具体，有些比较抽象，实施起来不大容易。还有一些治标不治本。比如为了稳定房价，原来《国八条》说两年可以转卖，现在提高到五年，首付款原来是20％，现在面积超过100平米以上的是30％，又提高了营业税，这样虽克制短期炒房，但真正实施起来，政策意义也就显得不太大。这些政策都限制在流通领域。面积在100平米以上和100平米以下的房子市场到底各有多少，估计政府也未必清楚。
　　俗话说：安居乐业、衣食住行。“住”，排在第三位。普通老百姓改善居住条件是生活质量提升的充分表现。能买得起面积在100平米以上房子的人基本属于中产阶级，这些阶层的人不在乎90平米还是100平米。买得起100平米以上房子的中产阶级，不可能手头只有一、两百万元。中产阶级有买房的能力，不会做房奴，也就不差10％的首付了。增加10％的首付恰恰对于工薪阶层，刚创业的年轻人来说，提高了一个很大的门槛。首付20％，也许20万就够了。首付30％，提高了十几万，对于日子本来不是十分充裕的工薪阶层，可是一笔巨大的数目。另外，真正符合老百姓需要的100平米以下房子的市场供求关系还没有理清楚，搞一刀切，会有副作用。
　　国家九部委颁发的新政都调控在流通领域。房子是商品，流通领域调控后，会引起市场的波动，包括对其他相关行业的波及和对整个经济的间接影响，毕竟房地产行业是支柱产业。房地产最关键的是要流通，没有流通就没有市场生气，没有流通就不会有蓬勃发展。
　　不通则痛、不痛则通。中医学上说，血脉不流通会引起淤血疼痛，不痛了则证明血脉畅通了。严加调控流通领域，迟早会出问题。果然，我的判断和这几年的现实摆在了大家面前。09年开始有许多人呼吁取消70、90平米面积的大限案一个接着一个。
　　调控要顾及短期利益和长远利益，特别是进行流通领域的调控要慎之有慎。
　　六　　没有政策就是好政策
　　导读：浙商不做犯法的事。没有政策就是好政策。
　　2007年10月17日党的十七大召开期间，在广东代表团分组讨论会上，全国政协原副主席、82岁高龄的叶选平在畅言中国特色社会主义理论时，谈及著名的“猫论”。他说：“我的总结是，‘认认真真做猫，把老鼠逮住’。”对于“猫论”，大家并不陌生，但真正理解和能够熟练运用的人却是少数。叶老在为“猫论”注解时，有一段铿锵有力的话：“凡是中央提倡干的，一定要干好；凡是中央规定不能干的，肯定不干；那些还没有明确的领域，我们就去摸索”。
　　浙江商人犯法的事不做，法律法规是有板有眼、铁板钉钉的东西，它怎么说，我们就怎么做，这叫做遵纪守法。它没说到的，我们就可以照我们的意思先去做，所以浙商一直认为没有政策就是好政策。
　　05年的《国八条》和06年的《国九条》都是在住宅地产上实行新政。特别是对住宅地产的流通领域实行新政，对商业地产几乎一点都没有限制政策。　。。

第一章　坚持看新闻联播。要想把握经济时局，必须关注国家政局（6）
假如你爱他，就劝他做商业地产，因为商业地产的利润、回报率实在太高。假如你恨他，也劝他做商业地产，因为商业地产的风险也实在太高，做不好就血本无归。
　　大家常说，一个商铺养三代。商业地产是用来做生意赚钱，但做商业地产不可能百分之百赢利。没有经商经验，没有经商头脑，没有经商团队，做商业地产肯定做一个亏一个，风险很大。商业地产是继住宅地产之后又一轮房地产业高潮。
　　北京有45万浙江商人，很多是商业精英。北京的每个大市场浙江商人活跃，市场就活跃，生意就兴旺。《国八条》、《国九条》的新政颁布对浙江商人没有太大影响。因为浙江商人的原始积累已经完成，在北京都购有住宅，他们不会为20％或30％的购房预付款发愁。结束了第一轮对住宅地产的投资后，浙江商人下一轮的投资高潮肯定是商业地产。浙江商人操作商业地产得心应手，看中的也就是商业中的地产和地产中的商业。每个区域都在鼓励和大力发展商业以拉动第三产业。国家不可能出台政策干涉第三产业发展。国家没有限制商业地产的政策就是好政策。所以，下一轮浙商掀起的高潮是投资商业地产。
　　各地商业地产风起云涌。做商业地产的许多开发商都从做住宅地产转变而来。住宅地产和商业地产根本是两回事。开发商对商业不了解，理解的不深不透，肯定做不好商业地产。商业地产的特点是利润特高，风险特大。它有两个因素必不可少。第一是地段，第二是人气。
　　商业的繁荣决定了一个区域的经济繁荣。前几年，我们谈论北京的商业网点是多了还是少了的话题，现在看来这些都不是话题，它恰恰体现了北京商业的消费水平根本达不到国际化大都市的水平。政府积极鼓励商业发展，民众也有大需求，投资商业地产何乐不为呢？没有政策就是好政策。
　　七　　放眼远量看政策
　　导读：形势是动态的，政策也是动态的，对政策的判断要有远见。读熟政策、读懂政策、读透政策，才能够打好擦边球。那种无知无畏的时代早已离我们远去。
　　浙江商人有22条商规，看《新闻联播》，认真解读国家政策则是商规的第一条。资金投在哪块阵地上，也得看好政策的指挥棒。
　　中国区域发展遵循“西部开发、东北振兴、中部崛起、东部率先”的大框架，十六届五中全会关于“十一五”规划的建议中，长江三角洲、京津冀地区、成渝地区以及东北老工业基地成为区域规划的重点关照对象。
　　北京、上海这样的一级城市投资空间越来越狭小。选择资源丰富、交通发达的二级城市，不管是生地还是熟地，位置好，具有升值空间是最重要。北京、上海等一级城市的房地产市场虽有升值空间，但已不能算是“肥肉”了，没有15％到20％的投资预计回报，我们是不会做的。考虑到各种税收以及成交风险，目前北京房地产投资回报率已降至10％左右，个别项目甚至低于5％。到二、三级城市“淘金”在当下更为明智。
　　做商人，首先要明白最重要的一点：政府要的是平稳、积极向上的市场。
　　除了广州、深圳因为投机成分过重而导致遭遇房价下跌。北京、上海房价下降之说，那纯粹是‘作秀’。土地稀有、住房需求旺盛，决定了京沪两地房价不会轻言下跌。把价格定高然后打个九几折或者送点赠品，这是降价吗？

第一章　坚持看新闻联播。要想把握经济时局，必须关注国家政局（7）
尽管也有一些开发商因金融危机、资金周转不灵，以低于自己预期的价格出售楼盘回笼资金，进行滚动开发，但多数开发商仍在观望，并未降价。
　　房地产企业扛得过这段时期就有好日子。形势是动态的，政策也是动态的，对政策的判断要有远见。
　　国家对房地产的调控也有一定尺度，曾一度严厉的二套房贷政策的近期松绑现象可见一斑。毕竟我国房地产的价格走势与金融安全密不可分。
　　商人不能“顶风逆势”而上，否则将会赔了夫人又折兵。2003年12月，我受邀赴广东龙门县考察一个投资项目。有位投资人口气很大，扬言要圈5000亩地打造成该地区最大的开发区。到了当地后，我立即去实地考查，深入农户了解情况，马上感觉到，“开发”这个开发区并不像这位投资人说得那么简单。
　　我首先问那位投资人：5000亩土地证如何拿到？按有关规定：如果要征用5000亩地，必须要经过国务院批准。他对此不以为然：“我有关系，有办法，能搞到土地证。”他想通过化整为零的方式搞到土地证。我说，就算你有本事把土地证办下，但这片土地上的农户怎么办？如何安置？这位投资人拍着胸脯说：“没问题，我给他们拆迁费，给他们安置。”这时，我问他：知道不知道国家即将对各地出现的“开发区热”进行整顿，中央很快会有政策出台。此时，我建议这位投资人不如等具体政策出台后，再来运作此项目也不晚。
　　听了我这番话后，这位投资人还是半信半疑。当天晚上，我们和当地*部的一位领导一起吃饭。席间，这位投资人把那位领导叫到邻间。没过5分钟，两人回来。这位领导拍拍我的肩膀，对着那位投资人说：“听老陈的，没错。”果然，那位领导也证实了我的判断。
　　次年召开的全国人大会议对整顿全国各级开发区做了部署。国务院召开全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议，副总理曾培炎在会上指出，新设立和扩建的各级各类开发区一律暂停审批，确需扩建的，须报国务院审批。对违规设立的开发区，该撤销的要坚决撤销；该核减面积的要坚决核减；该缩小范围的要坚决缩小；该扣回用地指标的要坚决扣回。
　　此后，各地纷纷开始对开发区进行整顿清理，那位投资人欲开发5000亩地作为开发区的方案也被“整顿”掉了。直到现在，我还为当时自己的正确判断而庆幸。如果平时把握不好国家的政策，或许，请我做“参谋”的这个开发区要走很多弯路。
　　做什么事，法律法规都是铁板钉钉的事，谁违法违规，谁就要打屁股，谁就要招麻烦，这是历朝历代做事的经验。在没有取得任何手续和证件的情况下，开发这么大面积的土地，再有钱也是白搭。要想打政策的擦边球，首先要读熟政策、读懂政策、读透政策。只有读透了政策才能发现政策的间隙、盲点和空白，才能够打好擦边球。那种无知无畏的时代早已离我们远去。
　　八　　浙商之命　系于国运
　　导读：“更高、更快、更强”是奥运精神，更是浙商精神。
　　2001年7月13日晚，当萨马兰奇宣布2008奥运会主办国为北京的时候，长安街顿时成为一片欢乐的海洋，我随着沉浸在狂欢中的人群向天安门广场涌去，涌去，涌去……
　　天安门广场华灯齐放，大家在纵情欢呼着、歌唱着。高音喇叭中传来“五星红旗迎风飘扬，胜利歌声多么响亮……”的歌声。一个二十来岁的小姑娘纵身一跃跳上了停在边上的一辆汽车的车顶上，用不太专业的动作和着高音喇叭中欢快的乐曲，指挥着大家齐声唱：“歌唱我们亲爱的祖国，从今走向繁荣富强……”。众人们纵情唱着跳着，止不住热泪往下流淌，边唱边高呼“中国赢了！中国万岁！”天安门广场狂欢的气氛一浪高过一浪。　。　想看书来

第一章　坚持看新闻联播。要想把握经济时局，必须关注国家政局（8）
“……越过高山，越过平原，跨过奔腾的黄河长江；宽广美丽的土地，是我们亲爱的家乡。英雄的人民站起来了！我们团